Динамика цен на жилье в РФ имеет разнонаправленный характер. Валютные цены на квадратные метры реагируют на кризисы одинаково как в 1998-1999 гг., в 2008-2009 гг., так и сейчас. Стоимость жилья просела где-то на 35%, хотя причины экономических катаклизмов наблюдались совершенно разные. Нынешняя ситуация стоимости жилья по долларовому индексу снизилась примерно на такую же величину. А вот динамика рублевых цен будет зависеть от развития событий на валютном рынке дальше. Сегодня национальная валюта стабилизировалась, на что и реагирует рынок недвижимости.
Данную ситуацию на страницах СРОпортала разъясняет эксперт рынка Лапидус Азарий — заведующий кафедры «Технология и организация строительного производства, Председатель совета НП «Первая национальная организация строителей», Заслуженный строитель РФ, Лауреат Премии правительства Российской федерации в области науки и техники, профессор, доктор технических наук.
— Как кризис зимы 2014-2015 гг. повлиял на формирование сегодняшних рублевых цен за м2?
— Прежде чем я начну отвечать на вопросы, хочу подчеркнуть, что незадолго до Нового года, я высказывал в печати свое мнение о складывающейся ситуации, и, как показывает время, мои оценки, практически полностью совпали с фактическими событиями, происходящими на рынке. Цена строительства жилья практически не изменилась – увеличение произошло на несколько процентов за счет возросшей стоимости импортных комплектующих. Но поскольку в массовом жилищном строительстве импортных изделий достаточно немного – фурнитура в окнах и балконных дверях, отдельные элементы инженерного оборудования, то и цена возросла на 3-5%. Цена продаж осталась той же – стоимость квадратного метра того или иного здания рассматривается в том же контексте, что и ранее. И тенденции существовавшие ранее, остались неизменными — по мере приближения объекта к сдаче – стоимость продолжает расти. Новая тенденция настоящего момента – торможение некоторых проектов, приостановка еще не начатых – все это так или иначе выразится в снижении темпов жилищного строительства в недалеком будущем. Однако, сегодня цены в рублевом выражении на новые квартиры практически не изменились и, вероятнее всего, в ближайшее время незначительно (на 3-5%) вырастут.
— Что выгоднее покупать — вторичное жилье или новое? Есть риск сделать не выгодные вложения на этапе застройки?
— Вопрос в некоторой степени риторический. Вторичная недвижимость стоит дороже, чем аналогичная в новостройках, но покупая квартиры на вторичном рынке, клиент имеет возможность въехать в приобретенное жилище практически сразу. В новостройках же, как правило, кроме проблемы связанной с ремонтом собственной квартиры, приходится мириться с ремонтными работами, происходящими в течение нескольких месяцев. Поэтому более дорогие квартиры вторичного рынка являются более востребованными для покупателей, желающих въехать и жить в них немедленно. Если же говорить о риске не очень выгодных вложений на этапе застройки, то он может относиться, только к ситуации строительства жилых зданий, возводимых застройщиками с сомнительной репутацией. Главное для покупателя проверить историю девелопера, его реализованные проекты, текущее финансовое состояние, фактическое состояние конкретного проекта и перспективы его успешного завершения. Конечно, сейчас, в кризис, не все объекты будут доведены до сдачи в эксплуатацию в срок, и особенно важным для покупателей, не зависимо с какой целью они приобретают недвижимость – для инвестиций или для собственного проживания следует правильно выбрать интересующий проект или жилой дом. Если объект будет введен в эксплуатацию, то приобретение на котловане, позволит заработать 15-17% годовых. Существует простая формула: чем более продвинут объект с точки зрения его строительной готовности, тем меньше процент доходности от инвестиций в него, но и меньше риск их потери.
— Стоит ли ожидать повышения цен на недвижимость до докризисного уровня, и в течение какого времени? Либо «мыльные пузыри» уже лопнули?
— С ценой на недвижимость фактически не произошло взрывов мыльных пузырей. Если мы говорим о рублевых ценах, то падения стоимости квадратного метра практически не было, и связано это со сбалансированной структурой девелопмента жилищного строительства в нашей стране. Существующие законы (ФЗ-214), создавшие механизмы продажи квартир, предполагают полную прозрачность формирования их цены. На первом этапе – цена ниже, далее, по мере реализации, стоимость жилья растет, достигая предельного значения, формируемого рыночной конкуренцией. Не существует условий, при которых все застройщики одного региона сумеют осуществить картельный сговор с целью завышения цены. Рынок, финансирующие банки, уполномоченные государственные структуры формируют именно те цены, которые востребованы сейчас и в данном месте. Пузырей не было, и лопаться было нечему. Цены, в основном не падали, и падать не будут. Скорее всего, в ближайшее время, следует ожидать повышения цен на первичную недвижимость в размере 3-5%, с целью корректировки повышения цен на строительство, обеспечивающее доходность девелопера, несмотря на возросшую стоимость финансовых инструментов.
— Можно сегодня рассматривать покупку недвижимости как инвестицию, учитывая нестабильные рыночные условия?
— Конечно можно, и даже нужно! Кроме прямых инвестиций на покупку жилья, существуют и другие механизмы все более активно работающие на рынке. Об инвестициях в приобретение квартир я уже говорил ранее: изучается история застройщика, фактическое состояние проекта и принимается решение о покупке недвижимости на той или иной стадии. Цены на жилье падать не будут, а, вероятнее всего будут расти, следовательно, следует защитить свои инвестиции от возможности несвоевременного завершения проекта, соответствующем анализом. Другой механизм косвенных инвестиций в недвижимость разработан и запущен нами при выпуске структурных нот с фиксированным сроком действия и фиксированным процентом доходности. Например, любой инвестор может приобрести структурную ноту, стоимостью не менее 100 000 рублей с доходностью 20% годовых, обеспеченную активами омского проекта «Изумрудный берег». Инициатором и организатором такого финансового инструмента явился омский «Мираф-банк». Гарантом возврата денег являются не только активы проекта, но и его успешная реализация. В настоящее время первый из двадцати одного 17-ти этажного дома комплекса уже сдан, второй сдается через два-три месяца, в активной фазе строительства третий и четвертый дома, ожидается начало строительства пятого. Сбалансированный бизнес-план возведения и реализации квартир, позволяет уверенно говорить о сохранности инвестиций в размере стоимости реализации всего проекта – 8 млрд рублей. При этом не надо приобретать квартиру по договору долевого участия и волноваться, не произойдет ли падения цен на данном объекте. Достаточно вложить 100 000 рублей и иметь фиксированную доходность, обеспеченную значительно большими по размеру активами, эмитента.
— Какова ситуация на рынке доступного жилья в РФ? Будут строиться новые объекты или рынок будет реализовывать то, что уже построено?
Ситуация безусловно хуже, чем в докризисный период. Ряд проектов остановлен, некоторые затормозили свое развитие. По оценкам экспертов, в ближайшие годы может произойти спад до 30% от общего объема возводимого жилья, но установить размер бедствия мы сумеем лишь позже. Одной из причин падения является кризис банковского кредитования – поднятие процентов по уже действующим кредитам, и отказ от выдачи новых кредитов до достижения более высоких планок собственных инвестиций застройщиков. Так, например, до кризиса кредиты выдавались при инвестировании в проекты 20-30% собственных средств, сейчас банки начинают разговоры с застройщиками, начиная от 50%. Инвестировать пятьдесят процентов в многоэтажном жилом здании, значит практически закончить его каркас, частично фасады и приступить к выполнению отделочных работ и инженерных сетей. Увы, подобный объем собственных инвестиций могут позволить себе единичные участники рынка. И это при том, что кредиты выросли до 18-20% годовых. Такая экономика очень быстро приведет к росту стоимости жилья и то, только у тех, кто сможет продолжать строить. Другая, не менее значимая причина падения объемов жилищного строительства – снижение фактических доходов наших сограждан. Поэтому, в настоящий момент ряд крупных застройщиков объявил о приостановке некоторых проектов. Вместе с тем, следует отметить, что окончание активно развивающихся проектов, особенно переваливших за экватор, имеющих банковское финансирование, не обещает штормового предупреждения – заявленные застройщиками площади будут переданы покупателем вовремя.
— Разрабатываются ли программы антикризисного регулирования цен на недвижимость государственными органами с участием представителей профессионального сообщества?
— Здесь правильнее говорить не о программах антикризисного регулирования цен, а о поддержке покупателей и застройщиков жилой недвижимости. Государство сделало важный шаг, позволивший быть уверенным и тем и другим в завтрашнем дне, введя субсидированную ипотеку. Ряд крупнейший банков, таких как Сбербанк, ВТБ 24, АК Барс, являющихся лидерами в ипотечном кредитовании, получили возможность, как и до кризиса, финансировать граждан под достаточно разумные проценты. Например, с 1 апреля этого года, Сбербанк выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир в уже упоминавшемся выше проекте «Изумрудный берег» в городе Омске под 11,9 % годовых на 30 лет при первом взносе 20% от суммы покупки. Таких примеров достаточно много, главное для банков сегодня репутация застройщиков и заемщиков. Именно в этом вопросе профессиональное сообщество может сыграть положительную роль, формируя облик ответственного застройщика, способного выполнить взятые перед клиентом обязательства надлежащего качества, в обозначенный в проектных декларациях срок.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме