Публикации

Представляем Вашему вниманию свежий обзор последних изменений законодательства, касающихся рынка недвижимости России.

Письмо Минфина РФ от 18.02.2011 № 03-03-10/15

Минфином РФ разработана рекомендуемая форма уведомления участника проекта по осуществлению исследований, разработок и коммерциализации их результатов в соответствии с Федеральным законом «Об инновационном центре «Сколково» об использовании права на освобождение (о продлении использования права на освобождение, об отказе от освобождения) от исполнения обязанностей налогоплательщика. Необходимо отметить, что участники проекта «Сколково» имеют право на освобождение от НДС и налога на прибыль при условии соответствия участника проекта требованиям, установленным законодательством.

Уведомление по рекомендуемой форме может применяться до государственной регистрации и вступления в силу Приказа Минфина России от 30.12.2010 № 196н «Об утверждении форм документов организации, получившей статус участника проекта по осуществлению исследований, разработок и коммерциализации их результатов в соответствии с Федеральным законом «Об инновационном центре «Сколково».

Федеральный закон от 01.03.2011 № 22-ФЗ «О внесении изменений в ст. 5 Федерального закона «О науке и государственной научно-технической политике» и ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции»

Теперь хозяйственные общества имеют право на заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук) без проведения конкурсов или аукционов, но при одновременном соблюдении требований:

— арендаторами являются хозяйственные общества, созданные самими образовательными учреждениями;

— деятельность таких арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;

— договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.

Федеральный закон от 07.03.2011 № 23-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации о порядке учета доходов и расходов субъектов малого и среднего предпринимательства при оказании им финансовой поддержки»

В НК РФ внесены нормы, согласно которым средства финансовой поддержки в виде субсидий, полученные в соответствии с законом «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», отражаются в составе доходов пропорционально расходам, фактически осуществленным за счет этого источника, но не более двух налоговых периодов с даты получения. Если по окончании второго налогового периода сумма полученных средств финансовой поддержки превысит сумму признанных расходов, фактически осуществленных за счет этого источника, разница между указанными суммами в полном объеме отражается в составе доходов этого налогового периода. Данный порядок учета средств финансовой поддержки не распространяется на случаи приобретения за счет указанного источника амортизируемого имущества.

В случае приобретения за счет средств финансовой поддержки амортизируемого имущества данные средства финансовой поддержки отражаются в составе доходов по мере признания расходов по приобретению амортизируемого имущества в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.

Постановление Правительства РФ от 11.03.2011 № 159 «О внесении изменений в Правила предоставления бюджетных ассигнований Инвестиционного фонда Российской Федерации в форме субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на софинансирование объектов капитального строительства государственной собственности субъектов Российской Федерации, бюджетные инвестиции в которые осуществляются из бюджетов субъектов Российской Федерации, или на предоставление соответствующих субсидий из бюджетов субъектов Российской Федерации местным бюджетам на софинансирование объектов капитального строительства муниципальной собственности, бюджетные инвестиции в которые осуществляются из местных бюджетов»

Субсидии предоставляются федеральными органами исполнительной власти — главными распорядителями средств федерального бюджета в соответствии со сводной бюджетной росписью федерального бюджета в пределах бюджетных ассигнований и утвержденных лимитов бюджетных обязательств на основании графика перечисления субсидий.

Субсидии предоставляются из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации при выполнении следующих условий:

— заключение высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с федеральным органом исполнительной власти — главным распорядителем средств федерального бюджета по согласованию с Министерством регионального развития РФ соглашения о предоставлении субсидий:

— выполнение условий, предусмотренных паспортом проекта, утвержденным Правительством РФ;

— представление федеральному органу исполнительной власти — главному распорядителю средств федерального бюджета отчета о расходах бюджетов субъектов Российской Федерации, источником финансового обеспечения которых являются субсидии, за предыдущий отчетный период в порядке, установленном соглашением;

— предоставление субсидий из бюджета субъекта РФ местным бюджетам (в случае, если предоставление соответствующих субсидий предусмотрено паспортом проекта, утвержденным Правительством РФ) в порядке и на условиях, определяемых соглашением.

Также устанавливаются данные, которые должны быть указаны в соглашении. К соглашению прилагаются график перечисления субсидий, график выполнения работ.

После внесения указанных изменений теперь соглашение должно предусматривать обязанность высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ по возврату субсидий в случае прекращения реализации проекта в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением участниками проекта своих обязательств по инвестиционному соглашению (в отношении проектов, имеющих региональное или межрегиональное значение).

Федеральный закон от 20.03.2011 № 41-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части вопросов территориального планирования»

Подготовка документов территориального планирования осуществляется на основании стратегий (программ) развития отдельных отраслей экономики, приоритетных национальных проектов, межгосударственных программ, программ социально-экономического развития субъектов РФ, планов и программ комплексного социально-экономического развития муниципальных образований (при их наличии) с учетом программ, принятых в установленном порядке и реализуемых за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов, решений органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования РФ, документах территориального планирования субъектов РФ, документах территориального планирования муниципальных образований, а также с учетом предложений заинтересованных лиц.

Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, органы государственной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечить доступ к проектам документов территориального планирования Российской Федерации, документов территориального планирования субъектов РФ, документов территориального планирования муниципальных образований и материалам по обоснованию таких проектов в информационной системе территориального планирования с использованием официального сайта в сети «Интернет», определенного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление контроля за соблюдением порядка ведения информационной системы территориального планирования, не менее чем за три месяца до их утверждения.

Также в новой редакции изложены нормы о содержании документов территориального планирования, которыми являются схемы планирования.

Проект схемы территориального планирования Российской Федерации подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, на территории которого в соответствии с указанным проектом планируется размещение объектов федерального значения, в части возможного влияния планируемых для размещения объектов федерального значения на социально-экономическое развитие такого субъекта РФ, возможного негативного воздействия данных объектов на окружающую среду на территории такого субъекта Российской Федерации. Иные вопросы не могут подлежать согласованию в связи с подготовкой проекта схемы территориального планирования Российской Федерации.

Реализация документов территориального планирования осуществляется путем:

1) подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования;

2) принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую;

3) создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Кроме того, схемы территориального планирования, предусматривающие размещение линейных объектов, должны утверждаться на срок не менее чем двадцать лет. В иных случаях указанные схемы территориального планирования должны утверждаться на срок не менее чем десять лет. Генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов утверждаются на срок не менее чем двадцать лет.

Приказ Минэкономразвития РФ от 12.03.2011 № 102 «Об утверждении Федерального стандарта профессиональной деятельности арбитражных управляющих «Требования саморегулируемой организации арбитражных управляющих к арбитражному управляющему по исполнению им обязанности заключить договор обязательного страхования ответственности»

Утвержден федеральный стандарт «Требования саморегулируемой организации арбитражных управляющих к арбитражному управляющему по исполнению им обязанности заключить договор обязательного страхования ответственности». Арбитражный управляющий для осуществления деятельности обязан иметь заключенный (действующий) договор страхования ответственности арбитражного управляющего. Договор должен соответствовать требованиям, приведенным в данном стандарте.

Необходимо напомнить, что согласно Закону о банкротстве арбитражные управляющие должны заключать договоры страхования ответственности за причинение убытков лицам, участвующим в деле о банкротстве, и иным лицам в связи с ненадлежащим исполнением возложенных на арбитражного управляющего обязанностей.

В случае уменьшения страховой суммы, предусмотренной договором, необходимо заключение дополнительного договора.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Оценивая условия соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, суды должны учитывать, что законом предусмотрены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно в судебном порядке.

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, нарушающее действующий в момент его заключения запрет внесудебного обращения взыскания на предмет залога, является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда, если для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа.

Условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не может содержаться в договоре о залоге права аренды земельного участка. Данное ограничение распространяется только на залог права аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями или сооружениями.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случае, если залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно.

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время — как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, совершается в той же форме, что и договор о залоге. Если договор о залоге подлежит государственной регистрации, то и соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора о залоге и изменяет содержание и условия обременения имущества, возникающего на основании договора о залоге.

При возникновении залога на основании закона залогодатель и залогодержатель также вправе заключить соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога. В этом случае соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество заключается в форме, установленной законом для договора о залоге соответствующего имущества.

Наличие соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке.

Ввиду того, что п. 1 ст. 348 ГК РФ не предусматривает необходимости одновременного предъявления требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства, указанные требования могут предъявляться в суд отдельно друг от друга, даже если залогодателем является не должник по обязательству, а третье лицо.

Государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.

Исходя из ст. 314 ГК РФ, если залогом обеспечено обязательство, которое не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, либо обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае, если должник не исполнил обеспеченное залогом обязательство в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении (если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства).

Залогодатель, полагающий, что взыскание было обращено залогодержателем во внесудебном порядке с нарушением положений ГК РФ (в частности, предусмотренных в п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ), Закона об ипотеке, Закона о залоге, вправе предъявить к залогодержателю иск о пресечении действий по реализации заложенного имущества.

В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке залогодержатель вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога (или закладной) исполнительной надписи.

Исполнительная надпись на договоре залога может быть совершена только в том случае, когда требования залогодержателя являются бесспорными, и с момента возникновения у залогодержателя права на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество прошло не более чем три года (общий срок исковой давности) (ст. 91 Основ законодательства о нотариате). При этом сам по себе факт поступления нотариусу возражений должника или залогодателя относительно обязательства, обеспеченного залогом, или обращения взыскания на предмет залога свидетельствует о наличии спора между залогодателем и залогодержателем и потому означает недопустимость совершения нотариусом исполнительной надписи.

К способам реализации заложенного недвижимого имущества, взыскание на которое обращено во внесудебном порядке, относятся: продажа на открытом или закрытом аукционе; приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику.

Способами реализации заложенного движимого имущества, взыскание на которое обращено во внесудебном порядке, являются: продажа предмета залога залогодержателем на открытых или закрытых торгах; продажа заложенного движимого имущества на открытых или закрытых торгах, организованных комиссионером, действующим на основании договора комиссии, заключенного между залогодержателем и комиссионером; реализация ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, на торгах организатора торговли рынка ценных бумаг; поступление предмета залога в собственность залогодержателя; продажа предмета залога третьему лицу без проведения торгов; продажа предмета залога третьему лицу комиссионером, действующим на основании договора комиссии, заключенного между ним и залогодержателем, без проведения торгов.

Приказ Минэкономразвития РФ от 22.02.2011 № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости»

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. В каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия.

В целях включения в состав комиссии представителей СРО оценщиков заказчик работ по определению кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней после принятия отчета об определении кадастровой стоимости представляет в уполномоченный федеральный орган сведения о СРО оценщиков, члены которой (которых) осуществили определение кадастровой стоимости.

Установлены типовые требования к порядку работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Техническое обеспечение работы комиссии возлагается на территориальный орган уполномоченного федерального органа на территории соответствующего субъекта РФ.

На официальном сайте территориального органа уполномоченного федерального органа в сети «Интернет» за пять рабочих дней до даты проведения заседания комиссии размещается информация о проведении заседаний, в том числе, о заявителях.

Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта РФ, в котором она создана, или территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта РФ, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости. При поступлении заявления о пересмотре кадастровой стоимости секретарь комиссии проверяет наличие прилагаемых документов и срок подачи заявления, при этом датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считается дата представления его в территориальный орган уполномоченного федерального органа либо день сдачи его в организацию почтовой связи для направления в комиссию по месту нахождения территориального органа уполномоченного федерального органа.

Письмо Минрегиона РФ от 02.03.2011 № 4511-КК/08 «Об индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексах изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ и иных индексах на I квартал 2011 года»

Минрегион РФ разработал рекомендуемые к применению в I квартале 2011 года индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, индексы изменения сметной стоимости прочих работ и затрат, а также индексы изменения сметной стоимости оборудования. Индексы предназначены для формирования начальной (максимальной) цены государственного (муниципального) контракта и общеэкономических расчетов в инвестиционной сфере для объектов капитального строительства, финансирование которых осуществляется с привлечением средств федерального бюджета.