Нестабильность макроэкономической ситуации, скачки валютного курса, увеличение платежеспособного спроса на фоне бурного развития ипотеки вынуждают экспертов задуматься: не начнется ли в Петербурге рост цен на жилье? О вероятности такого сценария рассуждали участники конференции «Вопросы ценообразования на рынке недвижимости».
Конференция состоялась в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» 7 июня. Организаторами выставки-семинара «Жилищный проект» выступают Жилищный комитет Администрации Санкт-Петербурга и Группа компаний «Бюллетень Недвижимости». Нынешнее мероприятие стало юбилейным – в начале июня выставке-семинару исполнилось 6 лет. Все эти годы «Жилпроект» собирал полные залы, и юбилейное мероприятие не стало исключением, пройдя при полном аншлаге.
Программа, как обычно, включала целый спектр мероприятий: собственно выставку по рынку жилья, тематические семинары и презентации, для граждан работали консультационные центры. Но начнем мы с конференции, организованной для профессионалов рынка. На ней обсуждалась тема ценовых прогнозов, которая волнует каждого покупателя жилья.
Внутри цены
На цену жилья влияет множество факторов. Один из них – себестоимость строительства. Сегодня возведение одного квадратного метра жилья (в массовом сегменте рынка) обходится петербургским застройщикам в 50-56 тыс. руб., – заявил директор департамента ценообразования в строительстве Ассоциации строителей России Павел Горячкин. Будет ли себестоимость строительства увеличиваться? По словам эксперта, за январь-май 2012 года цены на основные стройматериалы выросли всего на 2%, а по итогам года можно ожидать их увеличения максимум на 8-10%. То есть с этой точки зрения предпосылок для ощутимого скачка цен не имеется.
Но есть и еще один фактор, влияющий на себестоимость. Дело в том, что сегодня Администрация Петербурга пересматривает договоры с застройщиками, многие стройки консервируются на какое-то время, а это, по словам Павла Горячкина, чревато увеличением себестоимости проектов еще на 8-10%.
Впрочем, как считает генеральный директор ЗАО «Иннолоджи» Александр Следь, такое повышение отнюдь не критично. Себестоимость строительства можно снижать путем оптимизации расходов. По его словам, у застройщиков сегодня крайне низкая культура производственного планирования. Они неумело распоряжаются собственными ресурсами, плохо рассчитывают необходимое количество стройматериалов, техники и от этого несут повышенные затраты, которые ложатся дополнительным финансовым бременем на покупателя. По мнению Александра Следя, грамотное проектное управление позволяет снизить строительные издержки на 20-35%.
Вопросы макроэкономики
Достаточно серьезный фактор, который может повлиять на ценовую ситуацию, – мировой валютный кризис, считает экономист Вячеслав Костров. По его словам, пока невозможно предсказать, как именно скажутся глобальные экономические процессы на петербургском рынке недвижимости. Но многие строительные компании реализуют свои проекты на заемные средства. Поэтому, если банки окажутся в сложной ситуации, это сразу отразится и на строительном рынке.
Надо также учитывать психологический, человеческий, фактор – зачастую именно ажиотажные настроения на рынке приводят к серьезному росту цен. Но предыдущие кризисы, похоже, людей многому научили. «Меня радует, что люди не побежали скупать валюту, когда доллар дорожал. Клиенты рынка недвижимости сегодня также действуют осторожно и не принимают опрометчивых решений», – говорит Вячеслав Костров.
С ним согласен главный аналитик Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. По его словам, покупатели давно поняли: макроэкономика непредсказуема, а жилье – не предмет для спекуляций. Покупать недвижимость нужно, когда в этом есть потребность, а не когда макроэкономические факторы сошлись определенным образом.
Вообще, по мнению Сергея Бобашева, предпосылок для значительного роста цен на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге сегодня не существует. Хотя, по его словам, платежеспособный спрос за последнее время вырос (за счет повышения доступности ипотеки), имеющееся предложение вполне способно его удовлетворить. Сегодня вокруг Петербурга реализуется целый спектр проектов комплексного освоения территорий, где выбор жилья достаточно широк. У этой медали, правда, есть обратная сторона. По мнению Сергея Бобашева, эти новые кварталы малокомфортного жилья создадут в перспективе ряд социальных, градостроительных и иных проблем.
О еще одной проблеме, связанной с реализацией проектов-миллионников, рассказал Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. Поскольку крупные проекты возводятся в несколько очередей, эти очереди будут создавать конкуренцию друг другу. Например, квартиры первой очереди «Северной долины», которая расположена наиболее удачно, у метро «Парнас», выйдя на вторичный рынок, создадут конкуренцию жилью из последующих очередей.
Весь список, пожалуйста…
Большой интерес посетителей «Жилищного проекта» вызвали тематические семинары. С этого года традиционные темы семинаров (сделки на первичном, вторичном и загородном рынках, ипотека) пополнились новыми. Это, в частности, семинары с привязкой к территориальной тематике. Программа июньского «Жилпроекта» включала семинар по рынкам Петроградского и Василеостровского районов Петербурга.
Также огромной популярностью пользуются семинары, посвященные различным типам жилья. В этот раз речь шла о так называемых «брежневках» и «кораблях». Эксперты рассказали об особенностях планировок квартир в таких домах, о ценах, дали советы по ремонту такого рода жилья.
Программа выставки-семинара включала и другие семинары. В частности, гостям «Жилпроекта» рассказали о реализации в Петербурге госпрограмм по расселению коммунальных квартир, коммерческого найма для очередников, ипотечных программах, предостерегли от рисков при покупке готового и строящегося жилья. Также эксперты дали обзор новостроек эконом-класса и предложения на загородном рынке.
На протяжении всей выставки-семинара работали консультационные центры: по городской недвижимости (готовое и строящееся жилье), загородной недвижимости (коттеджи, дачи и земельные участки).
Применить полученные знания на практике петербуржцы могли на Выставке по рынку жилья, в работе которой принимали участие ведущие строительные, банковские, риэлторские, юридические и страховые компании.
Каждый посетитель выставки-семинара получил, к тому же, бесплатный справочник с программой мероприятий и полезной информацией о рынке. Кроме ценовой статистики, карты строящихся объектов, полезных адресов и другой информации, это издание содержит и подробности по темам текущих семинаров.
На протяжении всей выставки-семинара работал «Дом затей», где посетители «Жилищного семинара» оставляли детей под присмотром опытных воспитателей.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме