Минстрою предложили создать базу поручительств за застройщиков | Информационный портал «Саморегулирование»
Дата публикации: 03/07/2017

Минстрою предложили создать базу поручительств за застройщиков

Минстрою предложили создать базу поручительств за застройщиков

Москомстройинвест предложил Минстрою России создать на федеральном уровне единую информационную базу поручительств на рынке долевого строительства. В надзорном ведомстве полагают, что это позволит сделать более эффективной проверку девелоперов при выдаче им заключений о соответствии застройщика (ЗОС) требованиям 214-ФЗ, в котором, в частности, прописаны требования о размере уставного капитала стройкомпаний. Инициатива выглядит актуальной на фоне информации о том, что большая часть девелоперов не готова подкрепить свои проекты финансовыми гарантиями, считают в редакции «Строительной газеты».

Как у банков

Инициатива Москомстройинвеста связана с тем, что с 1 июля этого года вступают в силу изменения в 214-ФЗ, которые касаются требований к уставному капиталу (УК) застройщика и ежеквартального предоставления информации об исполнении примерных графиков реализации стройпроектов. По сути, поправки вводят взаимосвязь между объемами строительства и размером уставного капитала — чем больше его размер, тем большее число объектов может строить компания. Таким образом, органы надзора в строительстве, в том числе Москомстройинвест, должны будут учитывать финансовые возможности застройщика при выдаче ЗОС на объект строительства и самой компании.

Согласно поправкам в 214-ФЗ, если у застройщика не хватает собственных средств при формировании уставного капитала, она может предоставить поручительство своего учредителя или акционера на недостающую сумму средств. «В связи с этим, мы предложили Минстрою создать на федеральном уровне единую базу выданных поручительств. Таким образом, деятельность застройщика станет прозрачнее, а регионам будет понятно, сколько объектов строится по поручительству и позволяет ли уставной капитал компании выдавать новые поручительства», — говорит глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев.

В качестве аналогичной системы чиновник приводит Бюро кредитных историй, работающее на банковском рынке: «Любой банк, прежде чем выдать кредит, запрашивает в бюро данные об имеющихся у заемщика кредитов. И если такая информация подтверждается и лимит по зарплате у заемщика практически исчерпан, маловероятно, что банк выдаст новый кредит. Так же и с поручительством: если размер уставного капитала позволяет выдать, например, только два поручительства, а компания выдает третье, и с ним приходит застройщик, чтобы получить ЗОС, мы по базе сможем проверить правомерность данного поручительства. Увидев, что оно в действительности не обеспечивает необходимый размер УК заявителя, мы откажем в получении ЗОС».

Между тем, по словам Константина Тимофеева, в настоящее время данные о поручительствах и объектах, которые строятся в соответствие с ними, региональный контролирующий орган может запросить только у самого застройщика. «При этом компания может предоставить неточные данные», — отмечает глава Москомстройинвеста. 

Более чем актуально

По оценкам аналитиков проекта «Единый реестр застройщиков» («ЕРЗ»), на конец мая текущего года уставный капитал 3508 застройщиков из 4147, имеющих в активной стадии строительства хотя бы 1 дом в стране, составлял менее 2,5 млн. рублей, что меньше самого низшего в предусмотренной 214-ФЗ шкале допустимых значений. С июля застройщики с такой финансовой базой смогут лишь достраивать дома, но не имеют права начинать новые стройки без увеличения размера уставного капитала.

По данным «ЕРЗ», лишь 639 компаний имели УК в 2,5 млн руб. и более, и только 26 застройщиков в России располагали уставными капиталами размере более 1,5 млрд рублей, что позволяет им строить более 500 тыс. кв. метров. При этом лишь одна компания действительно располагала в текущем такие объемы строительства. Совокупный размер УК российских застройщиков на конец мая составлял 336,7 млрд рублей, что эквивалентно 2894 рубля уставного капитала на 1 строящийся кв. метр. Наилучший показатель соотношения совокупного размера уставного капитала к объему текущего строительства отмечается у застройщиков Якутии, а наихудший – у стройкомпаний Ингушетии.

Как сообщили «СГ» в «ЕРЗ», к концу июня, по мере приближения прописанной в законе даты (1 июля), ситуация начала заметно меняться: целый ряд строительных компаний начал предпринимать конкретные шаги по увеличению уставных капталов. Прежде всего, такая тенденция отмечается на региональных рынках, в частности, в Пермской, Тверской областях, Краснодарском крае.

Рисков нет

В пресс-службе Минстроя «СГ» сообщили, что предложение от Москомстройинвеста по созданию федерального реестра поручительств в официальном порядке в ведомство пока не поступало, но оно будет рассмотрено при получении. В начале июня, комментируя ситуацию с готовностью застройщиков к новым условиям работы на рынке долевого строительства жилья, глава Минстроя России Михаил Мень говорил, что у девелоперов было достаточно времени среагировать на законодательные новшества, в том числе требования по уставному капталу и запуск компенсационного госфонда. «Крупные застройщики смогут подкрепить свои проекты финансово. И даже, если в связи с новыми требования 214-ФЗ произойдет укрупнение рынка, мы не видим в этом рисков для рынка жилищного строительства», — подчеркнул министр.

Михаил Мень отмечал также, что участникам рынка потребуется время на адаптацию к «перезагрузке» на рынке долевого строительства. «Перерегулирование приведет к падению объемов строительства, — сказал министр. — По итогам 2017 года мы прогнозируем ввод около 75 млн кв. метров жилья. Но с конца 2018-го-начала 2019 года будет рывок, который к 2025 году должен завершиться достижением намеченной министерством цели — ежегодного ввода 120 млн кв. метров».

Рынок — за

Опрошенные «СГ» участники рынка, в целом, считают идею создания реестра полезной мерой, но обращают внимание на нюансы. «Подобная база данных, однозначно, будет способствовать реализации идеи увеличения минимального размера уставного капитала. Действительно, проблема сейчас в том, что данные о поручителях контролирующему органу предоставляет непосредственно сам девелопер, который может сообщить неточную информацию. К тому же есть риск, что на рынке будут создаваться фиктивные компании, выступающие в качестве поручителя сразу нескольких девелоперов, что понизит гарантии исполнения обязательств перед дольщиками. Наличие единого реестра априори исключит подобную ситуацию, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — К тому же это позволит создать в своем роде СРО для поручителей, вступление в которое будет доступно после тщательной  проверки. С созданием единого реестра поручителей контролирующий орган сможет получить объективную информацию и одновременно снять с себя ответственность по проверке кандидатов на предоставление гарантий».

Комментируя данные «ЕРЗ», эксперт отметила, что количество застройщиков, не обладающих даже минимальным уставным капиталом, после 1 июля, наверняка, будет не столь значительным. «Сформировать необходимы уставной капитал будет проще, чем заниматься поиском юрлица, обеспечивающего гарантии. Стоит отметить, что по ранжированной системе УК застройщика в зависимости от общей площади его объектов, минимальные суммы являются подъемными для девелоперов. Если взять многосекционный 17-этажный дом площадью 20 тыс. кв. метров, то, согласно новым правилам, минимальный уставной капитал должен быть не менее 40 млн рублей. Себестоимость строительства дома – порядка 1 млрд рублей. Полагаю, что девелопер сможет оставить 4% от этой суммы в качестве финансовой «подушки безопасности», — сказала эксперт.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» считает, что реестр поручительств может стать эффективным способом профилактики нарушений застройщиками требований по уставному капиталу. «Однако, как правило, проблемы с доведением уставного капитала до требуемого законом уровня возникают у небольших игроков рынка в основном в провинции, которые работают над мелкомасштабными проектами. Крупные девелоперы, скорее всего, еще просто не успели повысить размер капитала – это сложная процедура. Однако они не прибегают к инструменту поручительства. Обычно такие компании (в отличие от малых игроков) располагают значительными материальными, производственными и товарными активами, которые и зачисляются в уставной капитал. Иными словами, с точки зрения предотвращения крупных долгостроев и обвалов больших компаний, реестр поручительств едва ли будет полезным», — подчеркивает девелопер.

Источник: «Строительная газета»

Темы: , ,


Обсудить на форуме