Публикации

В начале июня председатель комитета по собственности Государственной думы Виктор Плескачевский внес на рассмотрение парламента поправки в федеральный закон «Об оценочной деятельности», разработанные Минэкономразвития. Ведомство предложило несколько новаций, усиливающих ответственность саморегулируемых организаций (СРО) в части проведения экспертизы отчетов своих членов. По действующему законодательству СРО должны проводить эту процедуру, если к ним обращается заказчик оценочных работ, недовольный качеством составления отчета, но далеко не все берут на себя такую ответственность.

Давняя и застарелая проблема ответственности всплыла в связи со строительством олимпийских объектов в Сочи, когда федеральные чиновники начали получать отчеты об оценке идентичных земельных участков с разницей в стоимости в разы. МЭРТ отреагировал стремительно. Предложенный им проект закона меняет требования к экспертам СРО: вводит для них единый квалификационный экзамен. Кроме того, СРО, члены которых выносят экспертное заключение, должны, по проекту, нести солидарную ответственность за убытки, причиненные заказчику. Причем выплаты за счет средств компенсационного фонда увеличиваются с нынешних 600 тыс. рублей до 5 миллионов. По мнению авторов новаций, все это должно закрепить единую практику процедуры проведения экспертизы отчетов об оценке и повысить ее качество.

Между тем участники регионального рынка, которых мы пригласили на круглый стол для обсуждения итогов ежегодного ренкинга оценочных компаний Урала и Западной Сибири (см. врезку и инфографику), в один голос утверждают: инициатива МЭРТ только разрушит рынок.

Проблема-94

Ситуации, подобные сочинским, тысячами возникают по всей стране каждый день. Причина — действие ФЗ № 94, по которому государственные и муниципальные органы имеют право выбирать оценщиков в ходе конкурсов на основании исключительно одного критерия — цены.

Начальник отдела приватизации и управления акционерными обществами министерства по управлению государственным имуществом Свердлов­ской области Алексей Знаменский констатирует, что в ходе конкурсов начальная цена снижается, иногда в несколько раз: «Мы понимаем, что вынуждены заключать контракты по демпинговой цене с далеко не самой квалифицированной компанией. В борьбу за такие заказы, как правило, вступают те, кто готов работать за минимальные деньги, и, что греха таить, иногда в пользу потенциальных участников сделок с госимуществом. Они и рынок роняют, и профессию дискредитируют. Поэтому многие известные в регионе оценщики давно перестали участвовать в тендерах».

Чиновники, получив неграмотный отчет, не могут реализовать интересы государства. Пример приводит председатель Фонда имущества Свердловской области Сергей Прокопчук:

- В Фонд обращается областное государственное учреждение с просьбой провести аукцион на право заключить договор аренды нежилых помещений. Приносят отчет оценщика, в котором, по мнению учреждения, он формально подошел к проведению работы и определил ставку арендной платы существенно выше, чем средние значения по данному виду имущества и в конкретной местности. А в соответствии с действующим законодательством, начальная цена аукциона определяется на основании отчета независимого оценщика и не может быть ниже. В результате при проведении аукционов в связи с неадекватно высокой стоимостью арендной платы, установленной оценщиком, потенциальные арендаторы не направляют заявки на участие в аукционе, тот признается несостоявшимся, имущество используется неэффективно, а бюджет лишается соответствующих поступлений».

О том, что ФЗ-94 надо менять, что необходимо вводить качественные критерии при отборе претендентов на проведение работ, твердят не один год и не только оценщики.

Требуется фильтр

Изначально предполагалось, что нечестных и неграмотных игроков из отрасли выдавят институты саморегулирования: система государственного регулирования отменена три года назад. Функционирование СРО предполагает наличие общего компенсационного фонда, а держать в «цехе» коллег, за качество работы которых придется платить из собственного кармана, невыгодно. И, как говорят руководители региональных отделений СРО, естественный отбор уже пошел. Проблема в том, что ряды тут же пополняются неквалифицированными новичками. «Бороться с демпингом невозможно, пока на регулярной основе на рынок будет вбрасываться огромное количество выпускников вузов. Качество их подготовки оставляет желать лучшего. Им ничего другого не остается, кроме как ронять стоимость», — указывает на одну из причин региональный представитель Российской коллегии оценщиков, Национальной коллегии специалистов-оценщиков Вячеслав Шихирин. Нужен фильтр, механизм доступа к профессии.

Руководитель отделения НП «СМАОс» в Свердловской области, директор Областного центра экспертиз Галина Фалько указывает на возможный выход:

- В любой цивилизованной стране, чтобы получить право заниматься этим бизнесом, нужно пройти стажировку в серьезной компании не менее двух, а где-то и пяти лет. И только после того, когда ты понял все нюансы профессии, ты получаешь право работать. Именно с этого, а не с ужесточения процедуры проведения экспертизы — по сути, конечного этапа работы оценщика, — надо начинать решать проблему повышения качества.

- Наш рынок — сложный рынок аналитиков, поэтому без реформы системы подготовки профессионалов здесь не обойтись, — добавляет руководитель Свердловского областного отделения Российского общества оценщиков, директор Регионального центра оценки и управления стоимостью предприятия Андрей Потапов.

Исходя из такой постановки проблемы, инициативы МЭРТ игроки рынка оценивают скептически.

Почему МЭРТ не поможет

- Законопроект сырой, содержит много недоработок, — считает председатель НП «Уральская палата готового бизнеса» Илья Симкин.- В частности нарекания вызывает пункт об экзамене. Во-первых, не понятно, кто войдет в состав комиссии, принимающей экзамен, будет ли она состоять из нынешних экспертов или оценщиков, нужно ли этим людям подтверждать квалификацию? Во-вторых, станет ли наличие квалификационного аттестата дополнительным требованием для всех членов СРО или только для тех, кто будет входить в экспертный совет? Не меньше сомнений вызывает ужесточение ответственности. С одной стороны, законопроект предусматривает солидарную ответственность СРО и эксперта. С другой — позволяет организации переложить всю тяжесть последствий на плечи того, кто провел экспертизу отчета об оценке. Учитывая это, можно прогнозировать резкое падение интереса к профессии. Не добавит ей популярности и увеличение размера выплаты из компенсационного фонда, которое повлечет за собой рост вступительных и членских взносов в СРО. Хороших специалистов, которые могут делать качественную экспертизу и сейчас немного, а столкнувшись с новыми требованиями, часть из них наверняка перестанет заниматься этим видом деятельности. К сожалению, в документе не прописано главное — там нет четких правил, которые могли бы стандартизировать про­цедуру экспертизы. А именно это и нужно, чтобы снизить субъективность при оценке. В нынешней редакции законопроект скорее навредит экспертному сообществу, чем улучшит качество работы.

Андрей Потапов убежден, что предложенный вариант проекта закона — это шаг назад:

- Вводя норму об аттестации экспертов и сдаче квалификационного экзамена, авторы по сути возвращаются к системе государственного контроля. Возникает естественный вопрос: зачем тогда СРО? Я считаю, всем нам надо познакомиться с этими инициативами, вникнуть. И выработать какие-то предложения от саморегулируемых организаций.

Детская болезнь

Почему СРО не выступают с законодательной инициативной, если право такое у них есть? Тем более что одна из задач любой СРО — лоббирование цеховых интересов. Как говорит Вячеслав Шихирин, «деятельность Национального совета по оценочной деятельности должна быть прагматичной, он должен отстаивать интересы профессии на всех уровнях». Пока это не получается, и такая ситуация характерна для большинства отраслей, не так давно перешедших на саморегулирование.

На наш взгляд, причины две: жесткая вертикаль власти с концентрацией основных полномочий исполнительного аппарата в Москве и отсутствие консолидации в профессиональном сообществе.

Участники нашего круглого стола пришли к выводу, что следовало бы попытаться найти инструменты повышения эффективности борьбы с демпингом на уровне региона. «Глупо сидеть и ждать, когда сверху кто-то поймет, что нужно менять законы. Надо договариваться на местах», — формулирует директор компании «Рос­оценка» Надежда Мартьянова. И вот о чем удалось договориться.

Недвижимость как фундамент

Во-первых, необходим режим конструктивного диалога между региональными отделениями СРО. «Потребность в этом у всех уже созрела. Давайте создавать единую площадку и начинать друг с другом делиться информацией. Нам легче будет жить!» — призывает коллег Галина Фалько.

Низкий уровень качества отчетов часто связан с элементарным отсутствием открытой информации о состоянии рынков, прежде всего наиболее востребованного в оценке сегмента — объектов недвижимости. Особенно это актуально сейчас, когда произошла смена тренда.

- Необходима стандартизация сегментов рынка, — считает региональный представитель НП «СМАОс» по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО, директор ЗАО «Ассоциация АЛКО» Алексей Долгих. — Нужна классификация объектов коммерческой, жилой, торговой и другой недвижимости. Пока стандартизации такого рода нет, всегда существует возможность манипулировать стоимостью. Надо задействовать все стороны: девелоперов, управляющих, оценщиков и риэлторов. Если такой инструмент появится, нам будет легче рассматривать отчет оценки на предмет качества.

Во-вторых, необходим механизм взаимодействия с государственными органами власти. Присутствующие на круглом столе руководитель фонда имущества Свердловской области, представители министерства по управлению госимуществом, территориального управления Росимущества поддержали инициативу объединения для создания общей информационной базы.

- Мы как государственный орган должны вести эффективную политику сдачи имущества в аренду, — заявила ведущий специалист-эксперт отдела контроля использования федерального имущества и оценочной деятельности территориального управления в Свердловской области Федерального агентства по управлению государственным имуществом Евгения Луконина. — Но как это делать, если оценщик, которого мы привлекаем, действует на основе недостаточно достоверных, нерыночных данных, получая необъективные результаты случайной выборки. В результате помещения простаивают и не приносят пользы бюджету. Нам очень важно в этой ситуации иметь информацию о состоянии рынка. Если соберется инициативная группа, думаю, мы сможем на местном уровне сделать методику расчета арендных ставок. Это позволит нам уже с цифрами на руках разговаривать с исполнителями государственных заказов по оценке.

Чтобы к результатам этой аналитической работы имели доступ все оценщики, госорганы готовы участвовать в проведении совместных обучающих и разъяснительных мероприятий. Если эти инициативы будут реализованы, уральским оценщикам, вполне вероятно, удастся снять хотя бы часть противоречий, давно мешающих развитию рынка.

Дополнительные материалы:

Рынок оценки в 2009 году: ренкинг АЦ «Эксперт-Урал»

В 2009 году доходы от оценочной деятельности 39 компаний-участниц ренкинга сократились на 13% до чуть более 400 млн рублей. Это существенное падение: по итогам 2008 года мы фиксировали 36-процентный рост доходов 42 компаний. Начало 2010 года внушает оптимизм: оперативные данные по выручке за первый квартал, запрошенные нами в ходе подготовки ренкинга, свидетельствуют о 10-процентном росте.

Сегменты-лидеры по сравнению с 2008 годом не поменялись. Большая доля заказов (53%) связана с оценкой недвижимого имущества. Второй по значимости сегмент в совокупной выручке — оценка оборудования и транспортных средств (22%). На оценку бизнеса и ценных бумаг в общей структуре рынка пришлось 13%.

Самые высокие темпы роста выручки (83%) показал сегмент переоценки активов и основных фондов. Это связано с тем, что в период спада банки были вынуждены изымать залоговое имущество и оценивать его для последующей продажи с аукциона. Сильнее всего кризис отразился на оценке оборудования и транспортных средств: по данным компаний-участников ренкинга, доходы в сегменте по сравнению с 2008 годом сократились на 13%. Отчасти это связано со снижением объемов автокредитования.

Другой сегмент, где влияние кризиса оказалось особо ощутимо, — оценка недвижимости: выручка здесь снизилась на 12%. Одна из причин — приостановка ипотеки.

Бизнес-ситуации. Наибольшую выручку игрокам принесла оценка при сделках залогового финансирования, кредитовании, аренде и страховании (47%), 27% — оценка при купле-продаже. Причем доля второго сегмента по сравнению с 2008 годом существенно выросла.

Отраслевая структура. Самый высокий спрос — суммарно около 40% — наблюдался со стороны энергетиков, компаний нефтяной и нефтегазовой промышленности, финансовых институтов.

Обсудить на форуме