Публикации

Федеральным законом № 123-ФЗ от 4 июня 2011 года в Жилищный кодекс внесены значительные поправки, многие из которых в корне меняют правила игры в сфере управления многоквартирными домами. Критики по их поводу было много. Пошумели – перестали, и что? Больше полугода прошло, а перемен не видно. Скорее всего, многие так и не поняли: что это за нововведения, ради чего их принимали?

Одним из инициаторов и разработчиков поправок был Фонд «Институт экономики города». Попробуем вместе с ведущим юрисконсультом фонда Дмитрием Гордеевым разобраться в мотивации законодателей и определиться, куда двигается жилищное законодательство.

Палка о двух концах – кого бить будем?

Главный лейтмотив всех изменений в Жилищном кодексе (ЖК) – ужесточение государственного контроля над сферой управления многоквартирными домами. Без этой идеи в поправках не было бы надобности.

Споров о том, как ужесточать, было немало. Статья 20 кодекса, которая регулирует вопросы государственного контроля, переписывалась дважды в течение одного года процентов на 70–80. Уже сейчас в эту статью подготовлены новые поправки.

Дискуссия продолжалась долго. Предлагались два способа достижения цели. Первый – дать больше прав государственным жилищным инспекциям. Но ведь известно, что палка бывает о двух концах. Ею можно бить как тех, кто нарушает права граждан, так и слишком активных председателей ТСЖ или руководителей управляющих компаний, которые ведут себя слишком независимо.

Второй способ – введение обязательного саморегулирования управляющих организаций. Этот инструмент вызвал бурные споры среди профессионалов-управленцев и органов власти. Даже внутри фракции «Единая Россия» образовались две группы, которые придерживались разных позиций. Одни выступали за ужесточение контроля и только, другие предлагали более мягкий путь – шаг за шагом совершенствовать жилищное законодательство. Сторонники этого варианта дважды вносили свой законопроект на рассмотрение Госдумы, и дважды он отвергался.

Компромисса достигли, скомпилировав эти два варианта, а, по сути, скрестив ужа с ежом. В итоге получился проект Федерального закона № 123-ФЗ. На первое чтение он вносился с разделом об обязательном саморегулировании управляющих организаций. На третьем чтении этот раздел изъяли. Но ужесточение контроля – как главный лейтмотив закона – остался, и большинство новых норм посвящено именно ему.

Вопросов больше, чем ответов

В обновленном Жилищном кодексе содержатся поручения правительству РФ о подготовке подзаконных актов, которые будут выходить в ближайшее время. О них – подробнее.

Несмотря на многочисленные протесты общественности, законодатель теперь четко установил, что все ТСЖ, ЖСК, работающие самостоятельно, без привлечения управляющих компаний, являются исполнителями коммунальных услуг. Для этого они должны приобретать коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и, естественно, своевременно рассчитываться за них. Минрегионразвития поручено разработать подзаконный акт о порядке расчетов за коммунальные ресурсы, в котором предусмотрено расщепление платежей. Проект готов, обсуждается, обнародован на сайте Минрегионразвития. Он предусматривает, что от жителей плату за коммуналку будет получать управляющая компания на свой банковский счет. Но вместо нее, как владельца этого счета, деньги станет расщеплять банк. Все данные для этого ему будут давать не управляющие, а платежные агенты – Единые расчетно-кассовые центры. Вся эта схема противоречит гражданскому законодательству, согласно которому все распоряжения о деньгах на счете должен давать только хозяин счета, но никак не банкир. Таким образом, все управляющие компании автоматически попадают в разряд недобросовестных, хотя на практике сбои в расчетах за коммуналку имеет лишь небольшое количество ТСЖ и УК.

В проекте нет ничего о том, как расчетным способом определять количество тепловой энергии, если в доме нет коллективного прибора учета, как правильно заключать договоры ресурсоснабжения в плане расчетов. А это на сегодня – самые спорные вопросы.

Не переборщить с регулированием

Статьей 161 Жилищного кодекса предусмотрена подготовка правительством РФ стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами.

Вообще-то, стандарты, их разработка и принятие – один из признаков саморегулируемых организаций. Группа компаний, объединившись, внутри себя утверждает свои стандарты, и все члены СРО обязуются добровольно их выполнять. Эти стандарты, естественно, не должны противоречить федеральным законам. Предлагая внести в Жилищный кодекс обязательное саморегулирование для управляющих организаций, законодатель не надеялся, что СРО примут правильные стандарты и правила. Поэтому было решено, что правительство РФ параллельно примет свои стандарты и правила по управлению многоквартирными домами.

Сейчас стандарты разрабатываются. Это будет некий свод документов по разным направлениям. Например, на обсуждении в федеральных органах исполнительной власти находится стандарт передачи технической документации. Утвержден и действует стандарт раскрытия информации о деятельности управляющих организаций. И в него уже внесены изменения о порядке распространения информации для самостоятельных товариществ, не привлекающих управляющие компании. На очереди стандарт проведения ежегодного отчета управляющих. Это особенно важно, ведь об отчете в Жилищном кодексе лишь упомянуто. Не сказано, какой должна быть структура доклада, какова процедура. Что значит – отчет перед собственниками? Достаточно собрать у подъезда трех человек и поставить галочку, или придется созывать общее собрание? Стандартов будет очень много. Но существует теоретическая возможность того, что все процессы в сфере управления многоквартирными домами зарегулируют настолько, что перекроют всякую возможность какой-либо народной инициативы. С той же долей вероятности можно предположить, что все стандарты окажутся полезными.

Будут внесены поправки в КоАП, ужесточающие ответственность за каждое нарушение. Это не коснется ТСЖ, но для управляющих компаний предусматриваются штрафы до 200 тысяч рублей. Однако все понимают – чем выше планка наказаний, тем выше уровень коррупциогенности. При повторном нарушении стандарта раскрытия информации вводится дисквалификация – запрет управлять домами на определенный период. Возможно, будут внесены поправки об ответственности ТСЖ за нарушение обязательств по распространению информации. Можно, конечно, поддержать увеличение прозрачности в ТСЖ. Но в каждой норме КоАП есть санкции, которые применяются непосредственно к должностному лицу и выплачиваются из его зарплаты, а есть санкции, которые накладываются на организацию. Представьте, что управляющую компанию оштрафуют на 200 тысяч рублей. Эти деньги уйдут из статьи по содержанию и ремонту конкретных домов. И штрафы будут оплачивать собственники. Очевидно, что на сферу управления домами должна распространяться исключительно персональная ответственность.

Готовится стандарт о минимальном перечне необходимых работ по содержанию и ремонту общего имущества. Очень часто управляющие компании взывают к верховной власти: «Дайте нам правильный перечень, то, что собственники нам обязаны заказать независимо от их желания». Была идея сделать не минимальный, а тотальный перечень, но от нее отказались. Каждый дом уникален по конструкции, по техническому состоянию. В каждом – сложившийся коллектив собственников со своими пристрастиями, пожеланиями, кто-то хочет консьержа, а кто-то нет. Каким будет этот документ, пока не ясно.

Совершенствуются процедуры проведения открытых конкурсов по выбору управляющих компаний. Раньше эта норма применялась только к домам, в которых собственники не выбрали способ управления или не реализовали его. Теперь возникают еще два основания. Первое – на этапе строительства будущие собственники уже не могут создать ТСЖ. Для проведения конкурса законодатель предоставил органам местного самоуправления 10 дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Второе – в домах с долей муниципалитета более 50% институт общего собрания по выбору способа управления практически упраздняется. Способ управления устанавливается законом. Это управляющая организация, и выбираться она будет по конкурсу. Оставлять право выбора за собственниками в таких домах нет смысла. Все равно по вопросам, требующим простого большинства присутствующих на собрании, слово останется за муниципалитетом.

За что в ответе ТСЖ?

Товарищество может управлять домом самостоятельно или с привлечением управляющей компании (УК). И ответственность в каждом случае будет разная.

ЖК установлен предел ответственности для самостоятельных ТСЖ. Если товарищество не привлекает сторонних управленцев, то согласно ч. 2.2 ст. 161 ЖК оно отвечает за предоставление всех коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, за содержание и ремонт общего имущества в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных правительством правил содержания общего имущества. Жилищная инспекция не сможет наказать ТСЖ и управляющие компании за нарушение, к примеру, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года, или за несоблюдение московских нормативов по содержанию общего имущества, как это происходит сейчас.

Но, если в доме течет крыша, то председатель не сможет сослаться на несознательных собственников, которые не приняли решение об ее ремонте. Независимо от того, включило ли общее собрание членов ТСЖ в перечень эту работу или нет, крышу он отремонтировать обязан согласно требованиям правил содержания общего имущества и технических регламентов.

Если товарищество привлекает УК, то ситуация меняется в корне. В этом случае контроль над исполнением договора управления становится основной функцией ТСЖ, а за выполнение всех работ по содержанию и ремонту и за предоставление коммунальных услуг отвечает УК. Она же является исполнителем коммунальных услуг. Таким образом, законодатель предоставил ТСЖ возможность облегченного режима деятельности.

Была бы польза…

Изменения в Жилищном кодексе коснулись ТСЖ. Увы, не все из них удачные.

Хорошая задумка была у законодателей – ограничить возможность участия в органах управлении ТСЖ и ЖСК лиц, имеющих не очень хорошую репутацию. Внесли поправки в ст. 116 «Требования к должностным лицам жилищного кооператива», согласно которой членами правления, ревизорами, бухгалтерами не могут быть люди с непогашенной судимостью, с не истекшим сроком дисквалификации, ранее занимавшие руководящие должности в обанкротившихся предприятиях. В разделе 6 о ТСЖ не стали заново перечислять те же ограничения для должностных лиц товариществ, а сделали отсылку к 116 статье. Видно, из-за спешки, в которой принимался закон, эта отсылка исчезла из текста, и для ТСЖ эти ограничения уже не работают. В жилищном кооперативе с неснятой судимостью работать нельзя, а в ТСЖ – можно!

Ограничена возможность создания многодомовых ТСЖ. Сейчас это разрешено, если число квартир во всех объединяемых домах не превышает 30. Речь в этом случае может идти о небольших сельских поселениях с домами из 2-4-8 квартир. На ранее созданные многодомовые ТСЖ эта норма не распространяется, потому что закон обратной силы не имеет. Но законодатель облегчил вопросы выхода из состава таких товариществ. Теперь достаточно решения общего собрания одного дома об изменении способа управления или о создании собственного ТСЖ, тогда как раньше требовалось голосование во всех домах, и выход из состава такого товарищества был нереален. Законодатель вообще хотел запретить создание многодомовых ТСЖ. Очевидно, решение в отношении общего имущества какого-то конкретного дома не должны принимать собственники других соседних домов.

Меняется порядок принятия решений о создании ТСЖ. Раньше для легитимности требовалось более половины голосов «за», теперь – не менее чем 2/3 голосов. Это ответная реакция законодателя на массовое создание ТСЖ-фантомов. Ради получения денег на капитальный ремонт муниципалитеты понуждали жителей создавать товарищества. Теперь мы имеем массу ТСЖ, которые не работают, имеют нулевые балансы, а их члены не платят членские взносы. Эти фантомы не должны иметь права на жизнь. Конечно, это результат непоследовательных действий законодателей. Сначала форсировали массовое создание ТСЖ, приняв закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ, теперь пытаются бороться со злоупотреблениями, с перегибами.

ТСЖ сейчас может быть легитимным, если его члены обладают не менее чем 50% голосов в праве общедолевой собственности. Но если, после выхода из ТСЖ хотя бы одного члена голосов становится, скажем, 49,5%, то членство в товариществе прекращается у всех собственников помещений. Не может управлять домом группа избранных, если им принадлежит, к примеру, всего лишь 10% голосов.

Всегда возникали проблемы в отношениях правлений с не членами ТСЖ. Договоры о содержании и ремонте общего имущества между ними и ТСЖ предусматривались и ранее. У законодателей была задумка вообще убить институт договоров внутри ТСЖ, потому что в этом нет никакого смысла. О чем договариваться, если никаких преференций для не членов нет и быть не может. Смета доходов и расходов определяет перечни работ по дому и все источники финансирования. ТСЖ, принимая эту смету, фактически определяет, сколько платить и за что. Однако законодатели все же не решились убрать все договоры внутри ТСЖ, но и ясности не внесли. В п. 6 ст. 155 Жилищного кодекса есть лишь косвенное упоминание о том, что не члены вносят плату за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги по договорам, заключенным с товариществом. Что это за договоры, не сказано. Из текста статьи следует, что какие-то договоры с не членами ТСЖ должно заключить. Только Правила предоставления коммунальных услуг однозначно требуют от товарищества заключения договора на коммуналку со всеми собственниками – членами и не членами.

Новая норма о запрете председателю правления работать в ТСЖ по трудовому договору вызвала острую дискуссию. Понятно желание законодателей исключить ситуацию, когда председатель, он же слесарь, он же электрик сам себя контролирует и сам себе выплачивает зарплату. Такого быть не должно.

Сейчас синхронизированы процедуры общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ. Это снимает достаточно много вопросов о том, как их проводить. Внесена ясность и по заочной форме голосования. Раньше заочное собрание членов ТСЖ было возможно только в том случае, если это предусматривалось в уставе. Сейчас это необязательно. Надо только сначала объявить очное собрание и только в том случае, если оно не состоялось, провести заочное по той же самой повестке дня, не меняя в ней ни слова. Опять же, ввели эту норму не для того, чтобы помучить людей, а для повышения уровня информированности собственников. Законодатель исходил из того, что при заочном голосовании легче фальсифицировать его результаты. Ведь подсчитывает голоса тот, кто это собрание инициировал. Институт счетной комиссии Жилищным кодексом не предусмотрен. Даже если собственники изберут ее, то не факт, что подсчет голосов будет признан легитимным. Конечно же, о счетной комиссии должно быть сказано в Жилищном кодексе, прописаны ее полномочия. Когда у людей есть доверие к результатам голосования, то и все решения собрания выполняются легче.

Сплошная «прополка»

Согласно ст. 20 ЖК в течение года – с 1 марта 2012 г. по 1 марта 2013 г. жилищным инспекциям предписывается проверить все товарищества.

В частности, правомерность принятия общим собранием решения о его создании, соответствие устава требованиям законодательства. Если товарищество образовано до принятия ЖК, и с тех пор изменения в устав не вносились, то, естественно, инспекторы обнаружат в нем противоречия и предоставят шестимесячный срок для устранения недостатков. Старым ТСЖ лучше сделать ревизию устава самостоятельно, не дожидаясь предписаний. Нет компетенции у собственников помещений и у членов ТСЖ отменять действие федеральных законов. Если какие-то вопросы урегулированы законодательством, то устав регулировать их по-другому не может.

Проверят правомерность избрания председателя правления ТСЖ и других членов правления. Если, например, истек срок полномочий председателя, и он не проводит общее собрание, то это уже не председатель, а человек, который делает вид, что он председатель.

В домах, где товариществ нет, проверят легитимность решения общего собрания о выборе УК, об утверждении условий договора управления. Договор сейчас считается заключенным, если его подписали собственники, обладающие более чем половиной голосов в праве общей долевой собственности.

На ЖСК требование обязательной проверки не распространяется, для них предусмотрен только заявительный порядок.

Лилия Позднякова

Обсудить на форуме