5 декабря 2024 года в Госдуме состоялся круглый стол на тему «Жилищные кооперативы как инструмент обеспечения жильем: проблемы и перспективы» под председательством замруководителя Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Светланы Разворотневой
Светлана Разворотнева отметила, что жилищно-строительные кооперации (ЖСК) мог бы стать более дешевой альтернативой очень подорожавшей ипотеки. Сегодня, в условиях высокой ключевой ставки Банка России и дорогих ипотечных продуктов, формирование альтернативных механизмов для решения жилищного вопроса отдельных категорий граждан стало одной из ключевых тем дискуссий на различных экспертных площадках. В связи с этим депутаты решили возобновить обсуждение вопросов, связанных с восстановлением механизма жилищно-строительных кооперативов в современных реалиях. В качестве основных проблем она назвала необходимость внесения соответствующих изменений в действующее законодательство, в том числе, в Жилищный и Гражданский кодексы:
-нежелание муниципалитетов бесплатно выделять участки земли под ЖСК,
-неподготовленность таких участков,
-невозможность успешного функционирования ЖСК без мер государственной поддержки, которые также необходимо разработать.
Также она заметила, что сегодня государство в состоянии обеспечить им юридическую защиту, например создать единый реестр членов ЖСК. По предложению Светлана Разворотневой, местные власти региона обязаны будут строго следить за данными в едином реестре членов ЖСК, содержащем информацию о реализации жилищных прав граждан, и предотвращать злоупотребления со стороны недобросовестных граждан.
Директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко назвала в качестве основных предпосылок для успешного функционирования ЖСК наличие достаточного объема денежных средств и сознательность пайщиков. В Минстрой прорабатывают вопросы, связанные с формой кооперации граждан для улучшения жилищных условий. В частности, коллеги из Фонда «Институт экономики города» предложили идею по возможности создания патронажных ЖСК с господдержкой. В рамках ЖСК будет предоставляться земельный участок и возможность получения займов для строительства жилого дома с невысокой стоимостью таких денег и достаточно длительным периодом для их возврата.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков отметил, что механизм жилищного накопительного кооператива (ЖНК )для обеспечения граждан жильем сегодня неактуален, поскольку надзор за ЖНК передан в ведение Банка России. Механизм ЖНК приравнен к микрофинансовым организациям с повышенными требованиями к их функционированию. Однако этот механизм вытеснила с рынка льготная ипотека, предоставившая гражданам доступ к более дешевым банковским кредитам, нежели накопительные схемы ЖНК. Сейчас на фоне высоких ставок по ипотеке при должной проработке механизм ЖНК может получить второй шанс, поскольку участники могут приобрести квартиру в рассрочку от девелопера, минуя банковские кредиты.
Кроме того, президент НОСТРОЙ заметил, что его максимальная эффективность достигается там, где этим занимаются крупные компании-работодатели, особенно в области военно-промышленного комплекса. По его мнению, в ЖСК, связанных с научными организациями, все гораздо сложнее, поскольку здесь меньше денег и самоорганизации. В этом случае, по мнению Антона Глушкова, предприятие может выступить поручителем по кредитам граждан, и только так эта схема может заработать.
«Поручительство предприятия-работодателя – самая удобная форма для кредитования участников таких ЖСК», — подчеркнул президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Он рассказал о необходимости менять действующее законодательство в сфере ЖСК, потому что норма, предписывающая каждому жилищно-строительному кооперативу возводить только один дом не выше трех этажей, не позволяет говорить хоть об экономии средств.
Как правило, муниципалитеты могут предоставить землю для ЖСК на окраине города, где нет коммуникаций, и тогда строительство всей инженерной инфраструктуры «ложится» на этот дом, что крайне дорого для пайщиков. И если на бесплатном предоставлении земли можно сэкономить до 20% стоимости, то потом она уходит на прокладку коммуникаций. Он уточнил, что экономия и успешное завершение проекта возможны только при очень точном расчете стоимости строительства. Следовательно, подрядчик, заключая договор с ЖСК и фиксируя стоимость жилья, должен заложить в нее все возможные риски. Либо нужно возвращаться к динамическому ценообразованию, когда стоимость пая может меняться, чтобы гарантировать подрядчику интерес участия в таком проекте, а гражданину – экономию денежных средств и получение жилья.
Сохранить как PDF файл