Коллегия Минстроя России обсудила ход реализации нацпроекта «Жильё и городская среда», а также входящих в него федеральных проектов, которые курирует министерство: «Ипотека», «Жильё», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», «Формирование комфортной городской среды», а также проект «Умный город». По распоряжению президента, подобные совещания с подведением промежуточных итогов должны проводиться министерствами ежеквартально.
Впечатление, сложившееся по результатам обсуждения, двоякое. По темам переселения из аварийного жилья и благоустройству ситуация более-менее понятна. Предыдущая программа переселения 2014 — 2018 годов исполнена на 99,2%, новое жильё получили 689 тыс человек. В этом году, по состоянию на 1 сентября уже расселено 6,3 тыс человек, освоено 77% средств. По городскому благоустройству количество объектов, по которым проводятся работы, даже немного превышает плановое. Правда, из утвержденных 64,7 млрд рублей по состоянию на сентябрь бюджеты перечислили только 11,4 миллиарда. Но здесь тоже особых проблем не предвидится – по итогам года кассовое исполнение ожидается на уровне 98%, а что недоперечислят, будет взято под особый контроль.
А вот в сфере жилищного строительства, похоже, намечается какой-то прямо-таки рукотворный кризис правительственной сборки. В соответствии с поправками в 214-ФЗ, с 1 июля 2019 года все компании, привлекающие средства граждан, как известно, перешли на банковское проектное финансирование с использованием счетов эскроу.
По итогам прошедших трёх месяцев складывается впечатление, что отрасль вместе с государственным регулятором и банковским сектором только начинает выполнять первые тренировочные упражнения, чтобы овладеть навыками работы на каком-то новом, ранее неизвестном техническом приспособлении. С рекламным буклетом, прославляющим преимущества нового «гаджета», все успешно ознакомились и даже успели усвоить, что он должен обеспечить повышение прозрачности инвестиционного процесса (что, кстати, правда). Однако на данный момент его появление практически полностью парализовало начальную стадию нового производства. Потому вся стройка застыла и ждёт — не дождется, когда наиболее продвинутые сотрудники разберутся, что же это за штука такая – проектное финансирование, и поделятся опытом со всеми остальными.
СТАТИСТКА НУЛЕВОГО УРОВНЯ
Принято решение, что застройщики должны были продемонстрировать готовность строящихся объектов по тем критериям, которые позволяют достраивать их по старым правилам, к 1 октября. Согласно данным, которые озвучил на коллегии министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, из 118,2 млн кв метров жилья, которые в настоящее время строятся, 70,7 млн кв метров – это проекты, по которым такое заключение получено, 18,4 млн кв метров – это проекты, по которым предусматривается проектное финансирование. Судьба оставшихся 9,8 млн кв метров, очевидно, решается как раз в эти дни.
Пока что с уверенностью можно утверждать, что запуск механизма проектного финансирования произошел. По данным Анны Волковой из министерства финансов РФ, в настоящее время на территории 61 субъекта федерации реализуется 482 проекта, по которым открыты счета эскроу и заключены кредитные договоры с застройщиками. На самом деле это сопоставимо с количеством разрешений на строительство, которое в стабильной ситуации выдаётся в течение квартала на территории одной только Москвы.
БАНКИ И ЗАСТРОЙЩИКИ В ПОИСКАХ ПОСТОЯННЫХ ПАРТНЁРОВ
Согласно оперативной информации, которую предоставил Банк России, 24 коммерческих банка сообщили, что за прошедший период к ним поступило 2348 заявок на заключение кредитных договоров, 584 заявки одобрены. Как пояснила представительница Минфина, практика показывает, что застройщики подают заявки одновременно в несколько банков и сразу после получения положительного решения отзывают все остальные. Очевидно, что и банки, и застройщики заинтересованы в установлении постоянных партнерских отношений. Поэтому в дальнейшем можно предполагать, что эта гиперактивность сойдёт на нет, банки найдут «своих» надежных застройщиков и установят с ними какие-то постоянные отношения.
Сложнее обстоит дело с главной причиной отказов при заключении договоров. Оказалось, что банки склонны выделять кредит лишь при наличии утверждённой в установленном порядке проектной документации. Если же в проект находится в процессе корректировки (что на практике происходит достаточно часто), кредитная организация не склонна включать его в свой рабочий процесс.
Показательным достижением на сегодняшний день является то, что один проект строительства дома в рамках проектного финансирования всё-таки реализован – 203 счета эскроу раскрыто и деньги частных инвесторов с них поступили застройщику. Очевидно, что речь идет о каком-то пилотном проекте, который был начат еще несколько лет назад. Тем не менее, регулятор увидел реализацию всего инвестиционного цикла от начала и до конца, и теперь чиновники имеют возможность проанализировать законодательство и регулирующие документы на предмет необходимости внесения корректировок и дополнений.
МИНИСТР ПРИЗЫВАЕТ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ И ПРЕДЛАГАЕТ ПОДПРАВИТЬ ЦИФРЫ
Никаких конкретных предложений, направленных на ускорение процесса перехода на проектное финансирование, в ходе заседания коллегии не прозвучало. Мяч в данной ситуации полностью на стороне бизнеса, который на первых порах смело может компенсировать отсутствие необходимых регулирующих документов грамотным применением действующего законодательства, знанием зарубежной практики и здравым смыслом.
По итогам заседания Владимир Якушев констатировал, что реформа вошла в самую горячую стадию, и теперь самое главное — не только добиться хороших финансовых показателей, но и «сохранить строительный комплекс, чтобы не было серьезных катаклизмов, когда у нас компании начнут уходить с рынка». «Мы не должны забывать, что очень важно сохранить те строительные компании, которые на этом рынке работали не один год и работали добросовестно. За это очень болит душа. Ведь там у нас еще и достаточно большое количество рабочих мест. Это люди, это зарплата, это семьи. Эти вещи у нас тоже не должны оставаться за скобками», – сказал министр, обращаясь к участникам заседания.
Также в ходе коллегии было подтверждено, что Проектный комитет нацпроекта «Жилье и городская среда» будет инициировать корректировку целевых показателей по вводу жилья на 2019, 2020 и 2021 годы. По оценке Минстроя, эти показатели будут находиться в пределах 75-78 млн кв метров, а не 88-94 млн кв метров, как было запланировано изначально. Если учесть, что в 2018 было введено 75,3 млн кв метров жилья, получается, что Минстрой всё же сохраняет надежду, что отрасль достаточно быстро освоит новый механизм финансирования, и показатели ввода жилья останутся на нынешнем уровне.
МАКРОЭКОНОМИКА: СВЕТ В КОНЦЕ ТОННЕЛЯ ЕСТЬ
В области ипотечного кредитования, которое рассматривается в качестве одного из важнейших инструментов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства, достичь проектных показателей также пока не удаётся. Но здесь хотя бы виден свет в конце тоннеля. Макроэкономическая ситуация более или менее стабильная: цены на нефть держаться на приемлемом уровне, инфляция снижается, Центробанк дважды в течение года снижал ставку рефинансирования, поэтому и средние значения по ставкам ипотечного кредитования постепенно поползли вниз (10,56% в апреле, 10,53% в мае, 10,28% в июне, 10,24% в июле). В конце года, если верить прогнозам Минфина, среднемесячная ставка будет ниже 10%. Важно, что здесь экономисты хотя бы видят возможность дальнейшего снижения среднего показателя ставки ипотечного кредитования за счет льготных кредитов для многодетных семей и других льготных категорий граждан, а также за счет развития недорогой ипотеки на Дальнем Востоке.
Генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник вообще обнародовал значение средней ставки ипотечного кредитования на первичном рынке в 9,5% (начиная с августа). Этот показатель по определению несколько ниже, чем на вторичном рынке жилья, и приближается к проектному показателю на 2019 год – 8,9%.
При этом, по его словам, ипотечный портфель увеличился на 23 % и составляет 7,8 трлн рублей. Просроченная задолженность составляет 604 млн рублей, что по оценкам экономистов, соответствует норме. Общее количество новых ипотечных договоров пока снижается в годовом выражении на 4%, но после понижения ставок, даже несмотря на общее падение доходов граждан, снова наметился рост.
КРИЗИС СМЫСЛА
И всё же самая серьезная проблема в жилищном строительстве – даже не дефицит инвестиций, который усугубляется переходном на проектное финансирование. К сожалению, наши девелоперские компании, несмотря на солидные бюджеты, которые расходуются на исследования рынка, рекламу и public relations, абсолютно невосприимчивы к тем сигналам, которые посылает им гражданское общество. Между тем, цели, которые они перед собой ставят, несколько отличаются от интересов большинства населения и задач развития страны.
Основная ставка делается на приобретение земельных участков в крупных мегаполисах и получение максимальной выгоды. Именно поэтому в городах постоянно растет плотность застройки и увеличивается этажность. Местные власти поощряют деловую активность на вверенной им территории, поэтому поддерживают даже самые радикальные и запредельно дорогие проекты, хотя при этом обостряется транспортная ситуация, допускаются градостроительные ошибки, а зачастую и просто нарушения законодательства. Всё чаще и чаще это становится причиной социальной напряженности, которая в лучшем случае выплёскивается в социальных сетях и отражается на результатах выборов.
Осенью 2017 года президент России Владимир Путин, принимая в Кремле министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, указал, что министерство должно обращать больше внимание на то, что происходит на местах. Сейчас уже мало кто об этом помнит, а вот Общественный совет Минстроя воспринял замечание главы государства, как руководство к действию. И вот, на заседании коллегии председатель Общественного совета Сергей Степашин объявил о создании Ассамблеи общественных советов в области строительства и ЖКХ регионов РФ. Такой структуры ни у одного федерального министерства пока нет. И теперь оказалось, что Минстрой располагает уникальным механизмом получения обратной связи и одновременно продвижения своего влияния в регионах. Судя по тому, какие темы Сергей Степашин затронул в ходе заседания коллегии (защита имущественных прав граждан при обновлении городской застройки и недопустимость принудительного изъятия жилых помещений в домах, не признанных аварийными, социальная защита собственников при переселении из аварийного жилья, меры по восстановлению объектов жилищного фонд и инфраструктуры, пострадавших в результате стихийных бедствий, и социальной поддержке граждан), ситуацией на местах Общественный совет владеет достаточно хорошо.
Не случайно в своем выступлении Сергей Степашин поднял вопрос о необходимости корректировки не отдельных показателей, а самой идеологии национального проекта «Жильё и городская среда». В своём нынешнем виде, по мнению председателя Общественного совета Минстроя России, он усилит миграцию населения в крупные города, приведет к усилению деградации малых городов и ускоренному исчезновению сельских поселений. Между тем, в России по сравнению с другими странами и так наблюдается сверхурбанизация – в городах сейчас живет около ¾ населения страны.
Сергей Степашин предложил даже новое название нацпроекта – «Жильё и среда проживания населения России», указав при этом, что требуемые темпы объема строительства жилья вполне могут быть достигнуты за счет резкого увеличения строительства жилья на территории сельских поселений и малых городов при одновременном значительном уменьшении стоимости жилья за счет использования отечественных инновационных строительных материалов и технологий. Кстати, и проектное финансирование с его пресловутыми счетами эскроу гораздо лучше подходит для быстрой реализации небольших строительных проектов.
Так или иначе, нынешнее заседание коллегии Минстроя дало очень большую пищу для размышлений и бизнес-сообществу, и строителям, и архитекторам, и урбанистам, и чиновникам. Очевидно, что нынешнее снижение инвестиционной активности необходимо использовать для поиска новых смыслов и установления баланса между подходами различных групп, не забывая при этом об интересах обычных людей.
Источник: Агентство новостей «Строительный бизнес».
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме