Круглый стол на эту тему в редакции «ЗР» собрал руководителей строительных компаний, поставщиков строительных материалов, оценщиков и представителей органов власти.
За последние два года в сфере малоэтажного строительства в России наметились положительные тенденции, связанные с ростом объемов возводимых объектов: таун-хаусов, коттеджей, загородных домов, и увеличением к ним интереса со стороны покупателей. Более того, эксперты даже высказывают мнение, что именно за малоэтажным строительством — будущее России, а эконом-сегмент данного направления строительного рынка может решить проблему обеспечения доступным жильем граждан страны.
Насколько эта тенденция характерна для Приморья? Что необходимо сделать, чтобы малоэтажное жилье стало доступно среднему классу? Чем здесь должно помочь государство? Эти и другие актуальные вопросы за круглым столом в Издательской компании «Золотой Рог» обсудили руководители строительных компаний, специализирующихся на малоэтажном строении, поставщики строительных материалов, оценщики и представители органов власти.
Интерес к малоэтажке растет
Первым вопросом, который обсудили участники, стали тенденции развития малоэтажного строительства в Приморье
Сергей ШЕЛУПАЙКО, генеральный директор ООО «Строитель-43»:
- В принципе, тенденция роста интереса к строительству индивидуальных домов появляется. Но по сравнению с другими регионами у нас она не так явно выражена. Сегодня много таких проектов во Владивостоке, мы строим поселок рядом с Находкой. Уже есть построенные и оформленные в собственность дома. Но в последние два года покупательский спрос населения в крае резко упал. И теперь желающих строить – много, а возможностей – нет.
Алексей НИКОЛАЙЧУК, исполнительный директор СРО «Дальмонтажстрой»:
- Позитивный момент все же есть. Люди пришли к пониманию, что малоэтажное жилье со своим участком это и для здоровья безопаснее, и город разгружает. Да, в связи с кризисом покупательские возможности упали. Но люди начали понимать, что надо уходить из городов. Поэтому, на мой взгляд, госструктурам надо делать ставку на то, чтобы землю выделять не под продажу, а сразу под программу конкретной застройки.
Иосиф ЭЙДИС, архитектор, директор ООО «Тектон-плюс»:
- Я бы не сказал, что идет какое-то нарастание. В малоэтажном строительстве пока довольно много проблем. Технологии вроде бы отработаны, но исполнение – некачественное. То, что хорошо работает на Аляске, в ближайшие 10-20 лет у нас неперспективно – пока новая культура производства не дойдет до рук рабочих и производителей работ. Тормозит развитие этого рынка и «политика земли». Пока не будет политической воли к тому, чтобы исчезла откатная система, к лучшему ничего не изменится.
Антон ТИТОВ, ген. директор компании «Домоцентр»:
- На западе России малоэтажка развивается хорошо потому, что Европа под боком! Можно поехать и посмотреть на конкретные коттеджные поселки. А нам на Дальнем Востоке – сложнее. В Японии – неспецифический вариант застройки, в Китае – своеобразная архитектура. Поэтому у нас не хватает грамотных потребителей, их понимания того, что им нужно строить, где и как.
Наш человек, впервые задумавший построить для себя дом, конечно же, выберет самые дешевые технологии и материалы, построит без проекта, сэкономит на всем и в конечном итоге получит то, что мы сейчас имеем. Сегодня 95% всей малоэтажки – это дома, в которых невозможно жить!
Пока что мы находимся на самом низшем этапе эволюции малоэтажного домостроения. Ожидать, что все сиюминутно изменится, не приходится. Людям надо пройти свой трудный путь: пожить в плохих домах, поплатить по 25 тыс. рублей в месяц за электро-энергию и отопление.
Что мы, строители, можем для них сделать со своей стороны? Построить нормальное жилье для тех, кто уже получил этот печальный опыт! А их с каждым днем все больше и больше. И они стали более требовательными, и просят за те деньги, которые готовы платить, серьезный и быстрый результат.
«Три кита» для потребителя
Так какие же виды застройки предпочитают жители Приморья – поселки или отдельно стоящие дома? На этот вопрос тоже прозвучали ответы: <>/p
Сергей Шелупайко:
- У нас наблюдаются три вида строительства малоэтажки. Это – когда человек строит себе сам, когда строительство ведется коттеджными поселками, и – «дачное строительство».
Если откровенно, то в основном люди строят сами, со всеми вытекающими тяготами. Берут участок, проектируют и три-четыре года строят. Получается – общих коммуникаций нет, к домам не подъехать, и т.д…
Комплексная застройка хороша тогда, когда территория действительно застраивается в комплексе. Но есть недостаток: пока этот комплекс не будет построен весь, он не будет принят, введен в эксплуатацию и не пройдет госрегистрацию собственности. И еще, конечно, нужны большие деньги, чтобы его построить хотя бы из 20-30 домов, ввести и начать продавать. Мы нашли выход: взялись за «дачный кооператив». Делаем ту же самую комплексную застройку, но вводим в эксплуатацию не весь поселок сразу, а отдельные дома. При этом все коммуникации уже подведены, дороги сделаны. По-моему, привлечь потребителя к проекту сегодня можно какими-то «изюминками». Так, мы все свои дома строим у воды – у каждой семьи есть выход к морю. Это привлекает.
Артем ЛОЗОВСКИЙ, руководитель проекта «Клубный поселок Green-park»:
- Соглашусь с коллегами, что рынок малоэтажного жилья в Приморье мало развит, население еще «не примеряло» такой образ жизни на себя, хотя тенденция к смене менталитета уже проглядывается. Все больше людей задумываются о проживании за чертой города, ближе к природе и подальше от суеты. Многие даже не задумываются, что при грамотном проектировании и использовании энергосберегающих технологий стоимость владения загородным жильем дешевле, чем равной по площади квартиры в городе! Как только закончат расширение дорог, время до города и из него сократится до 15-20 минут, что даст возможность жить полной жизнью, работать в городе, а восстанавливать силы за городом. Опять же, не просто вернуться в свой дом за городом, а активно провести время досуга, например, как в нашем клубном поселке «Грин Парк», где широко представлены различные спортивные объекты инфраструктуры, включая крытый бассейн и корт.
Вообще, на мой взгляд, будущее малоэтажной комплексной застройки напрямую зависит от привлекательности сопутствующей инфраструктуры для конечного покупателя. Мало кто захочет иметь пусть и шикарный дом или таунхаус, но в «чистом поле». Этому застройщики тоже должны активно уделять внимание.
Наталья КРУПЯНКО, руководитель отдела продаж коттеджных поселков «Радово-2», «Дубрава», «Зелёный»:
- Покупателей недвижимости в наших коттеджных поселках привлекает прежде всего вопрос безопасности. Из дома в поселке можно уезжать в отпуск и не бояться за сохранность своего имущества. Здесь просто отпадает необходимость оставлять имитацию присутствия, надежным гарантом сохранности будет бдительная охрана и хорошие соседи – все же знают друг друга и обязательно заметят «чужую» машину или подозрительное движение в доме в отсутствие его хозяев.
Первым делом – технологии
От основных тенденций развития участники круглого стола плавно перешли к строительным технологиям, использующимся в малоэтажном строительстве. И тут разгорелись самые жаркие дискуссии.
Александр МОИСЕЕНКО, генеральный директор ООО «Зенит-М»:
- У строительства малоэтажного дома своя специфика. У нас действительно ощущается недостаток опыта работы по западным технологиям, нет опыта японцев, которые давно довели до совершенства свое каркасное домостроение. Их «каркасы» не «валятся», утеплитель не «проседает» через несколько лет. Они используют действительно «сэндвич». И у нас есть подобные технологии, но мы почему-то их не можем использовать! Не развиты технологии отделки, которые с успехом применяют вся Европа и западная часть России. Конечно, любая технология может быть проверена временем, и мы, наверное, действительно должны пройти через это, но – растянется ли это на годы или пройдем этот этап быстро, зависит от нас самих.
Иосиф Эйдис:
- Технологии надо фильтровать. Нам нужны те, которые позволяют строить так, чтобы дома через 5-7 лет не стали необитаемыми, чтобы люди не перестраивали их уже через 10 лет. Есть деревянный брус, клееный, легкобетонные технологии. Мы должны все сделать, чтобы они хорошо пошли.
Воспитать потребителя
Но, как оказалось, потребители сегодня не только не слишком разбираются в технологиях малоэтажного строительства, но и вообще имеют о них мало представления. Поэтому, по мнению участников рынка, основная задача на сегодняшний день – воспитать потребителя.
Антон Титов:
- Потребитель должен понимать, какой дом он хочет построить, по какой технологии, сколько это будет стоить. А для этого ему нужно показывать уже готовые варианты. В Японии, например, на небольшой территории возведены дома от 60 компаний! Заказчик ходит от одного к другому и выбирает, что ему больше подходит: по цене, качеству, проекту. Причем любой выбранный дом уже через 2 месяца может быть возведен на твоей земле. У нас этого нет.
У потребителя должно сформироваться четкое представление о том, к кому ему обращаться по бетонному, каркасному или пенобетонному дому, по коттеджному городку. Мы, участники рынка, должны помогать друг другу, чтобы люди не обращались к «диким» бригадам, не строили без проекта. Мы с вами друг другу не конкуренты. Развитию рынка мешает неинформированность наших клиентов, «дикие» строители и т.д.
Нам нужна независимая организация, которая разъясняла бы, информировала, помогала. Какой-то наш «союз» мог бы взять на себя информирование потребителей, обучение и аттестацию сотрудников компаний…
Сергей Шелупайко:
- Важно сделать так, чтобы у людей отложилось – лучше строить малоэтажное жилье. Сегодня одно из его преимуществ перед многоэтажным в том, что здесь нет обманутых дольщиков. Надо объяснять экологические преимущества «своего дома», доводить до каждого, что жить в большом городе небезопасно и вредно. И – пусть 6 соток, но все равно чувствуешь на них себя хозяином земли, на которой можно иметь дом и в 500 кв. метров, и в 100.
Ирина СОРОКА, зам. ген. директора ЗАО «Косандра»:
- На рынке два участника – покупатель и продавец. Третий участник – это государство, по правилам которого мы все играем. Задача государства — создавать условия для рынка: принимать соответствующие законы, стимулировать банковскую и право-охранительную системы. Для тех, кто не уехал из края и надеется на хорошее, в первую очередь важна безопасность и условия для развития. Что же касается оказания услуг, то каждый из нас в своем деле профессионал и за «свою часть» ответит на все 100%. Но как это преподносить покупателю? Сегодня каждый из нас сам по себе. У нас еще низкая социальная активность в сравнении с Америкой. А вопрос о том, насколько нас слышит законодательная власть, остается открытым.
Инфраструктуру надо развивать
Немаловажным для активизации малоэтажных проектов остаются вопросы продажи земли и создания соответствующей инфраструктуры.
Лариса СОЛОМАНЮК, директор агентства по продаже муниципальной собственности:
- Сегодня администрация Владивостока сформировала шесть участков для малоэтажного строительства. В любом случае мы должны их продать: либо 1 участок 20 соток на ул. Лермонтова, 41 за 1,8 млн рублей, либо два по 10 соток – за 900 тысяч каждый. И это не потому, что я или глава администрации так решили – их оценили оценщики! Причем есть все техусловия, они согласованы. Интересно это кому-то?
Сергей Шелупайко:
- Если мы говорим, что за рубежом все обустроено и красиво, то там чем земля дороже, тем она лучше благоустроена. Деньги, собранные от продажи земли, там идут как раз на ее обустройство. А у нас – игра «в одни ворота»: земля продается, деньги собираются, но ни копейки на данную территорию не возвращается. Абсолютно нет никаких правил! И реальной помощи в развитии малоэтажного строительства – никакой.
Если в ее обустройство ничего не вложено, то она ничего и не стоит. За участок 30 га я не заплатил ни копейки, и строю. Но мы на первой очереди «Венеции» создали всю инфраструктуру! Прокопали в море каналы, укрепили берега, заасфальтировали дороги, обеспечили дома водой и пр. И 1 сотка такого обустроенного участка стоит уже 300 тыс. рублей. Еще 30 тысяч стоит 1 кв. метр дома на этой земле. Канал около дома – шириной 20 метров, а это к 6 соткам земли еще и 4 сотки воды!
Антон Титов:
- Потребителю решать: где строить и к какой компании обращаться. Давайте поможем ему. Можно показывать свои дома клиентам. В свое время мы уже делали экскурсии по своим объектам. Это хорошо работало. Допустим, раз в две недели какая-то компания за 500 рублей с каждого желающего провозила по городу и показывала бы ему: где как строят. Задача — найти риэлторов, которые имеют возможность это делать. Соответственно, они могли бы продавать эти объекты, представлять строящие их компании. Это позволит нам донести до людей то, что мы строим, предлагаем, и по каким ценам.
Ирина Сорока:
- Это может быть независимая общественная организация, например СРО строителей. Уже есть примеры проведения экскурсий на объекты в рамках «Ярмарки недвижимости. А развитие территории – задача девелоперская. Главный девелопер – это государство, тогда и вопрос к нему: какие планы развития территорий? Когда они будут озвучены, все остальные владельцы участков земли будут подстраиваться под эти планы. Существует золотое правило и три главных фактора для определения цены участка земли: место, место и еще раз – место! Все остальное вторично. От того, где находится место под застройку, зависят возможности его развития. При этом обязательно должна быть масштабность видения этого развития. У нас же пока – «раздача по кусочкам».
Спрос в «тумане»
Действия участников рынка должны опираться на спрос. А изучен ли он? Знает ли строитель, кто его заказчик и что от него ждет?
Елена ЯКУБОВСКАЯ, начальник отдела продаж и маркетинга ООО «Далта-Восток-1»:
- Наша компания преуспела в многоэтажном строительстве, а на малоэтажное только выходит. Мы заметили тенденцию: многие предпочитавшие ранее квартиру в центре города жилью за его пределами меняют мнение. Особенно это стало заметно, когда на рынке появилось хорошо позиционированное «Радово».
Мы путешествуем и видим, как люди живут за границей, и многие из нас хотят на себя примерить новую модель жизни. И они готовы жить вместе в рамках новой комплексной малоэтажной застройки г. Владивостока. Развитие транспортной инфраструктуры позволит сделать более доступными те участки, которые мы собираемся осваивать в районе п. Трудовое. На сегодня у нас там 400 га, которые мы будем застраивать и малоэтажными, и индивидуальными домами. Мы тоже хотели бы оценить потребительский спрос. Изучение рынка – это наша индивидуальная работа, которую мы хотим провести уже в ближайшие квартал-два. Параллельно будем проектировать. В четвертом квартале начнем строить, и в 2016 г. планируем завершить. Здесь будет проживать более 10 тысяч человек.
Что касается создания инфраструктуры, то здесь без помощи государства не обойтись. Свое содействие оказывает Фонд РЖС, решающий вопрос по обеспечению этой земли сетями. Такой большой поселок изначально подразумевает, что здесь должны быть школа, детский сад, торговые учреждения. А это очень тесная работа с администрацией города.
Сергей Шелупайко:
- Этот проект может внести существенные изменения в менталитет людей, в саму индивидуальную застройку. Мы на своих 30 га пытались объединить ряд компаний, но начинать можно лишь с ситуационного плана. Выходить на генплан, делать рабочую документацию без конкретной компании, которая будет управлять построенными объектами, ни в коем случае нельзя.
Нельзя проектировать кинотеатр или супермаркет и уже потом пытаться понять: кто же им будет управлять, сколько людей он будет обслуживать и окупится ли…
Елена Якубовская:
- Мы рассчитываем начать с соцпрограмм, работать с администрациями города и края по вопросам жилья для ветеранов, детей-сирот, людей, переселяемых из ветхого и аварийного жилья. Без этого такой объем строительства «переварить» очень сложно.
Ирина Сорока:
- Этот проект все-таки с участием РЖС, и, казалось бы, первостепенно надо провести исследования. Но вопрос «повис в воздухе». Сейчас у нас в Снеговой пади строится жилье для военнослужащих. А где этот народ работать-то будет? Обеспечить занятость – глобальная политическая государственная задача! То же и по малоэтажке…
Антон Титов:
- Во Владивостоке индивидуального жилья сегодня строится около 120 тысяч «квадратов» в год в среднем за последние пять лет. По сравнению с Хабаровским краем, Сахалином – это намного больше. Но что это за «квадраты»! Это дикий рынок. А если взять еще и с тем, что не регистрируется, то строится еще больше. Пока государство что-то планирует, люди строят – «джамшутами», корейцами, вьетнамцами, которые осваивают этот рынок. Если говорить о спросе, то он есть, но важно направить его в нужное русло.
Малоэтажные дома у нас строятся в среднем по 150 кв. метров. А где кондоминиумы, гостинки по 30 «квадратов», которые за рубежом тоже очень хорошо строят за городом? Где будет жить обслуга поселка? Будет ли она иметь такое же жилье в нем или откуда-то приезжать?
Сегодня за рубежом только 2% людей строят за свои деньги, а 98% — с помощью ипотеки. И здесь тоже много вопросов.
Почему в Канаде и США жилье строится такими объемами? Там очень доступны кредитные ресурсы. В кризис был сбой, но сейчас все выправляется.
Перспектива есть
Для потребителя сегодня остается много неизвестных: где строить, чем ему в этом может помочь государство, и т.д. В широком диапазоне «плавает» цена «квадрата». Впереди еще и новое налогообложение единого объекта недвижимости, а земля под объектом быстро набирает цену. Есть ли «искорки оптимизма» в этом секторе?
Елена ОЛЕННИКОВА, председатель правления ПРО «Российское общество оценщиков»:
- У меня сегодня тоже стоит вопрос о возможном строительстве загородного дома. На мой взгляд, качество в этом секторе строительного рынка, как и в целом в жилищном строительстве, не удовлетворяет потенциальных покупателей. При том, что цена – достаточно высокая. Я считаю, что есть явный перекос в соотношении «цена-качество». Поэтому многие сегодня вкладывают свои средства в недвижимость за границей.
Еще одним сдерживающим моментом является устаревшая транспортная система города. Сейчас у нас ведется строительство хорошей дороги за городом, но если все мы там жить будем, то встанем в пробку в районе Зари, потому что все поедут назад в город – работать.
Проект нужен, чтобы можно было понять: что предполагается построить и как. Демонстрация осуществленных проектов также может способствовать принятию решения о строительстве загородного дома.
Я считаю, что тем, кто занимается малоэтажным строительством, надо его рекламировать, показывать свои дома и давать потребителям гарантии… А заполним ли мы будущий поселок, зависит от того, насколько качественно строители смогут построить это жилье и будет ли оно доступным.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме