Реформа долевого строительства, по мнению большинства экспертов, приведет к существенному сокращению числа застройщиков. Выполнить поручение президента, увеличив ежегодный ввод жилья до 120 миллионов «квадратов», в такой ситуации представляется невыполнимой задачей, однако ресурсы для роста у отрасли есть. О них в интервью порталу «Ради Дома PRO» рассказал строительный омбудсмен, руководитель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский.
— На одном из недавних мероприятий вы рассказывали, что выступали в Госдуме с предложением отложить введение проектного финансирования. Каковы шансы, что переход на проектное финансирование перенесут хотя бы на полгода?
— Переноса даты не будет, это принятое решение и пересмотру не подлежит. Регулятор сегодня трезво оценивает все риски и работает над тем, чтобы эти риски нивелировать. Одним из таких мероприятий является разработка продукта небанковского финансирования, по сути займа от «Дом.рф». На 2019 год на эти цели выделено 120 млрд руб. Достаточно ли этой суммы? Всего застройщиков в стране около 5,7 тыс. Из них в «красной зоне» (кого банки вряд ли профинансируют по новой схеме) — около 30%, то есть 1,7 тыс. Таким образом, на одного застройщика будет приходиться по 70 млн руб. Но проблема даже не в сумме. Проблема в том, что эти 120 млрд руб. надо успеть распределить целевыми платежами за оставшиеся полгода. А в четвертом квартале, как мы знаем, треть регионов не выполняют основных работ из-за погодных условий.
— Но правительство понять тоже можно: как-то ведь надо решать проблему обманутых дольщиков…
— Напомню, что в 2004 году страна вводила 40 млн «квадратов». Тогда придумали инструмент долевого строительства. И за неполные 14 лет страна совершила колоссальный рывок, увеличив объем вводимого жилья вдвое. Ни одна отрасль ни в одной стране не росла такими темпами без дополнительных вливаний государства. Но на одну единицу продукции есть процент выбраковки. И любой финансист вам скажет, что как только увеличивается объем продукции в два раза, что бы вы ни делали, какие бы вы ни предпринимали меры, выбраковка тоже увеличивается в два раза. Что у нас и случилось в строительстве: с увеличением объема вводимого жилья обманутых дольщиков стало больше.
Теперь же бизнесу задним числом включают новые правила движения и такие, которые большинство региональных застройщиков не смогут выполнить. В конце прошлого года, когда всерьез рассматривалась возможность увеличения отчислений в фонд дольщиков до 6%, благодаря профильному вице-премьеру Виталию Мутко, удалось отстоять прежнюю ставку в 1,2%. Тогда мы изучали этот вопрос и пришли к выводу, что дополнительные 4,8% сделают экономику проектов совершенно непривлекательной для банков. Но потом появилось распоряжение о переходе на проектное финансирование. Долгое время была неизвестна ставка, по которой оно будет осуществляться. Только недавно, наконец, стало понятно, что бизнес будет вынужден стартовать с 12,5% и, если продажи будут хорошие, банк, возможно, снизит ставку до 6-8%. То есть мы «убегали» от 4,8%, понимая, что это невозможно для предприятий, и теперь пришли к ежегодной ставке по проектному финансированию в 6-8%. А вы же понимаете, что проекты не возводятся за год, — например, чтобы построить 100 тыс. кв. метров общей площади, требуется порядка двух лет.
Что в этой ситуации остается делать девелоперу, у которого к 1 июля не будет 30% готовности? Ведь если не поддерживать продажи на должном уровне, ты становишься неинтересен банку. Те, у кого готовность будет близка к 30%, конечно, будут стараться достигнуть этих 30%. У других застройщиков останется единственный выход — пойти по пути ухудшения качества строительства, чтобы снизить себестоимость. Увеличивать цены — не вариант, поскольку уже сейчас цены на новостройки сопоставимы с ценами на достаточно свежую «вторичку». И, повысив цены на новое жилье, мы рискуем тем, что покупатель просто предпочтет более дешевое вторичное жилье. Поэтому понятна аргументация застройщиков, которые не торопятся пока в банки, хотя до 1 июля осталось всего 90 дней. И даже многие из тех, кто обратились в банки для рассмотрения вопроса об открытии эскроу-счетов, впоследствии отказываются от этой идеи. По данным «Дом.рф», таких застройщиков половина.
— По-вашему, в этих обстоятельствах реально будет достичь тех самых 120 млн «квадратов», которые мы должны строить?
— Есть такое высказывание: «Нужно тянуться за тем, что невозможно достать, иначе зачем небеса». Поэтому 120 млн квадратных метров — безусловно, ориентир, к которому надо стремиться. Но если мы построим 110 млн «квадратов», катастрофы не случится. При этом надо понимать, что даже сейчас, при существующих объемах строительства, в отдельных регионах (например, в Забайкалье) до 40% квартир в новостройках остаются нереализованными. И вполне обоснованы опасения губернаторов этих регионов в том, что озвученные директивы труднодостигаемы на практике. Построить 120 млн кв. м можно, но купят ли их — в этом заключается главный вопрос. Второй вопрос: а что будет с бизнесом, который построит эти 120 млн «квадратов», но не сможет их реализовать? И пока не будет решен вопрос со спросом, необходимость выполнения количественного показателя очень сомнительна.
— Для девелоперов многоквартирных домов будет выходом из ситуации переключиться на ИЖС?
— В паспорте нацпроекта не обозначены конкретные цифры, сколько должно быть возведено квадратных метров в сегменте ИЖС. И если для рынка многоквартирных домов нормативной базы более чем достаточно, то в ИЖС на сегодняшний день не определен даже четкий понятийный аппарат, который использовали бы все — законодатели, профильные органы исполнительной власти, банки и Росстат. Отсутствует соответствующая «дорожная карта», в которой были бы отражены целевые показатели, мероприятия и ответственные.
При этом в пользу развития ИЖС говорят, как минимум, три обстоятельства. Во-первых, согласно опросам ВЦИОМ, около 66% населения хочет жить в индивидуальных домах. Во-вторых, судя по тому же исследованию ВЦИОМ, около 60% населения живет в квартирах до 60 кв. м, что крайне мало для развития семьи. А в ИЖС вы мало того, что расширяете свою жилплощадь, вы расширяете ее быстро, — в отличие от многоквартирных домов, с начала освоения участков под ИЖС можно меньше чем за полгода получить дом вместе с внутренней отделкой. В-третьих, возведение квадратных метров индивидуального жилья напрямую связано с задачей поддержки малого и среднего бизнеса.
Однако мы понимаем, что развитие ИЖС тормозят несколько препятствий. В первую очередь, в этом сегменте не развивается рынок ипотеки. Кроме того, следует понимать, что единые стандарты по ИЖС прописать на всю страну невозможно из-за разницы условий. У каждого региона своя экономика, свой набор производителей стройматериалов, свой пул банков, ментальность жителей и, конечно, климатические условия. В Москве в 20-30 км от МКАД дома по 110 кв. м за 9,5-10 млн руб. найдут своего покупателя, а, например, в Архангельске — не уверен. Но искать решения для удешевления строительства, безусловно, нужно. Например, если на территории не хватает цемента, руководству субъекта надо развивать это направление. Тогда возможна экономия на доставке материалов, а, кроме того, вы даете возможность этим производителям получить заказ и загрузить свои производства.
Поэтому я считаю, что ИЖС должно заниматься обособленное учреждение в структуре Единого института развития жилищного строительства, который «соберет» этот проект, что называется, на кончиках пальцев, донесет «дорожную карту» каждому губернатору и проконтролирует исполнение.
— Но опять же — построить можно, а как продать? При том, что условия по ипотеке для ИЖС не равнозначны условиям по ипотеке для МКД. Как быть с ипотекой для ИЖС?
— Банки профинансируют только абсолютно прозрачную экономику. Банк должен понимать, как он вернет себе деньги в случае, если заемщик перестанет платить по кредиту. Мне кажется, что в качестве залога для банка должен выступать земельный участок — реализовать его вместе с возведенным объектом можно будет без труда.
— Объем ввода многоквартирных домов будет падать, а ИЖС — расти. На сколько изменится их соотношение, по вашему мнению?
— Последние годы ИЖС формирует порядка 45% от общегодового объема ввода жилья. Этот показатель как минимум сохранится. Граждане продолжат строить дома самостоятельно, поэтапно (в этом году коробку и крышу, в следующем году отделку, понемногу мебель и т.д.), без привлечения кредитных средств.
Согласно статистике, более половины граждан страны хотят жить в ИЖС. И они будут достигать этой цели либо самостоятельно, когда результатом становится хаотичная застройка земельных участков вокруг города, либо они будут выбирать себе дом в рамках комплексного проекта от застройщика со всей социально-культурной, инженерной и торговой инфраструктурой. Конечно, второй вариант лучше для всех: и для граждан, и для региона, и для бизнеса. Но массового продукта, подкрепленного доступными кредитами, на сегодняшний день нет.
Источник: «Ради Дома PRO»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме