С 1 января 2018 года в России действует новая программа субсидирования ипотечных ставок для семей с детьми. Новая программа вызывает массу вопросов, от ответов на которые во многом зависит успех этого предприятия. О его нюансах, рисках и подводных камнях порталу «Ради Дома PRO» рассказал руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко.
Заинтересует ли программа банки?
Заявляется, что по программе планируется выдать 600 млрд руб., что составляет интересный объем даже для растущего рынка.
Кредитование выравнивает конкуренцию единой ставкой. Это позволяет участвовать в ней не только крупным банкам, — так же было в программе субсидирования новостроек в 2015-2016 годах, в которой принимали участие почти 50 банков.
Банки и так проводят кредитование по ставкам, близким нормативу компенсации, которая в данный момент рассчитывается от ставки 9,75%. Так, по итогам ноября средняя ставка выданных кредитов на приобретение новостроек составила 9,66%. Эту ставку сформировали, в том числе, и льготные программы банков и застройщиков, по которым ставка опускается до 7% и ниже. Без льготных программ средняя ставку предложения в декабре равна 10,10%. Для рефинансирования ставка предложения составила 9,96%. Таким образом, размер льготы на текущий момент составляет около четырех процентных пунктов.
В денежном выражении для столичного максимального кредита на 15 лет текущая разница между льготным и рыночным платежом по кредиту равна 16,4 тыс. руб., для регионального 6 тыс. руб.
Госпрограмма предоставляет банкам возможность за ту же работу еще и компенсацию получить. Кроме того, предыдущий опыт показал, что участники рынка очень любят использовать для маркетинга бренд государственной программы.
Каким будет рост ставки после окончания программы?
Во-первых, размер этого повышения известен на момент заключения договора, и это облегчает планирование семейного бюджета.
Во-вторых, ипотечный рынок очень конкурентен. Есть вероятность, что банки при составлении условий программы будут предлагать ставку второго периода (продолжительность льготного периода составляет три года при рождении второго ребенка, пять лет при рождении третьего ребенка) ниже верхней границы — ключевая ставка на момент заключения кредитного договора плюс 2 процентных пункта. Например, банк предложит не нормативные 9,75%, а 8%.
В-третьих, тренд снижения ипотечных ставок еще несколько лет меняться не будет. По окончании льготного периода заемщик может просто рефинансироваться на новых условиях.
Будет ли у программы достаточное количество потенциальных заемщиков из-за имеющихся в ней ограничений?
По опыту прошлой программы ограничение по размеру первоначального взноса в 20% не является препятствием. В прошлый раз при минимальной норме в 20% среднее значение первоначального взноса составило 37%.
Что касается ограничения по сумме кредита (в 3 млн руб., кроме двух столиц с областями, где сумма увеличена до 8 млн руб.), это так же не стоит рассматривать в качестве серьезного ограничения. А для последующего рефинансирования (размер кредита ограничен 80% от остатка задолженности) и квартиру покупать не надо.
Программа ограничена объемом кредитования, который при среднем размере кредита дает ориентир в 300 тыс. кредитов за пять лет. У нас в год выдается больше миллиона кредитов, из которых, по самым острожным подсчетам, семей с детьми не меньше половины. Можно предположить, что 30-35% от рожденных детей являются уже не первенцами. Так что за пять лет может найтись нужное количество потенциальных заемщиков.
Может ли программа привести к плохим долгам или даже «ипотечному пузырю»?
Банки деньги выдают по собственным правилам оценки платежеспособности и кредитоспособности, которые показали свою эффективность. Первоначальный взнос и стабильность цен на недвижимость тему пузыря отодвигают в разряд досужих домыслов. Особенно отметим обстоятельства:
- в России при изменении цен на недвижимость не приносят условные ключи в банк;
- просрочка по кредитам на новостройки много лет подряд ниже, чем по всем остальным продуктам;
- существенная часть участников программы получит льготное рефинансирование действующего кредита, а это — снижение нагрузки.
Заключение
Есть ли к программе вопросы? Конечно. Программа помогает не только заемщикам, но банкам и застройщикам. Простота выдачи кредита на приобретение новостроек очевидна, а вот рефинансирование можно было бы не ограничивать. По действующим кредитам деньги за новые квартиры уже застройщиками получены, и им это не интересно, а у банков много заемщиков с детьми с кредитами на вторичную недвижимость.
Есть ли в тексте шероховатости? Конечно. Но опыт показывает, что работающие правительственные программы при наличии в них шероховатостей достаточно быстро правятся. Можно предположить, что уже до наступления лета будут внесены правки в программу.
Источник: «Ради Дома PRO»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме