Власти Петербурга и Ленобласти подгоняют застройщиков с перестройкой на новые правила жилищного строительства и упорно настаивают на том, новое жильё должно быть обеспечено всей социальной инфраструктурой. Подуставшие от законодательных новшеств строители особой активности не проявляют и сетуют на отсутствие эффективной нормативной базы. Состояние отрасли на пути к проектному финансированию обсуждали на состоявшейся на прошлой неделе юбилейной (уже двадцатой) Практической конференции «Развитие строительного комплекса Петербурга и Ленобласти».
Детсады для застройщиков
Примечательно, что впервые на этом мероприятии присутствовали одновременно два чиновника, которые курируют строительство в Петербурге и Ленобласти.
Так, вице-губернатор Петербурга Николай Линченко, который недавно встречался с представителями бизнеса, обнадёжил собравшихся: «Убедился, что серьёзных опасений, связанных с переходом на новую модель финансирования, ни у банков, ни у застройщиков нет. Хотя есть вопросы технической реализации. Поэтому призываю все компании вкупе с банковским сообществом как можно быстрее запустить работу по счетам-эскроу как в части новых проектов, так и тех, где продажи уже начались. Через месяц-полтора мы снова соберёмся, чтобы предметно обсудить выявленные проблемы и пути их решения».
Он также напомнил застройщикам об их социальной функции – не просто возводить дома, но и обеспечивать их социальными объектами, благоустроенными дворами и т.д. Причём работать придётся в условиях уже имеющегося дефицита социальных объектов. По словам Николая Линченко, для его устранения сейчас нужно порядка 130 млрд рублей, а если учитывать выданные разрешения на строительство, то на 10 лет необходимо почти 300 млрд. Дефицит растёт, отставание надо навёрстывать, поэтому чиновник рекомендует девелоперам закладывать эти затраты в проекты.
Также вице-губернатор отметил недостаток профессиональных подрядчиков: «Многие крепкие компании прекратили существование, поскольку маржинальность уменьшилась или по другим причинам, поэтому нужно сохранить оставшихся профессионалов и возродить это направление, а может, и вырастить новых специалистов».
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин тоже заявил, что региону нужны не только метры, но и полноценная комфортная среда. Но он уверен, что через несколько лет дефицит социальных объектов удастся преодолеть: «В регионе создаются новые города, причём в некоторых из них ещё пять – семь лет назад не было и тысячи жителей, а сейчас – 40 000-50 000. Каждый такой город неизбежно проходит болезни роста, связанные с нехваткой социальных объектов, дорог и инженерии». Но за шесть неполных лет в Ленобласти построен 61 детский сад (16 построил бюджет, остальные возвели застройщики, а бюджет их выкупил) и 12 школ (шесть за счёт казны, столько же за счёт инвесторов с последующим выкупом). В 2019 году предстоит завершить ещё 34 социальных объекта. «В среднем на их выкуп ежегодно тратится 1,5–2 млрд рублей из областного бюджета. Плюс в 2019-м миллиард выделит федеральный бюджет по программе «Стимул», а на следующий год планируем эту сумму удвоить», – говорит Михаил Москвин. Он отметил и позитивные сдвиги в совместном решении властями Петербурга и Ленобласти проблем, которые неизбежно возникают в приграничных районах, например, из-за большой дневной миграции.
«Безусловно, огромный рост объёмов жилищного строительства в Ленобласти потянул и увеличение числа новых социальных объектов. Сомневаюсь, что где-то ещё в России были такие темпы строительства «социалки». Но сейчас мы стоим перед новым вызовом: по факту долевое строительство отменяется. Все участники этого процесса подустали от изменений законодательства. Но рождение чего-то нового всегда происходит в муках. Это «рождение» должно произойти к 1 июля, но, наверное, затянется, хотя в августе мы точно начнём с чистого листа. Произойдёт небезболезненное очищение рынка, но он станет более цивилизованным», – полагает президент «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов.
Слабый старт
Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев отметил в своём докладе, что результаты по вводу жилья в стране в прошлом году, как и ожидалось, не порадовали. На этом фоне хорошо выглядят показатели Петербурга (3,95 млн кв.м жилья – на 11,7% больше, чем в 2017-м) и Ленобласти (2,643 млн кв.м – плюс 0,7%).
Однако к нацпроектам, которые предусматривают кратное увеличение объёмов, есть много вопросов. Например, нацпроект «Жильё и городская среда» утверждён президиумом Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам. Четыре федеральных проекта, в том числе проект «Жильё», утвердил Проектный комитет по нацпроекту «Жильё и городская среда». Неясно, насколько обязательны для исполнения утверждённые этими органами документы, обозначенные в них показатели и мероприятия. «Особенно это касается заданных для каждого субъекта РФ объёмов ввода. Например, Ленобласть должна ввести в этом году более 2,9 млн кв.м жилья, а в 2024-м – почти 4 млн. Петербург – в этом году свыше 3,9 млн кв.м, а в 2024-м почти 5,4 млн. Судя по опыту общения, показатели с регионами не согласовывали, и пока на местах их выполнением особенно не озабочены», – полагает Владимир Яковлев.
Он отметил и слабые исходные позиции. По итогам 2018 года в России построено 75,3 млн кв.м жилья – на 4,9% ниже уровня 2017-го и на 12,4% меньше, чем указано в проекте «Жильё». Причём высока доля индивидуального жилья, введённого населением, – 43,1%, а по нацпроекту в 2024 году она должна составлять одну треть. В 2019-м надо построить 88 млн кв.м – на 16,9% больше прошлогоднего. Но за два месяца введено только 9,2 млн кв.м жилья – на 9,4% меньше, чем в 2018-м. И в этом объёме более половины (51,8%) приходится на ИЖС.
Владимир Яковлев напомнил, что долгие годы идут разговоры о необходимости решать инфраструктурные проблемы на государственном уровне, а не передавать их нищим муниципалитетам. Во многих городах на ремонт коммунальных и дорожных сетей расходуются силы и средства, не соответствующие степени их износа. А теперь на эти сети накладывается дополнительная нагрузка из-за ввода больших объёмов нового жилья. Поэтому нужны конкретные мероприятия и средства на модернизацию существующих сетей. «Есть сомнения в возможности одновременно выполнять требования по резкому росту объёмов строительства и переходить на новые принципы его финансирования. Не получим ли мы в результате лишь оправдания, почему не добились ни того ни другого?» – предполагает Владимир Яковлев.
Без зелени никак
И.о. главы Службы госстройнадзора Петербурга Вячеслав Захаров рассказал, что в прошлом году ведомство полностью отказалась от бумажного документооборота. В этом году планируют перевести в электронный вид процедуры исправления технических ошибок в заключениях о соответствии готовых объектов, а также уведомлений о консервации.
Назвал он и основные причины отказов в выдаче разрешений на строительство: неполный пакет документов, проектная документация часто не соответствует градостроительным регламентам, жилые комплексы не обеспечены «социалкой» или нет согласования архитектурно-градостроительного облика. Отказы во вводе объектов связаны в основном с отсутствием справок о выполнении техусловий.
Вячеслав Захаров напомнил, что при изменении проектной документации девелоперам надо внимательно следить за технико-экономическими показателям и иными параметрами объекта, установленными градрегламентом. «Если они отличаются от указанных в разрешении на строительство, придётся получать новое, уже с учётом изменившихся норм. Продлить разрешение надо за 10 дней до истечения его действия, иначе опять-таки придётся получать новое. Некоторые про это забывают или просто не укладываются в срок».
Председатель КГА Владимир Григорьев рассуждал о нехватке зелёных насаждений, без которых жилая среда не может считаться комфортной, даже если выполнены нормативы по «социалке». Так, 11 петербургских районов по этому показателю уже не соответствуют нормативам. С учётом утверждённых проектов планировки территорий в норматив не уложатся 14 районов. Дела с зеленью обстоят хорошо только в Колпинском, Красносельском, Курортном, Петродворцовом и Петроградском районах, причём в последнем это заслуга ЦПКиО и Приморского парка Победы.
Но население растёт: в прошлом году оно увеличилось на 60 000 человек, а прогноз прироста на 10 лет – чуть меньше 1 млн. КГА выявил 1400 га, которые можно отнести к зелёным зонам. «Это весь резерв города, который нивелируется ожидаемым приростом населения», – предупреждает Владимир Григорьев. Так что в каждом новом дворе, ну или в соседнем, застройщикам надо создавать зелёные зоны. Причём это должны быть именно территории, на которые можно выйти. «Зелень на крышах домов и вертикальное озеленение – это здорово, но лишь как дополнительная мера», – пояснил чиновник.
Надо объединяться
Директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан говорил о необходимости усилить влияние общественных организаций на развитие строительного комплекса, особенно в условиях бесконечного изменения законодательства: «Необходимо наладить взаимодействие как между строительными компаниями и сообществами, так и между сообществами и властью».
Технический директор СРО Союз «Строители Петербурга» Сергей Фролов рассказал о многочисленных проблемах в вопросах технического регулирования в строительном комплексе, отсутствии необходимых законов и множества подзаконных актов.
Руководитель проектов развития СКБ «Контур» Сергей Базанов говорил о цифровых технологиях в отрасли. Например, о системах, помогающих оценивать надёжность контрагентов, чего сегодня требует от компаний налоговая инспекция.
А генеральный директор ООО «Центр развития рынка недвижимости» Владимир Горбунов представил концепцию нового законодательства в сфере жилищного строительства: «Нужна нормативная база, которая наконец-то позволит строителям работать эффективнее, сократить сроки реализации проектов. Сейчас разработаны базовые положения нового 214-ФЗ, где сочетаются интересы строителей, физических и юридических лиц, вкладывающих средства в новостройки, и контролирующих органов».
Участники приняли обширную резолюцию, в которой отметили самые важные проблемы и дали свои предложения, как их решать.
Источник: NSP
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме