1 января отечественное жилищное строительство получило обновлённый 214-ФЗ. О том, как долго поправки к закону лежали «под сукном», насколько отраслевая нормативная база отстаёт от уже действующего закона, и как отразятся идеи Минстроя на стоимости квадратного метра жилья, в интервью «Общественному контролю» рассказал первый заместитель генерального директора компании-застройщика Coalco, член межотраслевого совета «Деловой России» Михаил Викторов.
- Обновлённый 214-ФЗ вступил в силу, но работа над поправками к нему далека до финала. На ваш взгляд, какие еще узкие места остались в законе?
- Я могу признаться, что закон «О долевом строительстве…» мне стал как родной. Еще в 2005 году по поручению губернатор Валентины Матвиенко и Ассоциации застройщиков жилья, в которую входили такие гиганты, как Группа ЛСР, ГК «Эталон», «Строительный трест», я участвовал в разработке первых вариантов текста закона. И в 2006 году они, уже со всеми правками, были запущены в работу. Они отработали, считайте, целое десятилетие и стали хорошим каркасом инвестиционно-строительного процесса по всей России. Я даже посчитал: за эти годы по механизму «долевки» было построено до 800 млн кв. метров жилья.
Многие идеи, которые на первом этапе всерьез обсуждались и предлагались, но были отложены из-за слишком «новаторского» характера, сейчас оказались по-настоящему востребованы и стали новеллой этой редакции 214-ФЗ. К примеру - идея компенсационного Фонда долевого строительства. Ведь еще двенадцать лет назад Георгий Боос, тогда зампредседателя Госдумы РФ, и Мартин Шаккум, бывший председателем думского комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, вели ряд переговоров по созданию такого фонда у Аркадия Дворковича. Более того - идею поддерживали и ведущие застройщики, которые жаждали стабильности, прозрачности рынка и, как следствие, повышения капитализации своих проектов. И, к слову, тогда называли ту же самую сумму отчислений в 1%. К такой идее в 2005 году отнеслись осторожно, если не сказать - подозрительно.
Не нова история и с финансовым мониторингом. Еще в 1998 году в Петербурге был запущен проект оценки финансовой состоятельности застройщиков. Такие проверки проводила общественная организация ЭСОН, в которую входил ряд строительных объединений, а также представители власти - комитет по строительству и КУГИ. Все члены с правом голоса давали независимую оценку финансовой прозрачности строителей и соблюдения сроков строительства объектов. При этом некоторые застройщики боялись предоставлять свои данные. Всего проверку прошли около 30 организаций, которые сейчас, кстати, успешно работают - в том числе в виде публичных акционерных обществ. В итоге уже в то время на руках был некий пилотный вариант перечня «белого» и «черного» списка застройщиков.
Обсуждались тогда и требования к информационной прозрачности застройщиков. Причем последние не были против, потому что выполнить технические требования (например, зарегистрировать доменное имя, дополнить проектные декларации) - это небольшая проблема. Но в итоге пошли по пути наименьшего сопротивления и требования к строителям прописали минимальные.
- Почему так получилось?
- Ну, во-первых, введение совершенно новых требований было слишком революционно для рынка. Во-вторых, была полнейшая организационная неопределенность. Непонятно, кто и как должен проверять эту открытость и все требуемые документы - опыта такого у нас не было. Но при всем этом я уверен, что такие десятилетние перерывы в столь значимых документах, как закон о «долевке», - это неправильно. С изменениями в законодательстве нельзя частить, но и косным оно тоже не должно быть. Спасибо мы должны сказать истории с ГК «СУ-155», которая дала понять на самом верху, что изменения в законодательном поле назрели, и что по накатанной дальше работать не получится.
Резюмируя, скажу так: сам текст закона рабочий, особых замечаний нет. Основная его проблема - подзаконные акты, которые должны выйти на уровне постановлений правительства и приказов Минстроя.
- Есть примерные сроки выхода этих документов?
- В том то и дело, что они должны были выйти еще до нового года. К примеру, приказ об утверждении проектной декларации был подписан в последних числах декабря. А уже 1 января эти огромные массивы материалов в электронной форме, которые собираются и в производственном, и в юридическом, и в рекламном отделах — всего более 130 позиций — нужно было привести в соответствие и вывесить в сети. То есть за два дня!
До сих пор не узаконен порядок и форма отчетности застройщиков перед контролирующими органами. К примеру, в Москве все застройщики отчитываются перед «Москомстройинвестом» в электронной форме. Это удобно, но незаконно, потому что такой регламент отчетности должен быть утвержден Минстроем РФ. И в первое время у многих застройщиков были сбои в работе: сервис госуслуг технологически конфликтовал с сервисами «Москомстройинвеста». То есть вы как законопослушный застройщик отправляете отчет, а он не доходит. Кто виноват - непонятно, а штрафы для строителей никто не отменял.
Еще один момент: вот мы в авральном режиме вывесили новые проектные декларации. А это 80-100-страничные документы, собранные с разных подразделений холдинга, и от ошибок в них никто не застрахован - без злого умысла. Или же плановые изменения за квартал… Так вот - порядка внесения изменений в декларации у нас тоже нет. Как направлять изменения: почтой, по «электронке», через госуслуги, уведомлять ли Минстрой или не надо - никто не знает.
- Двенадцать лет назад вы обсуждали механизм работы компфонда дольщиков. Это была схема с достройкой проблемных объектов или предполагалось выплачивать дольщикам компенсации?
- Тогда за основу бралась европейская модель. В ряде стран, в тех же Нидерландах, такие компфонды работали при национальных объединениях застройщиков. Это был некий прообраз саморегулирования: застройщик, пройдя все согласовательные процедуры по пятну, вступал в это объединение, оно его, соответственно, по полной проверяло - историю, финансовую отчетность. Далее застройщик начинал отчислять 1% в этот фонд и только после этого получал право выйти на стройплощадку. Для справки: за всю пятидесятилетнюю историю работы этого голландского фонда было только 2-3 объекта, которые фонд достраивал на собранные средства. Но, разумеется, нас с Европой сравнивать по этим показателям рано: у них устойчивая экономика, стабильная правовая система. Тут, как обычно, все, что европейцы строили за столетие, мы хотим состряпать за десять лет.
Что касается нынешнего фонда, то мы столкнулись с беспрецедентной коллизией. Перед новым годом пытались провести поправки — положения о создании фонда, но Совет Федерации эти новеллы зарубил, заявив о том, что одновременно с фондом обязательно должно остаться страхование ответственности застройщиков. Профессиональное сообщество было в шоке, ведь еще в мае 2016 года на Госсовете президенту доложили о том, что механизм страхования просто провалился, что это «пустые» деньги, которые работают не на дольщиков, а на страховщиков. Тогда глава государства создание фонда одобрил, дал конкретные сроки - к 1 декабря фонд создать, а с 1 января - запустить его в работу. Но в итоге сроки сорваны, а законопроект не прошел.
Дальше – больше: 29 декабря, перед самым Новым годом Минстрой быстро вбрасывает поправки по компенсационному фонду. Поправки объемные, в них много аспектов, в том числе и весьма опасных для рынка. По регламенту на публичное рассмотрение документа на regulation.gov дается 45 дней. Минстрой, видимо, посчитал, что это слишком долго - и 11 января внес законопроект заново, но категория «коррупциоемкость» была понижена до значения «слабая». И срок публичного обсуждения срезали до 15 дней. Кстати, он закончился 26 января.
Чего мы, застройщики, боимся сейчас больше всего? Дело в том, что Минстрой внес на утверждение совсем не ту схему, которую в мае показывал президенту, в которой отчисления составят 1% от ДДУ. Во-первых, министерство хочет, чтобы была определенная базовая ставка отчислений в фонд. Она будет утверждаться по предложению самого компенсационного фонда, отдельным постановлением правительства раз в год. А исчисляться она будет исходя из «необходимости и оценки потребности фонда на достройку проблемных объектов». То есть рынку предлагают согласиться с тем, что эта базовая ставка может меняться год от года. По сути это рыночная переменная. Строить бизнес-процесс на переменных значениях сложно.
Кроме того, предполагается установить дифференцированные отчисления для застройщиков в зависимости от степени их финансовой надежности. В 214-ФЗ так и написано: будет утверждена методика оценки устойчивости застройщиков исходя из их кредитоспособности, взятых обязательств и т.д. По логике, надежные застройщики будут платить меньше, ненадежные больше, хотя такая система их, как мне кажется, окончательно добьет.
У застройщиков возникает резонный вопрос: а что это за методика? Где она размещена, и кто ее разработчик? Я пытаюсь найти следы этого загадочного, ответственного за деньги строителей разработчика, но пока конечного исполнителя так и не нашел. При этом в тексте закона написано, что методика вступает в силу с 1 февраля.
Наконец, дополняет картину сама разница взносов от 1 до 3%. Смотрите: берем самый худший вариант в 3%, добавляем ставку страхования в 1%. Если еще застройщик пользуется кредитом, а это около 20% годовых, то все эти затраты дают почти 5-6% к себестоимости объекта. Это очень серьезная нагрузка на застройщика и, как следствие, на дольщика. Мне кажется, что эти изменения не должны пройти по-тихому. Сейчас самое время для застройщиков Москвы, Петербурга, других городов-миллионников принять активнейшее участие в разработке этих документов.
- Как они могут это сделать на местах?
- 10 лет назад нас тоже никто не приглашал. Я лично просто звонил в приемную Дворковичу и рассказывал о наших инициативах и предложениях и просил допустить нас до совещаний. Да, я нагло лез, но я защищал интересы сообщества.
- С нагрузкой на застройщиков понятно, а бонусы закон им дает?
- Поскольку схема освоения земельных участков практически безоговорочно предполагает строительство всех видов инфраструктуры за счет бизнеса, застройщики уже долгое время добивались законодательного отнесения строительства сетей, дорог и социальных объектов на себестоимость, то есть, по факту, возможности уйти от двойного налогообложения, когда ты сначала строишь котельную за 200 млн рублей, бесплатно передаешь городу и еще, будь добр, заплати налог на дарение.
Знаете, как передавали эти объекты? Например, построил застройщик дорогу за 600 млн рублей, а заплатить с этой суммы еще и налог в 22% - значит, по сути разориться. Объект висит год, потом оформляется некий протокол о том, что это бесхозное, вновь найденное имущество. И далее муниципалитет забирает объект как «ничейный». Анекдот, конечно, ну, а как иначе выжить стройкомплексу? Сейчас хотя бы появилась возможность зашивать инфраструктуру в свои бизнес-схемы. Единственная ложка дегтя: почему-то из этого списка были исключены внутриквартальные дороги. Видимо, по мнению законодателей, внутри кварталов люди не передвигаются в принципе, и дороги им там не нужны.
Кроме того, застройщиков закон ограждает и от так называемого «потребительского терроризма», о котором много говорят в последнее время. В законе прописаны соответствующие права застройщика и процедуры приемки. Прописаны максимальные варианты отклонения от проектной площади квартиры (5%), схемы работы по недоделкам в квартирах и т.д. Вот это выведение застройщика на неустойку из-за совершенно незначительных дефектов было отличным бизнесом для множества юридических контор.
Источник: «ОК-информ»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме