Экономические проблемы, породившие кризис на рынке жилья столичного региона, заставили девелоперов оптимизировать предложение. Хорошим вариантом стал более активный по сравнению со стабильными временами вывод на рынок небольших квартир. Однако, эксперты считают, что повышенный спрос на малогабаритное жильё – явление временное, и «за порогом» кризиса непременно изменится. Мнения экспертов выслушал и записал корреспондент «Интерфакса», и сегодня они доступны читателям СРОпортала.
Как отметил на «Аналитических дискуссиях» руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе, в стремлении повысить ликвидность предложения девелоперы в условиях кризиса оптимизировали планировки и квартирографию. Кроме того, у маленьких квартир меньше бюджет, что немаловажно для конечного покупателя.
Этот всплеск предложения малогабариток является антикризисным решением, но пока не очень понятно, будет ли пользоваться спросом такой фонд по окончании кризиса. Особенно если принимать во внимание тот факт, что подобного продукта стало объективно много. Так, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в Московской области (на удалении до 30 км от МКАД) квартиры-студии представлены в 80 проектах, что на 60% больше, чем в июне 2014 года. Доля жилых комплексов, имеющих в своем составе такие квартиры, составляет 25%, что на 10% превышает показатели прошлого года. Есть риск получить на выходе невостребованный продукт и перенасытить рынок единообразными архитектурными концепциями и планировочными решениями, опасается С.Лобжанидзе.
Поэтому уже сейчас, по мнению эксперта, очень важно предвидеть спрос «за порогом» кризиса. Один из вариантов решения подобной задачи – изменить подход к созданию жилья. Эксперты призывают отказаться от приоритета визуальной составляющей и сделать основой конфигурации будущего дома квартирографию, не забывая о балансе площадей.
Так, квартиры-студии при новом подходе занимают в проекте 3-7%. Во всех квартирах зона кухни занимает площадь от 10 кв.м., предусмотрены места для хранения, используется панорамное остекление, увеличен шаг опорных конструкций, размещены два стояка.
Стоит отметить, что архитекторам, которые будут воплощать подобные проекты, это, скорее всего, усложнит работу, но и результат обещает быть близким к идеалу.
Пока же до него очень далеко. Главный архитектор и управляющий партнер проектной студии Portner Architects Саша Лукич, которого давно занимают вопросы эргономики квартир, считает, что качество современных планировок в России отстает от мировых стандартов на 40-50 лет. Да, квартиры-студии – продукт, безусловно, востребованный во всех странах, однако метраж, который сейчас предлагают застройщики, не очень подходит для проживания семей, не говоря уже о «ячейках общества» с детьми. По мнению архитектора, квартира площадью менее 25 кв.м. – это минимум, ниже которого опускать планку нельзя. А между тем, по данным «МИЭЛЬ», площадь большинства квартир-студий, запроектированных в объектах эконом и комфорт-класса в Подмосковье, составляет от 18 до 33 кв. метров.
Маленькие квартиры не пригодны для постоянного проживания, утверждает С.Лукич. Это «гостиничный» вариант, интересный с точки зрения инвестиций формат, но там должен кто-то жить. Структура общества сохраняется вне зависимости от кризисов и понятно, что студия — не место для семьи с детьми. Квартира для постоянного проживания должна рассчитываться из расчета 40 кв.м. на одного человека +25 кв.м. на каждого последующего.
Еще одним минусом маленьких квартир является то, что при неправильном планировочном решении (например, когда подобных квартир слишком много на этаже) увеличивается площадь общих зон, что крайне не выгодно девелоперу.
Эксперт согласен, что, скорее всего, после кризиса, рынок будет перегружен именно маленькими квартирами. Особенно такими, где не самый удачный функционал помещений.
Выходом из этой потенциально критической ситуации эксперты компании «БЕСТ» видят грамотный подход к интеграции квартир небольшой площади в масштабные проекты. С одной стороны, возможностей по созданию ликвидных типовых планировок в масштабных проектах больше. С другой стороны, масштабная застройка дает большую вариативность как в части планировочных решений, так и с точки зрения сегментирования жилья. Сюда можно (и даже нужно) интегрировать и нестандартные решения. Но такой проект должен иметь грамотный анализ сценариев развития среды. Без учета эволюции проекта его концепция не будет жизнеспособной в долгосрочной перспективе, отмечают участники рынка.
Источник: Интерфакс-Недвижимость
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме