Ипотека на триллион | Информационный портал «Саморегулирование»
Источник:
Дата публикации: 21/12/2020

Ипотека на триллион

Ипотека на триллион

Почему государство поддерживает крупных застройщиков, сколько в России арендного жилья, чем плохи апартаменты, почему нужно спешить с реновацией и зачем ДОМ.РФ создает собственного девелопера, в интервью Forbes рассказал гендиректор госкорпорации ВИТАЛИЙ МУТКО.

Программу льготной ипотеки решили продлить до июля 2021 года. Профильный вице-премьер Марат Хуснуллин предлагает продлить ее и дальше, а глава ЦБ Эльвира Набиуллина призывает «своевременно» завершить, чтобы не надулся ипотечный пузырь. Какой точки зрения придерживаетесь вы?

— Объем выдачи ипотеки в этом году растет рекордными темпами. Конечно, главная причина — программа льготного кредитования под 6,5%, запущенная по инициативе президента. Но ипотека на первичном рынке в структуре всего объема выдаваемых ипотечных кредитов занимает около 30%, около 70% — вторичный рынок. Ставки в этом году снижаются во всех сегментах, не только на новостройки. Поэтому росту рынка способствует, в том числе, и мягкая кредитно-денежная политика Банка России. Ключевая ставка составляет всего 4,25%. Рыночные ставки находятся на уровне 8%, а два года назад составляли 11%.

Мы — операторы программы льготной ипотеки. Каждую неделю банки отчитываются о ее реализации. Сейчас выдано 313 200 кредитов на 902,8 млрд рублей. Думаю, что к концу года по программе банки выдадут ипотеки с господдержкой под 6,5% на 1 трлн рублей.

Что касается цен, конечно, мы видим, что они выросли. Росстат оценивает их рост за 9 месяцев на 8-9%. В Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, некоторых других регионах они увеличились сильнее. Тут много факторов: и рост цен на стройматериалы, и нехватка рабочей силы, и рост спроса на жилье. Но что важно? Мы смогли даже в это непростое время подстегнуть запуск проектов. В годовом выражении за октябрь — август он более чем на 40% превысил показатели прошлого года. Появилась уверенность, что застройщики смогут сформировать задел для качественного роста объемов в ближайшие годы.

Что тревожно? Доходы граждан не растут. Несмотря на видимый рост цен, льготная ипотека выгодна и застройщикам, которым она обеспечивает спрос, и гражданам. Но если цена вырастет больше, например на 17-20%, то один из интересантов, то есть покупатель, потеряет выгоду, о чем и говорила Эльвира Набиуллина.

Чтобы избежать этого, нужно наращивать предложение жилья, запускать новые проекты. Вы знаете, что мы как государственный агент реализуем на аукционах вовлеченные в оборот неиспользуемые или неэффективно используемые земли. Строительным компаниям было предоставлено более 6400 га земель под проекты комплексного освоения территорий, на них введено 11,3 млн «квадратов» жилья.

Может показаться, что действительно основными бенефициарами программы стали крупные застройщики. Льготная ипотека стимулировала рост на первичном рынке. В экономике кризис, а группы ПИК, ЛСР и другие отчитываются о росте выручки. Кроме того, им разрешили позже, чем остальным, перейти на новые правила работы. За что им такая поддержка?

— Бессмысленно отрицать, что крупные застройщики оказывают существенное влияние на экономику, это объективно. Нужно не забывать, что один строит под 7 млн кв.м., другой — под 4 млн кв. м. За каждым застройщиком, его проектом стоят люди, которые вложили свои деньги в стройку. Вспомним ситуации с компанией-банкротом «СУ-155». Недостроенными остались 130 домов в 14 субъектах. Urban Group — компания не достроила 65 домов в Московской области.

После этих кризисов начала готовиться реформа жилищного строительства. Я много общался с застройщиками. Любой человек с 11 классами образования посчитает, что кредит даже под 5% обходится дороже, чем бесплатные средства дольщиков. Откровенно говоря, повторения опыта «СУ-155» никому не хочется. Поэтому переход был плавный. Проекты, в которых стадия готовности выше 30% и более 10% квартир продано, разрешили достраивать по старой схеме. Двум крупнейшим системообразующим компаниям, о которых вы упомянули, разрешили работать по старой схеме.

Раньше из 4-5 трлн рублей в стройке только 600 млрд приходились на деньги банков, а большая часть, 3,7 трлн рублей — это были деньги людей, которые они принесли на котлован. Сейчас уже больше половины рынка, 47,2 млн «квадратов» строится с использованием счетов эскроу. По старым правилам — 44,5 млн кв.м. Объем рынка проектного финансирования, по данным регулятора, достиг 1,9 трлн рублей. По итогам года застройщикам могут быть открыты кредитные линии на 2 трлн рублей.

Многие застройщики до реформы никогда не работали с банками. Аналитики предсказывали, что до 80% таких застройщиков могут уйти с рынка. Опять же выгода — крупным игрокам.

— Безусловно, наша задача как института развития — создавать конкурентную среду. Другой вопрос, сколько должно быть застройщиков? По данным нашей Единой информационной системы жилищного строительства, на рынке работают 2200 групп компаний, общее число застройщиков составляет 3300 — много это или мало? Ведь компании создают специализированных застройщиков под каждый отдельный объект, это тоже нужно учитывать. Наш Банк «Дом.рф» за год увеличил выдачу [кредитов в рамках проектного финансирования] на 85%, до 685 млрд рублей.

Институт развития «Дом.рф» ведет аналитику рынка, смотрит объемы выданных застройщикам средств в региональном разрезе, величину компаний, и я точно могу сказать, что доступ к проектному финансированию равный у всех. Мы это отслеживаем с периодичностью раз в месяц, затем обсуждаем с застройщиками, банками, ЦБ. Например, сколько документов застройщик должен подавать в банк для получения проектного финансирования? Один банк требует 41 документ, другой — 26. Мы работаем над тем, чтобы требования унифицировать.

Информация по проектам аккумулируется в разных базах. Есть наша ЕИСЖС. Какая-то есть у Главгосэкспертизы, какая-то — у информационной системы Министерства строительства, что-то доступно на Госуслугах. Мы хотим организовать систему одного окна. Я вижу только одну проблему. Еще никогда в истории современной России банки не финансировали строительство так масштабно. Этого не было со времен советского Промстройбанка. До какого-то момента у них просто не было специалистов. Нужны профи, чтобы построить базу.

«Дом.рф» каждый год набирает около 100 специалистов по проектному финансированию, шесть-восемь месяцев обучает их, платит стипендию — и все это из собственной прибыли. А потом 10% лучших забираем себе, остальных отпускаем в рынок. Я говорю об образовательной программе «Проект.Ф», и у нас работают ее выпускники, подготовленные нашими ведущими специалистами.

Почему именно сейчас, в кризис, правительство решило упорядочить законодательство в связи с апартаментами? Ведь их доля на рынке невелика.

— Вы правы, их доля не очень велика. Но нужно учитывать, что их покупают люди, и многие для своего проживания. И тут несколько вопросов. Почему в условиях падающих доходов они должны платить повышенные ставки по налогам и услугам ЖКХ? Мнение, что такие объекты на четверть дешевле квартир, субъективно маркетинговый ход. И самый важный момент: что, если застройщик обанкротится? А такие примеры есть. Дольщики даже не смогут встать в реестр. Нужно как-то решать проблему, а каким способом, как раз и предстоит решить.

Третий аргумент. К 2030 году нам нужно улучшить жилищные условия более 45 млн семей. В рамках постановки национальной цели и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» необходимо разработать систему статистики, учета жилого фонда, навести порядок, в том числе, с арендным жильем и апартаментами. В Москве их более 1 млн кв. м, а в учете нигде этого нет. Но в столице хотя бы развита социальная инфраструктура, есть общественный транспорт, метро. А в некоторых регионах строят апартаменты без социальной инфраструктуры, и люди оказываются не защищены. Это работа плановая, и дело не только в желании показать лучшую статистику, а в защищенности покупателей таких объектов.

Как вы можете прокомментировать законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ), который прошел первое чтение в Госдуме? Его много критиковали, например, за то, что он облегчает изъятие у людей их жилья.

— Зайду издалека. В 2018 году Россия принимала чемпионат мира по футболу, до этого Олимпийские игры. Сложная подготовка, большие объемы строительства, многое сопровождалось решением вопросов, в том числе и имущественных. Некоторые из них требовали корректировки закона. Та же история с КРТ. Это очень важный законопроект. Он предполагает внесение изменений в Градостроительный кодекс и другие нормативные документы. Поправки связаны с ускорением различных процедур. Сейчас от задумки до запуска проекта проходит два-три года. По новому законопроекту можно будет уложиться в шесть месяцев.

Понятно, что у людей есть опасения, они хотят, чтобы их позиция была услышана. Они опасаются переселения из центра куда-то на окраину. Законопроект нужно спокойно доработать. Нужно четко прописать, как защищаются права собственников, каков порядок возмещения. Но без такого законопроекта невозможно выйти на показатели ввода 120 млн кв. м в год до 2030 года.

В первую же неделю работы в «Дом.рф» меня пригласил губернатор Тверской области в регион. Показывал микрорайоны Морозовских заводов и складов. Там коммуналки, кажется, как были заселены при Морозовых, так в них и живут люди. Порой без горячей воды, без всего, без нормальной инфраструктуры. Что-то просто в аварийном состоянии. Это стыдно. А территория практически в центре. Если региональная комиссия могла бы ввести там режим КРТ, на ней в ускоренном порядке можно было бы разрабатывать проекты планировки с применением нашего Стандарта комплексного развития территорий, где уже есть готовые решения для таких проектов, — конечно, с учетом законодательства в отношении объектов культурного наследия. В обычном режиме такой проект мог бы растянуться на десятилетия.

Порядка 60-70% жилого фонда в России относится к морально устаревшему жилью. Мы в «Дом.рф» обладаем собственной аналитикой, собственной юридической службой и, конечно, во всем этом участвуем и могли бы быть оператором этой программы.

Вы возглавили «Дом.рф» в непростой год. Что, по вашему мнению, удалось сделать?

— Во-первых, важно было сохранить темп и уровень работы компании, запустить новые процессы, несмотря на постоянно меняющиеся в пандемию обстоятельства. Когда пришел, почти не поменял команду. Необходимо было не разрушить то, что уже работает, как часы. В «Дом.рф» очень много серьезных молодых специалистов.

Сейчас с учетом Щербинского лифтового завода (принадлежал «СУ-155», достался «Дом.рф» за долги. — Forbes), на котором трудится 1600 человек, коллектив составляет 6500 сотрудников. У нас 70% сотрудников перешли на удаленку. Мы перенесли наш информационный центр в Воронеж. Второе — была задача в пандемию не остановить работу института развития. Мы оперативно разрабатывали документы для запуска программы льготной ипотеки под 6,5%, а «Дом.рф» — оператор и других программ, например, «Дальневосточной ипотеки». Перед нами поставили задачу раскручивать маховик проектного финансирования, в результате у нас одобрено заявок на финансирование около 25 млн кв. м строительства.

У нас двоякая задача. С одной стороны, мы институт развития, с другой — акционерное общество, которое должно приносить акционеру прибыль в виде дивидендов. По итогам девяти месяцев наша прибыль составила 22 млрд рублей — столько же, сколько в прошлом году. У нас есть семь основных KPI: туда входят рентабельность собственных средств, повышение производительности труда, снижение операционных расходов. А есть отраслевые KPI, секьюритизация ипотечных бумаг, например. В этом году мы подойдем к триллиону. А ведь это не в армию отправить, это надо договариваться с банками, обсуждать приемлемые ставки. Уже сейчас мы гарантируем 10% выданных ипотечных кредитов.

Чем еще будет заниматься «Дом.рф» в 2021 году?

— Стоит задача развивать рынок арендного жилья. В России сдается в аренду порядка 240 млн кв. м. Точной статистики нет. Мы хотим сделать этот рынок цивилизованным, безопасным для арендодателя и нанимателя. Я как раз не говорю про налоги, налоги — это не мое. Просто прозрачность и статистика. У нас есть 13 домов, которые сдаются в аренду. Сейчас мы прорабатываем возможность упаковать их в паевой фонд и продавать паи фонда инвесторам.

Мы занимаемся землей — ввели в потенциальный градостроительный оборот 84 млн кв. м. Нас критикуют, что эти метры еще надо построить. И хотя мы свою работу сделали, участки в земельный оборот вовлекли, мы все равно в будущем году хотим изменить свой подход к строительству. И у субъектов, и у застройщиков ресурсов немного. Поэтому мы создали свою компанию «Дом.рф Девелопмент» и планируем строить сами. На днях пригласили хорошего специалиста «с рынка» ее возглавить.

Будем строить не просто микрорайон на 200 000–300 000 кв. м, а сделанный по нашим стандартам. Специально разработанные «Дом.рф» стандарты развития территорий для комфортного проживания людей. Там учитывается все — от высоты зданий до ширины парковочных мест. Учитываем все современные подходы к развитию районов и городов.

(Фото ТАСС)

Источник: Forbes

Темы: , ,


Обсудить на форуме