Публикации

Стремление власти привлечь как можно больше инвестиций в развитие города петербургские строители со стажем воспринимают как палку о двух концах. Соглашение с компаниями о реализации проектов далеко не всегда имеют под собой реальную финансовую основу. Давно отказавшись от профессиональных рисков, заслуженный строитель России, вице-президент «Союзпетростроя», генеральный директор ЗАО «47 трест» Михаил Зарубин считает, что, полностью передавая одному инвестору такие проекты, как реновация кварталов, Смольный совершает ошибку.

Привыкший полностью полагаться исключительно на собственные силы, Михаил Зарубин в беседе с «Кто строит в Петербурге» поделился своим видением более эффективного сотрудничества инвесторов с властью. Посвятив строительству почти полвека, не понаслышке зная специфику работы в периоды «застоя» при Брежневе, перестройки при Горбачеве и распада СССР при Ельцине, Михаил Зарубин в своей профессии легко отделяет зерна от плевел. Имея колоссальный опыт, он осторожно относится к масштабным проектам, источники финансирования которых не раскрываются.

— Почему программа реновации петербургских кварталов вызывает у вас сомнения?

- Я к реновации отношусь очень хорошо. Это одна из возможностей улучшить жилищные условия петербуржцев. Но я также понимаю, что реализовать столь глобальный проект инвестору в одиночку будет очень сложно. Ведь если проект перевести в цифры, выходит, что он затмевает строительство и Западного скоростного диаметра, и даже дамбы. Возведение каждого нового дома обойдется минимум в 1 миллиард рублей. Учитывая, что программа охватывает 22 квартала, у компании на первом этапе должно быть не меньше 22 миллиардов рублей. Но никто еще не слышал, где инвестор возьмет такие деньги.

— Чем чревата такая ситуация?

- Если смотреть на проект с пессимизмом, то самое страшное, что может произойти, — это плавный уход компании со сцены. Надеюсь, что этого не произойдет. Программа реновации задевает меня лично, потому что предусматривается изменение микрорайона Нарвская застава. Я хорошо его знаю. И знаю его проблемы даже лучше, чем ООО «СПб Реновация». Один дом мы там реконструировали, другой построили. Когда вы входите в Нарвскую заставу, у вас возникает ощущение, что вы попали в маленький провинциальный городок. Это двух-трехэтажные домики с небольшими аккуратными двориками. Они строились в 1928-1931 годы. Первые дома социалистического конструктивизма, построенные по проекту архитектора Александра Никольского.

— Говорят, что эти дома построены пленными немцами.

— Не совсем так. Во время войны эти дома сильно пострадали от бомбежек, а немцы потом их частично ремонтировали. Вообще в Нарвской заставе царит особая атмосфера. Вы увидите там скамеечки, где могут сидеть наши бабушки и дедушки. В одном месте даже есть фонтанчик. Мне больно слышать, когда говорят, что все это будет сметено.

— Как вы видите реновацию Нарвской заставы?

— В этом квартале есть промышленные здания. Вот о них и должна идти речь. Надо снести объекты Ленинградского электромеханического завода «Равенство», ЗАО «Светлана-Рентген» на Промышленной улице, Ленинградского гидролизного завода на улице Калинина. Эти здания представляют собой послевоенные развалины. В свое время у каждого завода были жилые дома. Они давно расселены, вместо них тоже стоят руины. Конечно, это не украшает квартал. Вот если на их месте построить жилье, расселить дома на Турбинной улице и не разрушать микрорайон с двух-трехэтажными домиками, было бы неплохо. Таково мое видение.

— На ваш взгляд, двух-трехэтажные домики в нормальном состоянии?

— Конечно, нет. Многие из них уже приватизированы, и собственники никогда не будут их реконструировать. Государство тоже. Круг замкнут. Я хоть и ностальгирую, но проблема-то остается.

— С вашей точки зрения, государство должно принимать участие в этом проекте?

— «Хрущевки» — это государственная проблема. Их основной собственник — государство. И как ни печально, но именно оно должно взять на себя основную долю. Я не против, если оно нашло хорошего инвестора, который все решит.

— Однако вы постоянно в этом сомневаетесь.

— Потому что знаю, как трудно будет инвестору. Суды не исключены. Человеческие обиды были и будут всегда. На мой взгляд, государству следовало бы взять на себя расселение. У него бы это получалось быстрее. Могу только сказать: я очень хочу дожитьдо того времени, когда это свершится. Не хочу быть пессимистом. Дай бог и нам поучаствовать в реновации.

— Какое жилье в Петербурге сейчас наиболее востребовано?

— Трудно сказать. Сегодня мы с вами как-то искусственно делим жилье на классы. В квартире два туалета — мы уже можем говорить «премьер». А что такое экономкласс? Это чуть лучше «хрущевок»? Мы, конечно, должны строить жилье самое разное, а люди должны покупать его, исходя из своих возможностей и надобностей. Лично я сужу о жилье по его себестоимости. Оно бывает дорогим из-за места, несмотря на то что дома одинаковые. Что же, получается, если жилье на Невском, то оно элитное, а в Стрельне — экономкласс?

— Как обеспечить доступное жилье?

— Главная задача — в минимальной стоимости жилья. Ведь около 40 процентов себестоимости квадратного метра — это «поборы»: за электроэнергию, тепло- и водоснабжение, канализацию. Плюс ко всему, дорого обходится приобретение земельных участков. Во всем мире продается земля, а у нас — право аренды. Которое могут еще и отобрать. Предоставление земли по такой системе позволяет городу получать от инвестора больше средств. Если посчитать, то строительство на арендованной земле обходится в разы дороже. Причем платить за все придется в конце концов ведь не инвестору, а вам, как покупателю квартир. Вот и выходит, что, пытаясь добиться доступности жилья, государство само же делает его недоступным.

— Выходит, доступного жилья в ближайшие годы вообще не добиться?

— Когда мы говорим о доступной цене, мы в первую очередь должны проверить цены, которые зависят от государства. Сначала нужно их упорядочить, а далее предусматривать социальные программы. Я бы согласился строить жилье для молодежи по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр, если бы государство отказалось в этом случае от своих «поборов».

— Вы думаете, такое возможно?

— Это было, когда мэром был Анатолий Александрович Собчак. В наших договорах предусматривались особые условия, если мы строили и продавали жилье городским очередникам. В частности, с нас снимали плату за обеспечение инфраструктуры. Для нас такого рода схемы служили стимулом для дальнейшей работы. Город, в свою очередь, освобождался бы от необходимости давать людям ссуды на приобретение жилья. Это неплохая схема. Почему нельзя взять то, что было вчера?

— Но рынок все равно диктует свои правила. Цены могут медленно ползти вверх при любой схеме.

— Согласен. Если в одном месте продают за 65, глупо продавать за 55. Но в ценообразовании большую роль играют власти. Они знают ценовые пределы и могут нам, строителям, поставить планку. Мы ее примем, если город пойдет нам навстречу.

— Пока город предлагает только схемы государственно-частного партнерства. Например, для обеспечения социальной инфраструктуры.

— Это другое. Но там тоже своя история. Когда государство предлагает построить для него детский сад с условием, что со строителями оно будет рассчитываться в течение десяти лет, согласиться с этим трудно. Такая схема имеет право на жизнь лишь в одном случае: при комплексном освоении территории. Тогда уже деваться некуда.

— Вы инвестируете в строительство?

— Мы постоянно инвестируем в строительство жилья. Любой проект начинаем только на свои средства. Прошла пора, когда инвестор приводил дольщика на пустую поляну и просил у него деньги. Такие застройщики тоже канули в лету. Сейчас, чтобы начать строительство, нужно сначала «проинвестировать» все государственные «поборы». Прежде чем просить у дольщика деньги, инвестор должен построить хотя бы первые два-три этажа.

— Кризис на инвестировании никак не сказался?

— Кризис есть кризис. Но, несмотря ни на что, мы смогли за свои деньги построить весь квартал в Стрельне («Львовская гавань» — ред.). Мы завершили это строительство, не срывая сроков. Сейчас сдаем квартал на пересечении улиц Оборонной и Трефолева («Нарвские высоты» — ред.).

— Не так давно вы приступили к коттеджному строительству. Я имею в виду поселок «Нойдорф» недалеко от Константиновского дворца. Чем интересно это направление?

— Это совсем другой бизнес и, соответственно, другие правила игры. Здесь надо сначала все построить и только после этого предлагать продажи. Есть другой вариант: найти покупателя и строить специально для него. Этот сегмент мы только осваиваем. Строим, конечно, на свои средства.

— Какие проекты реализуете в Ленинградской области?

— Во Всеволожском районе заканчиваем строительство жилого дома «Романовский особняк» в поселке Романовка.

— Насколько выгодно строить в области?

— Там нельзя строить. Как правило, любой объект в области -ошибка. Там можно встретить все что угодно. Например, на бумаге электроснабжение в Романовке есть, а по факту нет. И ничего тыс этим не сделаешь. В городе при всех его «поборах» хоть есть четкие правила игры, спасибо комитету по строительству и вице-губернатору. А там — нет! Хоть кому жалуйся.

— Много ли в резерве компании участков для развития?

— У нас нет больших земель. Это участки в Стрельне, в Кировском районе. В городе есть несколько небольших пятен для строительства отдельных домов. Мы не беремся за большие участки. Во-первых, идеология у нас не такая, как у крупных застройщиков. Считаю, то, что есть, надо осваивать, а не копить в банке. Во-вторых, нет таких денег, чтобы брать на себя развитие больших территорий. Мы ведь изначально — чисто строительная организация. Нам уже почти 50 лет. Мы всегда вели генподряд. Так сложилось, что мы начали заниматься этим со времен перестройки, когда с работой было плохо. Нас не пугает отсутствие земли.

— Сколько человек в вашей компании?

- 200 человек. Временами рабочая сила доходила до 800 человек (вместе с субподрядчиками).

— Трудно держать под контролем такой коллектив?

— Есть одна трудность. Мне 65 лет. Возраст не юноши. И среди тех, кто рядом со мной, юношей мало. Некоторые мне говорят: надо менять людей. Я работаю с этой командой уже тридцать лет. И говорить человеку «уйди» не могу, потому что этот человек работает так, как надо. Да, возраст. Но если я лишу его работы, я нанесу ему огромный удар. Конечно, обновлять компанию надо. Но молодые не всегда способны заменить ушедших. В моей команде работают профессионалы, каких мало. Когда мы становимся взрослыми, мы по-другому глядим на мир. У нас меньше авантюр. Мы больше анализируем, оцениваем. Это не всегда хорошо. Иногда определенный авантюризм способствует жизни компании. Я могу отказаться от того или другого, зная, что не получится. А тот, кто не знает, берется — и у него иногда получается.

— Вы никогда не пускались в авантюры?

— Пускался. Когда был помоложе. Главная из них случилась 23 года назад, когда меня избирали управляющим трестом. Сейчас бы на это не пошел. А тогда — легко. Власть была против. Но я выстоял. И если бы такая возможность появилась сегодня, вряд ли бы я это сделал.