Ситуация со строительными проектами, в одночасье ставшими незаконными из-за решения Верховного Суда, остается неопределенной. Городские власти пока не выработали внятную позицию, как исполнять решение высшей судебной инстанции. А застройщики надеются, что сносить уже построенное не придется, и готовятся защищаться в судах.
В середине марта Верховный Суд РФ отклонил кассационную жалобу Смольного на решение городского суда, который в декабре 2010 года признал незаконными все высотные параметры, установленные в охранных зонах, зонах регулирования застройки и зонах охраняемого ландшафта Петербурга. Пересмотру подлежат свыше 130 локальных доминант, которые утверждены городской администрацией без согласования в Росохранкультуре (Минкульте). Высотное строительство на этих участках дозволяли Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ) и городской закон о границах зон охраны культурного наследия. Но теперь высотную карту Северной столицы придется перечерчивать.
Звезды на картах
Локальные доминанты прописались в ПЗЗ после второго чтения документа в феврале 2009-го. В перечне оказалось свыше 130 "звездочек", превышающих допустимые (для охраняемых зон, зон регулирования застройки и зон охраняемого ландшафта) высотные параметры. Впоследствии выяснилось, что часть из новоявленных башен — проекты, которые уже прошли какие-то согласования, например на Градостроительном совете, либо получили визу главного архитектора города. Поэтому внесли их в ПЗЗ единым махом и в последний момент. И без согласования с Росохранкультуры.
На сегодня примерно по 70 участкам выданы градостроительные планы, некоторые датированы 2007-2008 годами. Это означает, что освоение ряда "высотных" пятен велось гораздо раньше вступления ПЗЗ в силу.
Среди 134 высотных точек, которые сейчас фигурируют в двух законах только в виде условных обозначений, далеко не все предполагают строительство небоскребов. Например, на Крестовском острове значится порядка двух десятков ставших незаконными доминант высотою 27-35 м. Больше всего запрещенных "высоток", которые уже возводятся, — в Петроградском районе и на Васильевском острове.
Есть и более внушительные примеры. Так, в Красносельском районе — в зоне строительства микрорайона "Балтийская жемчужина" — под запрет попадают сразу 14 будущих небоскребов высотой от 70 до 120 м. На Московском проспекте могут пострадать высотки по 120 м жилого комплекса "Граф Орлов", который возводит компания "ЛЭК". Среди других громких имен девелоперов, попавших под раздачу, — "ВТБ-Девелопмент", "ЛенСпецСМУ", холдинг RBI, Группа ЛСР и многие другие. По оценкам экспертов, не менее 20 "именных" жилых комплексов уже находятся на различных стадиях строительства или уже сданы в эксплуатацию.
Вид сверху
Для многих опрошенных девелоперов новость о грядущем понижении была как гром с неба. "Для нас решение Верховного Суда, как и для всех, стало неожиданностью. Сейчас наши юристы изучают это решение, и мы ведем активные переговоры с представителями городских властей, чтобы минимизировать негативные последствия данного события. И мы уверены, что совместными усилиями удастся найти такое решение, в котором интересы дольщиков, купивших квартиры в наших домах, будут соблюдены полностью", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании "ЛЭК".
В ЗАО "Балтийская жемчужина" вовсе не смогли прокомментировать решение Верховного Суда. "У нас пока нет никакой информации по этому поводу. Что-то сказать мы сможем лишь после того, как получим соответствующие документы", — заявили в компании.
В компании "Охта Групп", реализующей проект "Невская Ратуша", особого беспокойства по поводу новости из Москвы не испытывают. Но и не исключают того, что высотность доминанты — будущего здания для комитетов и ведомств администрации Петербурга — все-таки придется понизить. "Пока мы никаких резких движений предпринимать не собираемся, тем более что еще находимся на "нулевом цикле". Но нарушать законодательство в любом случае не будем, так что, если придется, уберем купол над самым высоким зданием (по проекту — 55 м). Он носит лишь эстетическую функцию, и полезная площадь комплекса от этого не уменьшится", — заявил заместитель директора ООО "Охта Групп" Константин Ковалев.
В основном застройщики либо отказываются комментировать решение Верховного Суда, либо заявляют, что сами не понимают, как будут развиваться события дальше. "Пока никаких документов, говорящих о том, подпадает наш объект под судебное решение или не подпадает, у нас нет. У нас даже нет самого решения суда. Да, идут консультации, но пока ясности нет. Поэтому продолжаем вести себя так, как будто ничего не случилось", — рассказал на условиях анонимности топ-менеджер крупной строительной компании.
Холдинг RBI, у которого больше всего незаконных объектов, от предложений прокомментировать ситуацию неоднократно отказывался.
Три группы риска
Застройщики жилых объектов, которые могут пострадать от отмены доминант, условно делятся на три группы.
Первая, достаточно многочисленная, — те, кто уже "попал" на сто процентов. Это компании, которые только готовят проектную документацию, им точно придется корректировать проектные решения и заново проходить все необходимые согласования. По оценкам экспертов, помимо дополнительных затрат, это увеличит сроки реализации проектов на полгода-год. Кроме того, пока непонятно, с кем их придется согласовывать, — с городом или с федеральными органами власти.
Вторая группа — в зоне неопределенности. Это застройщики, которые уже согласовали проекты, получили необходимые разрешения, в том числе на строительство, и начали возведение объекта. По предварительным данным, это примерно 10-15 жилых комплексов и домов. Здесь ситуация наиболее спорная: по идее, если объект прошел необходимые согласования и они действительны, то предъявить претензии к застройщику можно только через суд.
Третья группа — это объекты, строительство которых уже завершено и они сданы госкомиссии. В этом случае, как поясняют участники рынка, ситуация для них наиболее ясная: "Я дом сдал, квартиры продал, теперь власти, если захотят что-то предпринять, пусть разбираются с собственниками жилья".
Пути-выходы
Пока что городские власти не выработали внятную позицию, каким образом исполнять решение Верховного Суда и что делать со ставшими в одночасье незаконными проектами. В профессиональных сообществах строителей и девелоперов тем временем высказывают свой взгляд на проблемы и ищут рецепты.
Так, Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) уже пообещала оказать содействие компаниям-членам, попавшим в сложную ситуацию после решения Верховного Суда РФ.
"На строящихся объектах, прошедших все легитимные процедуры согласований, это решение не должно никак отразиться. Хотя, возможно, в некоторых случаях это придется доказывать в судах,- считает исполнительный директор НП "Гильдия управляющих и девелоперов" Павел Гончаров. — По моему мнению, для Петербурга, города, который ушел далеко вперед в вопросах законодательного регулирования в сфере градостроительства, сложившаяся ситуация — это шаг назад".
"На первый взгляд, кажется, что девелоперы попали в цугцванг: любое движение только ухудшает позицию. Но я думаю, что уже согласованных проектов это не коснется. Новые проекты и так находятся вне правового поля, ввиду отсутствия согласующего органа — Росохранкультуры. Скорее всего, каждый проект придется согласовывать в индивидуальном порядке, пока все не придет в норму. ГУД, безусловно, должна защищать своих членов. Основа такой защиты: все строящиеся или утвержденные проекты считались прошедшими установленную законом процедуру согласования", — полагает вице-президент НП "Гильдия управляющих и девелоперов" Николай Вечер.
С ним согласен вице-президент "Объединения строителей Санкт-Петербурга", депутат ЗакСа Алексей Белоусов: "Мы проводим анализ и собираем информацию по числу проектов, чтобы оценить, насколько серьезное влияние окажет решение Верховного Суда на развитие инвестиционного комплекса. Судя по всему, не должны пострадать проекты, которые уже имеют все согласования и по которым получено разрешение на строительство. Видимо, разрешение на строительство и должно быть "точкой отсечения" ". По его предположению, люфт для завершения некоторых проектов у застройщиков имеется из-за трудоемкой процедуры внесения необходимых поправок в ПЗЗ. "Пока не изменено законодательство, все реализуемые проекты считаются легитимными", — считает Белоусов.
Его коллега, президент СРО НП "Строители Петербурга" Анатолий Костерев, говорит, что выход нужно искать совместными усилиями и с учетом всех мнений. Например, обсудив ситуацию на Общественном совете Санкт-Петербурга, куда входят в том числе представители органов власти, депутаты и строители.
Некоторые эксперты полагают, что у девелоперов есть еще один путь — через Москву. Застройщики могут попробовать получить необходимые согласования через Росохранкультуру (Минкульт). "Это, конечно, повлечет значительные финансовые затраты, но потенциально проблема разрешима", — говорит один из экспертов.
Если при этом Росохранкультура займет жесткую позицию, то Петербург захлестнет цунами исков: от федеральных чиновников — к застройщикам, от застройщиков — к городским властям. А то, что хранители культуры займут именно жесткую позицию, вероятность велика: федеральные чиновники не любят, когда их игнорируют, а здесь — именно такой случай.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме