29 июля состоялась онлайн-конференция Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» и Северо-Западного главного управления Центрального банка РФ. В центре обсуждения – непростые взаимоотношения банков и застройщиков.
На мероприятии, в котором участвовали представители банков и строительных организаций, рассматривались вопросы банковского сопровождения строительной отрасли, а самый актуальный из них – тема проектного финансирования, требующая внимательного и серьезного анализа.
Так, по словам советника директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Ирины Карповой, прошедший год с начала реформы был активным и коммуникативным между бизнес-сообществом, Банком России и органами власти. Уже были учтены многие замечания, благодаря чему реформа состоялась и развивается.
Сегодня около 35 млн кв. м жилья строится с помощью механизма эскроу-счетов – это 35% всего портфеля проектов. И доля эта постоянно увеличивается, по сравнению с прошлым годом она возросла уже в 2 раза. Конечно, эти цифры имеют региональные отличия. Основной объем сосредоточен в ЦФО – около 35% площадей, на втором месте СЗФО – 18%. При этом в СЗФО доля проектов с эскроу-счетами меньше всего – 20%, при том, что в некоторых федеральных округах эта цифра достигает 50%.
Поэтому можно сказать, что кризис, вызванный пандемией, даже с учетом приостановки работы строительных площадок существенного влияния на объемы проектного финансирования не оказал. Абсолютные показатели росли с начала года, а несущественное снижение темпов роста, которое наблюдалось в апреле и мае, сменилось ростом в июне.
Сегодня застройщики заключили с банками почти 1400 кредитных договоров, они финансируют более 25 млн кв. м, и это 70% объема всех проектов, которые реализуются с эскроу-счетами. Банки кредитуют и крупные, и небольшие строительные проекты. Так, около 39% всех договоров в 61 субъекте – это небольшие проекты с лимитом кредитования до 300 млн руб.
Кредитные лимиты сейчас достигли почти 1,5 трлн руб., в их рамках застройщики уже выбрали 534 млрд руб. А девелоперы называют положительной стороной проектного финансирования ритмичность поступления средств вне зависимости от ситуации на рынке. Граждане открыли почти 122 тыс. эскроу-счетов, на них накоплено 420 млрд руб.
Интересно, что в 5 регионах 12 проектов уже завершены, поэтому можно считать, что схема себя полностью зарекомендовала. Основное влияние на процентные ставки оказывают суммы средств, накопленные на эскроу-счетах. В целом по 47% всех договоров ставка не превышает 5%.
Сегодня банки получили около 4,4 тыс. заявок на проектное финансирование. При этом более четверти заявок застройщики направляют сразу в несколько банков для получения лучших условий кредитования. Примерно 20% отказов связаны именно с тем, что застройщик сам отозвал заявку, получив кредит в другом банке. Около 18% заявок находится в стадии рассмотрения, 37% заявок одобрены, 18% отклонены банками. Причины отказов – в основном из-за пакета документов и несоответствия проекта кредитной политике банка, его низкая кредитоспособность и высокие риски.
Таково видение ситуации банковской сферой. А что же думают строители?
По мнению заместителя руководителя Комитета «Деловой России» по строительству Михаила Викторова, крайне важная тема, с которой согласились все заинтересованные участники, – строительство социально значимых объектов и инженерной инфраструктуры, которое за последние 10 лет стало нормой и обязанностью девелоперских компаний, хотя это нигде юридически не прописано. Однако эта очень существенная часть себестоимости в условиях проектного финансирования, а тем более кризисных явлений, очень сильно влияет на вывод новых объектов.
Доля подобного рода инфраструктуры, например, в столичном регионе может составлять от 7% до 15% стоимости квадратного метра – это чрезвычайно много. Поэтому государство должно взять на себя это обязательство.
Еще одна головная боль – передача этих объектов, зачастую они переходят в собственность муниципалитета по одному-два года. При этом затраты на поддержание чистоты, безопасности и прочее у строительного холдинга составляют 17-18 млн руб. в год, что также ложится на себестоимость. И в связи с этим было бы не лишним многократно увеличить программу «Стимул».
Гладко было… на экране
В свою очередь генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева рассказала, с какими проблемами ей довелось столкнуться при работе с банками.
Так, официально сегодня к банковскому сопровождению застройщиков допущены 95 банков, однако реально работать готовы не больше 10.
Что касается отправки застройщиком заявок сразу в несколько банков, то зачастую видно, что заявка попросту не доходит до кредитного комитета, на уровне ее отработки сотрудниками банка выдаются дополнительные требования, снижается заявленная сумма и т.д. Официального отказа от кредитного комитета не приходит, но застройщик сам отказывается работать с этим банком, потому что то, что предлагается, вообще не согласуется с финансовой моделью проекта.
Плюс ко всему, когда банк оценивает рыночные условия, как правило, появляются расхождения в оценке проекта, в цене продажи. Банковские сотрудники не верят маркетинговому отчету застройщика, берут в расчет абсолютно другой район, снижая стоимость квартир на 20%.
Если говорить о финансовом участии – застройщик демонстрирует 15% собственного участия. Однако было и такое, когда застройщик доводил собственное участие до 20%, то банк просил повысить его до 30%, фактически отказывая в кредитовании.
Еще одна норма – при рассмотрении заявки банк должен рассматривать только компанию и конкретный проект. Однако по-прежнему рассматривается группа компаний.
Другой момент – финансовая модель проекта. Банк, корректируя финансовую модель проекта и план продаж, часто не верит, что застройщик по 95% квартир заключит договоры до ввода объекта в эксплуатацию, несмотря на подтвержденную ретроспективу. И считает, что это будет 60%, а это опять-таки влияет на лимит и процентную нагрузку, а также на сумму коммерческих расходов, которые выделяет застройщику банк.
Кроме того, как правило, банки останавливают срок финансирования проекта либо в момент ввода объекта в эксплуатацию, либо максимум через месяц-два после. Однако не берется в расчет, что есть гарантийное удержание, доделываются «хвосты» за подрядчиками, проводится отделка квартир и прочее, поэтому срок кредитования необходимо продлить на полгода после ввода объекта в эксплуатацию. Эту ситуацию упростило бы раскрытие эскроу-счетов после ввода объекта, однако если накопленные средства будут полностью направлены на погашение задолженности, то у застройщика возникнет кассовый разрыв.
Есть еще один момент, с которым не известно, как бороться – это требование по обеспечению кредита. Так, у «Ленстройтреста» нет ни одного кредита без дополнительного обеспечения. Причем не известно, зачем все банки требуют личное поручительство конечных бенефициаров. Поэтому обеспеченность проекта необходимо четко регламентировать, это не должна быть игра по условиям банка.
Какие же еще меры нужно предусмотреть для проектов, находящихся в реализации, и тех, которые будут входить в проектное финансирование?
Так, участники мероприятия обозначили снижение собственного участия компании при проектном финансировании с 15 до 5%. Еще один момент – плата за лимит – при проекте с финансированием в 2 млрд руб. компания может платить в год 5-10 млн руб. Необходимо либо снизить эту плату, либо полностью исключить ее на период коронакризиса. Кроме того, нужна отмена залога долей поручителей генерального подрядчика. Необходимо дать возможность компаниям использовать иные виды финансирования продуктов, а совмещать их очень сложно.
В целом участники сошлись во мнении, что обеспечительных мер для застройщика должно быть меньше, а те, которые есть – стать более понятными.
Причем, как высказались застройщики, реально реализованные проекты в строительстве с использованием эскроу-счетов можно будет увидеть только через 2-3 года, тогда и будет понятно, какие ошибки были совершены и что нужно «докрутить» в законодательстве.
Самый больной и ожидаемый для обсуждения вопрос – поэтапная раскрываемость эскроу-счетов. Ведь за год работы проектного финансирования установленный контроль уже позволяет это делать.
Однако диалога не получилось, в отношении этой темы Банк России категорично высказал свою позицию, что сегодня пока преждевременно делать подобный шаг. А в тех предложениях, которые были сделаны, Банк России не увидел ни одного механизма, который обеспечивал бы адекватную защиту интересов дольщиков. Организация уже поддержала возможность раскрытия эскроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию, а не регистрации прав на первую квартиру. Эти изменения приняты, и их достаточно.
Остается ждать осени, когда насущный вопрос в очередной раз поднимут в обсуждениях.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме