Публикации

Из-за нехватки бюджетных средств петербургская администрация планирует финансировать инфраструктуру в масштабных жилых проектах лишь частично. Чиновники предлагают застройщикам самостоятельно решить, какие проекты достойны бюджетной помощи. Строители уверены: помощь получат — как и прежде — проекты со статусом стратегических, пишет Елена Зубова в газете “Кто строит в Петербурге”.

Строительство жилья и коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге продолжает опережать строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры, не говоря уже об инженерной. Часто новоселы не имеют под боком магазинов, поликлиник, школ и общественного транспорта. По расчетам Института проблем предпринимательства, расходы на инфраструктуру занимают 53,2 % в стоимости проекта любой квартальной застройки.

В мировой практике строительство инфраструктурных объектов ведется за бюджетный счет. Однако, как заявляют чиновники, в казне Петербурга,несмотря на многократное ее увеличение, денег на это по-прежнему нет. Правительство города пытается сформулировать некий общественный договор, по которому население платит налоги сейчас, за что потом получит услуги, поясняет Евгений Елин, председатель КЭРППиТ. Предполагается, что это будет предварительный документ, предшествующий стратегическим. Изучая ситуацию, чиновники выяснили: развитию города в нужном направлении мешает быстрое старение населения, а также некомфортность среды проживания. Первую позицию можно как-то компенсировать, наладив миграционную политику и улучшив здравоохранение, но чтобы исправить ситуацию с комфортом жизни, полагают чиновники, необходимы большие деньги.

Как выразился председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко, «у нас одна единица денег на три проблемы — мы должны выбирать». Более резок был Олег Лысков, первый заместитель председателя КИСП — начальник управления проектов ГЧП и правового обеспечения: «Как платите налоги — с такой скоростью государство выполняет обязательства».

В конце 2011 года были сформулированы пять приоритетов в развитии города. На скромной четвертой позиции — забота о населении. «Нельзя раздавать городские территории и уже потом заботиться о транспортной доступности, о школах, детских садах и поликлиниках»,- говорит губернатор Георгий Полтавченко. Но, по его мнению, эту задачу должны решать застройщики: «Строители должны сразу думать о людях и примерять все к себе. Как бы им жилось в этом месте, в этом доме».

Сегодня в Петербурге довольно значительное количество проектов начинается в чистом поле — особенно учитывая всеобщий интерес к проектам комплексной освоения территорий, которые в канун кризиса были введены в моду городской администрацией. Компании-монополисты обещают обеспечить участки теплом, светом и водой в обозримом будущем. Иногда подключение новых домов случается вовремя — мощностей на территории хватает. Но в чаще прокладку сетей, сооружен объектов социальной инфраструктуры, а теперь еще и дорожного полотна вменяют в обязанности застройщику, ресурсы которого несравнимы с бюджетом города. Вячеслав Семененко заявляет, что «проблемы общие — короткие деньги», причем у девелоперов — заемные. Но именно на девелоперов ложатся расходы на инфраструктуру разного рода. Наверное, город считает, что девелоперы должны быть больше всех заинтересованы в создании комфортной среды обитания петербуржцев.

Затраты только на инженерную инфраструктуру в крупных проектах составляют 20-40% от общей стоимости. Власть полагает, что при реализации крупных проектов доля затрат на инфраструктуру уменьшается. Однако инженерная подготовка территории в проекте «Северная долина» (230 га) обошлась компании «Главстрой-СПб» в 13% от стоимости проекта, в «Юнтолово» (400 га) — в 25%. И это с учетом бюджетной поддержки проекта, поскольку он включен в перечень стратегических!

Возможно, затраты были бы меньше (соответственно, дешевле конечная цена квадратного метра для покупателя), если бы некоторые инженерные сооружения застройщикам не приходилось возводить не только для того участка или квартала, где он ведет жилищное строительство, но и для соседних административных районов. По словам генерального директора компании «Балтрос» Олега Еремина, застройщик вложил в инженерную подготовку территории на юге города (проекты «Славянка», «Новая Ижора» — 220 га и 285 га соответственно) 1,5 млрд рублей. В результате водой будет обеспечен не только Пушкин, где компания ведет жилищное строительство, но также Сосновая Поляна, Ломоносов, Петродворец.

Город, конечно, совсем в стороне не остается. Объем финансирования адресной инвестиционной программы на 2011 год составлял 93,3 млрд рублей — больше пятой части всего городского бюджета. Однако город тратил средства на строительство инженерной инфраструктуры преимущественно на территориях промзон, ради привлечения новых производств в организуемые кластеры.

Аналогичная ситуация — с градостроительной документацией. Хочешь возводить дом на территории будущего квартала — будь любезен разработать документацию на весь квартал. Но это не помогает инфраструктурному строительству обогнать жилищное. Прежде, вспоминают градостроители, территории развивались постепенно: в первую очередь строили инженерные сооружения и дорожную сеть, потом наступал черед жилых и социальных объектов или промышленных предприятий.

По мнению экспертов, город экономит на мастер-планах и градостроительной документации вообще. «Нельзя экономить на подготовке градостроительной документации. Надо делать ее опережающей»,- заметил генеральный директор «ХансаСтрой СПб» Олег Барков. А если даже планы не поспевают за стройкой — чего можно ждать от сроков подготовки территории и, тем более, строительства инфраструктурных объектов.

Юрий Грудин, генеральный директор направления «Санкт-Петербург» ГК «Пионер», напротив, уверен, что бюджетные средства не везде нужны. «Где-то бюджет, а где-то другие механизмы», — считает он. Такие механизмы постепенно внедряются в практику. Развитие социальной и транспортной инфраструктуры теперь идет в том числе и на основе государственно-частного партнерства (ГЧП). Пока — в стратегических проектах, которых, впрочем, не так уж мало. Среди них — развитие Ново-Адмиралтейского острова, создание города-спутника «Южный», развитие территории Московская-Товарная. Первый в России договор ГЧП группа «Балтрос» заключила с городской администрацией в апреле 2011 года. Три детских сада и две школы (в совокупности -1980 мест) застройщик возведет на подаренной им городу земле в проектах «Новая Ижора» и «Славянка» за счет заемных средств — Северо-Западный региональный центр банка «ВТБ» открыл дочерней компании ГК «Балтрос» — 000 «УК «Перемена» — невозобновляемую кредитную линию с лимитом 2,2 млрд рублей до 2022 года. Затем УК в течение десяти лет будет эксплуатировать здания. Соглашение о ГЧП с городом действует 12 лет. Через несколько лет город, возможно, начнет постепенно рассчитываться с застройщиком. Оговоренная договором максимальная сумма выкупа — 3,765 млрд рублей. Школа в «Славянке» сдана в эксплуатацию в конце 2011 года.

На очереди конкурсы по строительству дорожной сети на новых территориях. В данном случае предполагается применить модель контрактов жизненного цикла (КЖЦ). Речь идет о строительстве дорог, развязок, мостов и прочих объектов транспортной инфраструктуры. Оптимальная сумма контракта, по оценке председателя КИСПа Алексей Чичканова, — 1 млрд рублей. Срок компенсации — от 3 лет. Первые контракты город обещает заключить в начале 2012 года. В качестве пилотных рассматриваются «Новая Ижора», проект реконструк¬ции набережной Обводного канала под скоростное движение, строительство тоннеля под КАД.

Строительство на принципах ГЧП произойдет, безусловно, быстрее, чем через подрядные торги по строительству бюджетных объектов. Город будет отдавать деньги долго, что для бюджета вовсе не плохо. А застройщики смогут формировать нормальную жилую среду на территориях крупных проектов. У кого на это есть деньги, конечно. Однако подросшие затраты инвесторов, безусловно, скажутся на конечной цене квадратного метра. Следовательно, решение другой государственной задачи — обеспечить всех доступным жильем — опять откладывается. Видимо, навсегда.

Между тем планы застройщиков все грандиознее. По словам главного градостроителя ГУ «НИИПЦ генерального плана Санкт-Петербурга» Юрия Бакея, ресурсов для развития проектов в южной части города (это направление, в котором Петербургу предстоит развиваться) мало. Сейчас известно про 55 заявок на освоение десятка гектаров каждая. Ресурсов хватит процентов на десять. И без инфраструктурных проектов другие проекты реализовать не получится.

Вячеслав Семененко обозначил алгоритм действий при планировании развития территорий. Сначала рассматриваются возможности участка с точки зрения экономической, социальной. Потом рассчитываются нагрузки на транспорт, инфраструктуру. Потом считают деньги. И только потом принимают во внимание интересы собственников и девелоперов. Земли, по словам г-на Семененко, много — хватит на строительство 40 млн кв. м жилья. Проблема заключается в инфраструктуре, а «бюджетный пирог конечен».

Виктория Желтова, руководитель проектов ЦСР «Северо-Запад», отмечает: сегодня в разработке 35 проектов КОТ. «Это огромные расходы на социалку, плюс транспортный коллапс, плюс растягивание инженерии и содержание дорог». По ее словам, в крупных городах по всему миру доля новой застройки невелика — львиную долю составляет реконструкция старых кварталов и уплотнение. В частности, в Нью-Йорке новая застройка составляет 30%. Если Петербург делает ставку на проекты КОТ, начнется строительство нового города, а инфраструктура в центральной части окажется брошенной.

Таким образом, встает вопрос: какие проекты имеют шансы на помощь бюджета?

Юлия Киселева, председатель КГА, убеждена: строительство инфраструктурных объектов должно быть в перечне приоритетов бюджетного финансирования. А если выбирать между жилищным строительством, транспортными, инженерными и социальными объектами, пальму первенства следует отдать инженерии.

Приоритеты очевидны для всех участников рынка, однако дове¬рия к намерениям администрации у застройщиков нет. «Проблема детских садов и школ будет всегда стоять остро, потому что ей занимается государство»,- говорит Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК «Теорема».

Кирилл Вязовский, вице-президент ГК «Эталон», выразил мнение значительной части застройщиков: в строительстве инфраструктурных объектов приоритет должен быть за проектами в высокой стадии готовности. В частности, вокруг «Юбилейного квартала» от ГК «Эталон», который уже заселен, нет трех проспектов, а на выделенной городу земле внутри квартала социальные объекты до сих пор не построены. Между тем в других проектах, которые город отчего-то относит к приоритетным, дороги за бюджетный счет прокладываются еще до выхода строителей на площадку. Но главное, такая бюджетная щедрость позволяет застройщикам предлагать жилье по цене ниже рынка, попутно решая государственную задачу строительства доступного жилья. А остальным застройщикам обидно за неравную конкуренцию.