Инвесторы уходят из Петербурга. 1700 тыс. кв. метров жилья вместо планируемых 2300 тыс. будет построено в Петербурге за 2012 год. За первый квартал введено всего 250 тыс. метров, и это меньше, чем в кризисный год. 230 проектов планировок территорий зависли в ожидании подписей чиновников. Стройкомплекс, с которым так или иначе связаны до 40 процентов работающих горожан, сворачивается. Такую картину рисуют опрошенные «Фонтанкой» эксперты, в числе которых высокопоставленные служащие. Главной причиной называют не стечение обстоятельств, а бездействие чиновников.
«Поток западных инвесторов в город стал значительно меньше. Они перестали приезжать, — посетовал на условиях анонимности один из сотрудников администрации города. — Готовые инвестконтракты по торговой недвижимости и гостиницам продаются за полцены. Интерес представляет только жилье экономкласса и участки под АЗС. Последние пару месяцев это массовое явление». Впрочем, и эти проекты не реализуются — их закупают «про запас». Новое строительство в городе практически остановилось.
Стройки нет
«Замедление в строительном секторе губительно для города, — говорит другой информированный собеседник. — Потому что основная база пополнения бюджета — НДФЛ. Процесс напоминает снежный ком: не запускаются проекты, не берутся кредиты, сокращаются сотрудники, уменьшается налоговая база. Доходная часть бюджета оказывается под вопросом». «Результаты горожане почувствуют уже осенью», — предсказывает он.
Причина простоя известна всем — в недрах Смольного уже около полугода без всякого движения лежат 230 полностью подготовленных проектов планировки и межевания территорий, являющиеся первым шагом для начала нового строительства. Их не отвергают, но и не утверждают. Однако пока по этим разработкам не принято никакого решения, развивать свои проекты строители не могут.
Сейчас фактически все строительство в городе заморожено. За последние полтора года (с учетом кризиса) не начато ни одного нового проекта. Крупные игроки пока держатся на плаву за счет большого количества объектов, находящихся на разной степени готовности, но компании, способные строить не больше одного-двух объектов единовременно, уже несут убытки.
Понять, по какой причине уже подготовленные проекты затормозили свой путь, невозможно. «Действительно, на какое-то время они были задержаны и отправлены на доработку, — рассказал «Фонтанке» первый заместитель директора ГУ «НИПЦ Генерального плана Санкт-Петербурга» Юрий Бакей. — Надо было согласовать их дополнительно с некоторыми смежными комитетами — в соответствии с распоряжением губернатора города, «увязать» с программами по развитию инфраструктуры. Работу мы выполнили и передали проекты в комитет по градостроительству и архитектуре».
Теоретически из КГА проекты планировки должны были попасть в Смольный, потом их полагалось бы вынести на заседание правительства и утвердить (или не утвердить). Но ничего подобного не произошло — правительство города этих документов пока так и не увидело. На запрос журналистов чиновники профильных ведомств — КГА и стройкомитета — попросили перенаправить этот вопрос вице-губернаторам.
Официальных разъяснений о том, когда будут приниматься решения по проектам планировок, «Фонтанка» так и не получила. Неофициально чиновник, близкий к аппарату вице-губернатора Игоря Метельского, пояснил, что в Петербурге остановилось не только строительство, но и приватизация — никаких решений о судьбе объектов недвижимости городское правительство не принимает в принципе. И причина такой бездеятельности неясна даже чиновникам Смольного, не входящим в петербургское правительство.
«Теоретически определять судьбу этих проектов должен был бы Метельский, раз уж он профильный вице-губернатор, — объяснил (на условиях полной анонимности) один из высокопоставленных сотрудников Смольного. — Но у него нет ни полномочий, ни регламентов, ничего. Необходима политическая воля, которую должен проявить губернатор, — отдать распоряжение, чтобы эти проекты, скопившиеся в каком-то из кабинетов, наконец начали рассматривать. Но губернатор распоряжения не отдает, и процесс затягивается». «У нас в городе сейчас все решает юркомитет, — добавил собеседник «Фонтанки». — И по всей видимости, такое положение дел будет пока сохраняться».
И больше не звоните
Участники строительного рынка подтверждают, что обстановка тревожная, но — только в частных разговорах. Пытаясь получить официальные комментарии от бизнес-сообщества, корреспондент «Фонтанки» собрал коллекцию всевозможных отказов в диапазоне от «сейчас не время об этом говорить» до «если вы назовете мое имя, то можете вычеркнуть этот номер телефона из своей записной книжки».
«Ну вы же понимаете, — улыбнулся один из лидеров отрасли. — Каждый рассчитывает, что уж у него-то хватит запаса административного ресурса, чтобы пропихнуть свой кровный проект планировки, поэтому и не хочет заранее ссориться с властью. И я, между прочим, тоже надеюсь утвердить свои три ППТ, — добавил источник. — Поэтому прошу меня не называть».
«Разумеется, то, что сейчас происходит, не радует никого, — прокомментировал ситуацию директор «Ленстройтреста» Александр Лелин, один из немногих, кто рискнул высказаться от своего имени. — Проекты стоят, земля — а она у большинства приобретена на кредитные ресурсы — простаивает впустую, люди теряют деньги, новые проекты не выводятся. Если говорить очень осторожно, то в ближайшее время жилая недвижимость станет дефицитом, и можно опасаться взлета цен», — добавил он.
«Люди, которые сейчас управляют городом, далеки от понимания сути бизнес-процессов, — считает глава УК «Теорема» Игорь Водопьянов. — Когда приостанавливали строительство, мысли у них, скорее всего, были самые простые: все проекты, связанные с Валентиной Матвиенко, — коррупционные, поэтому надо от них отказаться. Кроме того, обычным людям не нравятся многие строительные идеи, и, чтобы они не шумели, надо просто перестать вообще строить что-либо. А то, что в бюджет не будут поступать деньги, в голову просто не пришло».
«Основная база налоговых поступлений — это НДФЛ, — объясняют собеседники «Фонтанки» в Смольном. — И крупнейшие налогоплательщики, которые еще остались в городе, не сделают погоды». Причем сейчас, по информации нашего издания, из соображений экономии правительством урезается финансирование именно строительного блока — объем средств, выделенных комитету по строительству, должен быть уменьшен на 3,5 миллиарда рублей. А следовательно, под сокращение подпадают адресно-инвестиционные программы по строительству детских садов и школ (то есть все той же инфраструктуры, под предлогом дефицита которой были приостановлены крупные проекты). По прогнозам, под угрозой срыва около 90% школ, строительство которых началось в период 2009 — 2012 годов.
Кроме того, в 2011 году закончились программы реализации по энергетическим мощностям. Новые пока не разработаны и не утверждены. Несмотря на заявления о том, что приоритетным направлением для города будет именно развитие инфраструктуры, ни один проект по созданию объектов инженерного обеспечения так и не был утвержден.
Стоимость разработки проекта планировки и межевания колеблется в диапазоне от 700 рублей до 1,5 миллионов, сроки их подготовки и согласования занимают от 1,5 до 2 лет. Эти деньги девелоперами уже выплачены — фактически впустую. Повторять опыт игроки рынка не хотят, поэтому новые проекты они попросту не заказывают. В итоге на сегодняшний день без работы уже осталось и около тысячи профессиональных проектировщиков.
«Разумеется, у проектных бюро сейчас очень тяжелое положение, — пояснил архитектор Михаил Мамошин. — Слава богу, сейчас у моей мастерской заказы, не связанные с проектами планировки, поэтому мы пока не ощущаем тяжести ситуации. Но строительный процесс — это цепочка, и автоматически сдвигаются сроки реализации проектов,сроки начала новых, рано или поздно волна дойдет до всех. И я боюсь, что ситуация в самом ближайшем будущем скажется на ценах на жилье, то есть на горожанах».
Кроме того, во всех документах указаны сроки, в которые эти бумаги действительны. Поэтому заказчики документации, не желая не по своей вине платить за разработку проектов по второму кругу, обращаются в суды. Прецеденты уже есть — так выиграл суд (и имеет на руках исполнительный лист по понуждению города к заключению инвестконтракта) ресторатор Евгений Пригожин. Игроки рынка прогнозируют, что в ближайшем будущем эта практика станет массовой.
В ожидании Генплана
О том, что строительная отрасль должна на время приостановиться, было известно еще осенью. В ноябре 2011 года участникам рынка сообщили, что на новое строительство объявлен мораторий – все задуманные проекты (особенно те, которые относились к комплексному освоению территорий) должны быть оценены с точки зрения их необходимости для города и возможностей города создать для них необходимую инфраструктуру (в первую очередь – дороги и инженерные сети). Соответственно, должны были быть откорректированы городские адресно-инвестиционные программы, направленные на развитие инфраструктуры, все необходимые изменения намеревались внести в Генплан. Кроме того, на сегодняшний день подано около 900 заявок на корректировку Генплана.
Отрасль отнеслась к решению городских властей без восторга, но с пониманием, и участники рынка принялись ждать корректировок. Первоначально планировалось, что комиссия по корректировке Генплана начнет свою работу в первых числах февраля, потом сроки перенесли на середину марта. Однако до сих пор не только не состоялось ни одного заседания, но даже не утвержден состав комиссии по внесению изменений в Генплан.
«Может быть, надо было проверить, довести эти проекты до ума, — рассуждают девелоперы. — Но ведь надо делать, а не просто останавливать. Понятно, что в Генплан надо вносить коррективы, но комиссия, которая должна рассматривать поправки, до сих пор не создана! Кроме того, есть проекты, которые никак с Генпланом не связаны, — можно было бы хотя бы их рассмотреть. Но не делается вообще ничего!»
Пока, как комментируют источники «Фонтанки» в Смольном, последствия бездействия строительной отрасли город еще не ощутил — они скажутся осенью, а в полной мере обрушатся на Петербург через год-полтора — когда те компании, которые сейчас еще доделывают ранее утвержденные объекты, вынуждены будут свернуть свою деятельность. И эти последствия будут выражаться не только в росте цен на жилье, но и в уменьшении налоговых поступлений, и в росте безработицы — так или иначе со строительным сектором связано около 40% петербуржцев.
Александр Горшков, Кира Обухова
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме