В Москве бум строительства апартаментов: по предварительным прогнозам Москомстройинвеста, в этом году в эксплуатацию будет введено 700-800 тыс. кв. м такой недвижимости — в два раза больше, чем годом ранее. О том, в каких случаях лучше отказаться от покупки апартаментов и почему не стоит ожидать, что их скоро приравняют к жилью, в интервью «Коммерсанту» рассказал глава комитета КОНСТАНТИН ТИМОФЕЕВ.
— Какой объем проектов был с начала года согласован с градостроительно-земельной комиссией (ГЗК)? Сколько приходится на жилье?
— С начала года 21 млн кв. м, из которых 9 млн кв. м, то есть практически половина,— это жилая недвижимость. Скорее всего, такая пропорция будет сохраняться в ближайшее время. Сейчас жилье — это основное, что продается на рынке. По нашим данным, на сегодняшний день на рынке экспонируется около 16 млн кв. м недвижимости, где есть привлечение денежных средств граждан. Порядка 85% — это жилье. Кредиты для инвесторов сейчас достаточно дорогие: строят в основном те, кто может привлекать деньги населения. Сейчас по 214-ФЗ возводится 98% объектов: в 466 проектах ведутся продажи по договорам долевого участия и 36 объектов существуют как жилищно-строительные кооперативы.
— Какая статистика по остальным типам объектов?
— Еще 1,7 млн кв. м — спортивные объекты и социальная инфраструктура; 2,1 млн кв. м — промышленные; 4,6 млн кв. м — административные и торговые здания; 0,95 млн кв. м — гостиницы.
— Снизилось ли число согласованных проектов по сравнению с прошлым годом?
— Сейчас мы, по сути, оперируем только данными за три квартала, но уже понятно, что число согласований снизилось на фоне экономической нестабильности. Если в прошлом году на каждом заседании ГЗК мы рассматривали 70-80 вопросов, то теперь — 30-40. Отчасти это произошло и потому, что половина вопросов одобряется на рабочей группе ГЗК под руководством заместителя мэра Марата Хуснуллина. По итогам 2015 года суммарно было согласовано 42,7 млн кв. м, из которых 18,7 млн кв. м — жилье; 8,9 млн кв. м — торговые и офисные площади; 3,9 млн кв. м — социальные и спортивные; 3,4 млн кв. м — промышленные и 2,2 млн кв. м — гостиницы.
— О каком объеме согласованных проектов можно будет говорить к концу года?
— Ожидается еще несколько крупных ГПЗУ (градостроительных планов земельного участка.— «Ъ»), то есть я думаю, в итоге мы получим 30-35 млн кв. м. В итоге пропорция по жилью осталась, но общий объем согласованных проектов снизился.
— В начале года мы говорили о том, что многие инвесторы стремятся внести изменения в полученную ранее разрешительную документацию и построить жилье там, где планировалась коммерческая недвижимость. Эти проекты не повлияли на статистику?
— Конечно, мы шли навстречу инвесторам в ситуациях, где пересогласование не противоречило градостроительному развитию города. Речь шла о единичных случаях. В итоге таких пересогласований было около десяти, и большинство обращений к нам поступило еще в прошлом году. В этом году их число ощутимо снизилось.
— Объем предложения на жилищном рынке за последние два года значительно вырос, а число согласований сокращается. Вы не видите здесь противоречия?
— Каждый год у нас вводится 5-6 млн кв. м жилья, при этом согласовываем мы значительно больше. Если в прошлом году мы согласовали более 18 млн кв. м жилья, получается, что сформировался задел на три-четыре года. Если в один конкретный год число согласованных проектов сокращается, это еще ни о чем не говорит. Плюс нужно понимать, что объем согласований не может расти вечно. Сейчас у нас есть достаточно большие земельные резервы — за счет промышленных зон, территорий Новой Москвы, но они не бесконечны. Процесс строительства жилья, по моему мнению, сейчас ускорился в основном за счет политики крупных игроков. Лидеры рынка у нас сейчас — это ПИК, теперь в его составе «Мортон», «Пионер», «Лидер», «Интеко», ЛСР.
— Одобряя проекты на ГЗК, вы не регулируете общий объем согласованного жилья или офисов, чтобы, например, не было затоваривания?
— Рынок может регулировать только конкуренция, других способов нет. Например, сейчас общий объем согласованных за последние два года проектов по жилью и офисам превышает 50 млн кв. м. На многие из них выданы ГПЗУ, но в стройке пока не все. Как только инвесторы получают деньги, они могут получить разрешительные документы и выйти на площадку. Возникает вопрос: если мы предполагаем введение ограничений, где должен быть установлен административный барьер? На этапе выдачи разрешений на строительство? Это противоречит всему нашему градостроительному развитию. Сейчас мы, наоборот, говорим, что все должно делаться быстро и разрешение на строительство должно выдаваться быстро. Если вводить ограничения на этапе выдачи ГПЗУ, которые выдаются с заделом на три года, то к тому рынку, который мы хотим увидеть, мы придем только три года спустя. А если к тому времени ситуация будет меняться, то выходит, что попутно придется все заново регулировать. Объемы застройки заложены в генплане города и правилах застройки и землепользования. Должно быть построено то, что они предполагают. Вопрос только, в какой последовательности. Вот тут рынок и выступает регулятором.
— Уже несколько лет обсуждается возможность приравнивания апартаментов к жилью. У этого проекта есть перспективы?
— Я противник этих изменений. Сейчас в законе есть понятие жилого и нежилого объекта, есть нормы их строительства, экспертизы, инсоляции, пожарных проездов и всего прочего. Понятно, что у жилья эти нормы более комфортные. Например, на одну квартиру в жилом фонде необходимо примерно одно-два места на парковке, для гостиницы нужно одно место на десять номеров. Поэтому тем, кто хочет приравнять апартаменты к жилью, советую строить жилье. Но если не будет сделано благоустройство, построена социальная инфраструктура, соблюдены все санитарные и изоляционные нормы, объект не может считаться жилым.
— Некоторые застройщики сейчас предлагают покупателям апартаменты, обещая в дальнейшем перевести их в жилой фонд.
— Это невозможно, но есть примеры, когда застройщики обещают гражданам это сделать. Например, есть история про объект «Клуб дзюдо» (Куликовская улица, 9Б, корп. 20, микрорайон 2). Инвестор строил двухэтажный спортивный комплекс, в какой-то момент он сказал, что этого недостаточно, и попросил увеличить этажность до четырех. Ему пошли навстречу. В итоге нежилой спортивный объект сейчас продается как апартаменты. В договоре купли-продажи указано, что после сдачи объекта инвестор обязуется перевести его в жилье. Мы сделали контрольную закупку и отправили запрос в прокуратуру. Такие вещи, конечно, нужно пресекать: никогда апартаменты жильем не станут. Единственный возможный вариант, когда участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют сделать там жилье,— тогда инвестор может перепроектировать здание. Но, повторюсь, это все происходит только на этапе проектирования. На этапах строительства и сдачи здания в эксплуатацию что-либо изменить уже невозможно.
— Сейчас в Москве есть крупные проекты, которые предполагают строительство и жилья, и апартаментов. Очевидно, что инвесторы выбирают такие варианты, когда не в состоянии построить всю необходимую инфраструктуру, в итоге нагрузка на существующие объекты оказывается в два раза больше. Вам не кажется это проблемой?
— Это уже вопрос нашего с вами уровня информирования и образования. Например, сейчас в центре города есть ограничения для личного автотранспорта, к ним привыкли, стали больше пользоваться метро. Здесь то же самое: когда молодая семья покупает апартаменты, у нее нет возможности пристроить ребенка в городской детский сад, она должна быть готова отвести его в частный. Рынок должен подстроиться — если в этом районе есть спрос, появится и предложение в виде частных садиков и школ. Пока мы не отмечаем большого числа жалоб от людей, которые купили апартаменты и не могут устроить детей в образовательные учреждения.
— Сколько апартаментов в этом году запланировано к вводу?
— Это 14 объектов на 4,17 тыс. апартаментов. Суммарно это где-то 700-800 тыс. кв. м, то есть в два раза выше показателя прошлого года, когда было сдано 350 тыс. кв. м. На рынке есть интерес к апартаментам, и инвесторы в них вкладываются, все логично. Тем не менее я не думаю, что в будущем эта цифра существенно увеличится. Скорее всего, ввод будет оставаться на уровне 700 тыс. кв. м в ближайшие несколько нет.
— Вы ставите перед собой задачу защищать покупателей апартаментов от мошеннических схем?
— Наша задача предупреждать появление пострадавших граждан, покупающих жилье, к которому апартаменты не относятся. Есть ответственные застройщики, которые продают апартаменты по ДДУ, но их не так много. Если имеются случаи продажи апартаментов под видом жилья, то мы сообщаем об этом в прокуратуру. Но сами граждане тоже должны понимать всю ответственность. Есть люди, которые хотят купить квартиру на 30% дешевле рынка, и больше ни о чем не думают. Они заключают сделки и не смотрят документы. Наверное, можно сказать, что их обманули, не хватило квалификации в чем-то разобраться. Такая история была, в частности, с клиентами СУ-155. Сейчас у нас появляются новые сложные объекты.
— За счет чего растет число проблемных проектов?
— Мы предполагали этот рост еще несколько лет назад. Когда начался рост ставок на рынке кредитования, стали появляться новые застройщики, которые не рассчитали свои силы, пустили деньги не по назначению и сегодня вынуждены переносить сроки завершения строительства. Сейчас есть несколько проектов, которые можно будет решать только через процедуру банкротства застройщиков,— это, например, «Терлецкий парк» на Новогиреевской улице (застройщик АО «Глобинвестстрой»), ЖК «Академ-Палас» на проспекте Вернадского (АО ОСК), Sky House на Мытной улице (ООО «Олтэр») и несколько объектов на новой территории.
— Сколько всего сейчас обманутых дольщиков?
— В реестре пострадавших граждан 838 человек по 22 объектам. Из них самые известные ЖК «Царицыно» и бывшая «Кутузовская миля» на Кременчугской улице. На последнем объекте недавно сменился инвестор, но темпы строительства все равно очень низкие. Мы проводим встречи с застройщиком каждый месяц и во всем ему помогаем.
— Уже есть принципиальные решения по объектам СУ-155?
— В Москве шесть незаконченных строек СУ-155, из которых наиболее проблемные три: на улице Бочкова, в Щербинке и на Балаклавском проспекте. Назначенный санатор «Российский капитал» практически не работает с ними. Ситуация достаточно сложная. Например, земля на улице Бочкова находится на балансе ОАО «Калибровский завод», которое кредитовалось у ВТБ, и теперь банк как залогодержатель в рамках банкротства должника планирует забрать этот участок. В жилищно-строительном кооперативе состоят 167 покупателей квартир и юридически не имеют к этому имуществу прямого отношения. Получается, что санатор остается без земли и, кто будет строить дома, непонятно. Мы просили, чтобы «Российский капитал» занимался строительством, а ВТБ самостоятельно покрывал свои потери за счет резервов, поскольку это банк с госучастием. Но, к сожалению, пока мы ни до чего не договорились. Банк хочет застраивать участок сам, но при этом не заниматься расселением членов кооператива. Точно такая же ситуация в Щербинке: земля принадлежит частному инвестору, на ней СУ-155 начала строительство дома, отношения никак не зарегистрированы, теперь «Российский капитал» не может войти в этот проект, не договорившись с собственником. Держатель земли готов заключить соглашение с банком, но не хочет иметь дел с СУ-155. Кредитный комитет пока не может одобрить это решение. При этом изначально с «Российским капиталом» была договоренность о том, что вопрос застройки данных участков с учетом интересов пайщиков должен решиться летом текущего года.
Строительство жилого дома в районе Чертаново на Балаклавском проспекте возможно после вовлечения федерального земельного участка в хозяйственный оборот. Для этого должно быть постановление правительства РФ. Его проект уже подготовил АКБ «Российский капитал», ряд сторон его уже согласовал, в том числе и правительство Москвы. Слово за федералами.
— Как должна строиться работа «Российского капитала» с проблемными объектами СУ-155 в Москве?
— В Москве есть как минимум три свободных участка, оставшихся от СУ-155. За счет строительства на них недвижимости и прибыли от ее продажи можно завершить все проблемные объекты. Назвать их адреса я пока не могу, в том числе в интересах граждан. Даже в этом году мы фиксировали продажи в кооперативах СУ-155, после того как на федеральном уровне было объявлено, что все объекты будут закончены. Это как новые договоры, так и перепродажа прав.
— Много случаев переуступки?
— Их невозможно отследить. Сейчас идет процесс банкротства СУ-155, и в реестр кредиторов заявилось всего 25% пострадавших покупателей.
— Несколько лет назад городские власти говорили о том, что в Москве резко стоит проблема с нехваткой гостиниц сегмента три-четыре звезды. Можно говорить о том, что эту проблему удалось решить?
— Темпы строительства гостиниц в целом растут. Если в 2015 году были введены девять объектов на 1,6 тыс. мест, то в этом году планируется ввод восьми отелей на 1,5 тыс. мест, в 2017-2018 годах — еще 43 гостиницы. Не могу сказать, что инвесторы проявляют интерес к какой-то определенной категории. Сейчас строятся отели разных форматов, причем крупные застройщики предпочитают строить комплексы отелей разного уровня в рамках одного проекта. Рынок сам регулирует эту ситуацию. Популярность Москвы как туристического центра постоянно растет: в 2015 году в город приехали 17,1 млн туристов, в 2016-м, по предварительным прогнозам, будет 17,5 млн, в 2017-м — 18,4 млн, в 2018-м — 19,5 млн туристов.
— Вы не опасаетесь проблем с размещением на период чемпионата мира по футболу в 2018 году?
— Согласно требованиям FIFA, для размещения основных клиентских групп нужно 14,2 тыс. номеров. К 2018 году общий гостиничный фонд Москвы будет составлять 56,2 тыс. номеров на 108,6 тыс. мест. Так что проблем не будет. Гости ЧМ-2018 также смогут размещаться в гостиницах Московской области. Суммарно мы рассчитываем, что для их размещения будут задействованы 123,6 тыс. номеров, не считая возможностей жилого фонда.
— Планировалось, что к ЧМ-2018 в гостиницу будет переоборудован один из домов-книжек на Новом Арбате. Не так давно инвестором этого проекта стали структуры Павла Те. У него есть шансы успеть?
— Мы пока не видели концепцию этого проекта. Но он достаточно сложный. Речь в любом случае идет о масштабном редевелопменте, включающем и внутреннюю, и внешнюю реконструкцию. Не думаю, что объект будет сдан так быстро.
— Городские власти постоянно заявляют об интересе к строительству ТПУ иностранных инвесторов. Но ни один из них на московском рынке так и не появился. В принципе нельзя сказать, что эти проекты пользуются ажиотажным спросом. В чем их проблема?
— Программа по созданию ТПУ действительно идет не так активно, как нам хотелось бы: определены инвесторы для четырех из 135 капитальных узлов, а еще по семи торги состоялись, идет подведение итогов. Первая проблема в том, что не для всех проектов еще проработан градостроительный потенциал, одобрены проекты планировок. Вторая — сводится к тому, что не всех инвесторов устраивают предложенные городом схемы по итогам оценки своих рисков. Сейчас мы продаем доли в акционерных обществах, миноритарным владельцам которых остается «Мосинжпроект». Второй возможный вариант, когда город продает на аукционе право на строительство коммерческих площадей и на вырученные средства занимается строительством технической составляющей. Примером может служить ТПУ «Ботанический сад». Поскольку продажи только недавно начались, ни один из ТПУ еще не реализован. Для инвесторов это новый продукт на рынке, поэтому возможные риски отпугивают потенциальных интересантов.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме