Глава Минстроя РФ М.А. Мень ответил на вопросы читателей интернет-издания «Газета. Ru».
— Хотели бы узнать про ипотеку. В частности, по общерыночным ставкам. Если все-таки планируется, что может быть рост ставок, то насколько этот общерыночный рост может быть?
— Давайте начнем отталкиваться от президентского указа №600, который как раз касается жилищной политики в стране. Нам целевой показатель был поставлен к 2018 году увеличить общий объем выдаваемых ипотечных кредитов до 815 тысяч кредитов в год. Однако, уже в 2013 году было выдано 825 тысяч кредитов. То есть мы досрочно, по сути, выполнили эти целевые показатели. Это означает, что интерес к ипотеке у людей очень серьезный. И если говорить об общей сумме, 825 тысяч кредитов — это 1,35 трлн рублей. Это тот объем, который люди взяли в виде ипотечных кредитов. Что касается динамики, то мы смотрим на текущий год. Значит, вот у нас последний был срез — это август 2014 года. Было взято уже почти 538 тысяч ипотечных кредитов, на конец августа. И общая сумма уже 922,66 млрд рублей. То есть все это примерно в 1,3 раза превышает уровень 2013 года. Поэтому мы очень надеемся на то, что год, его еще рано уходящим называть, наверное, но этот год тоже даст определенный прирост к ипотеке. И если говорить об уже наших внутренних целевых показателях, то нам бы хотелось, чтобы общее количество выданных кредитов было 1,1 млн в год.
— А вы рассчитываете к какому сроку достичь такого показателя? Есть у вас какие-то целевые ориентиры?
— К концу 2017 года. Это если говорить про целевые показатели, которые ставились нам в рамках указа президента. То есть мы их преодолели досрочно и сейчас прогнозируем, чтобы выстроить какие-то новые целевые показатели. Хотя, конечно, на любые целевые показатели влияет макроэкономическая ситуация. Ну, мы пока ситуацию держим.
— Вы говорили относительно возможности роста ипотечных ставок. Каким, по вашим прогнозам, может быть этот рост?
— Вы знаете, мы пока, кроме каких-то разговоров и каких-то тревожных посылов со стороны руководителей банков, это не ощущаем. Пока ставки 12,2–12,3%. Вот последняя была 12,2% у нас цифра. Там, конечно, где-то выше, где-то ниже, это средняя температура по больнице. Но мы все-таки рассчитываем на то, что сильного роста не будет. Потому что, во-первых, мы будем сдерживать его, во-вторых, работают специальные программы. Да, мы не можем на весь рынок выходить, мы все-таки не в советском государстве живем, не в регулируемой экономике, но у нас есть свои механизмы. Это и соответствующие программы, та же «Жилье для российской семьи», где мы тоже сейчас разрабатываем новые ипотечные продукты. Это наши программы, это программы региональные. Вы знаете, что АИЖК имеет филиалы по всей стране. И плюс есть у банков, у того же Сбербанка свои программы. У этих специальных программ, конечно, не самая большая доля, но их развитие тоже может общую цифру сбалансировать. Ну, и, конечно, рынок влияет. Мы прекрасно понимаем, что и 12 с лишним — это достаточно много, если честно говорить. Мы также понимаем, что если будет еще выше, то люди просто не смогут брать. И банки будут, очень надеемся, опираться на это, потому что поднять цены до невостребованности — просто себе в убыток.
— То есть риск снижения спроса все же есть в такой ситуации?
— Риск есть, но он пока не зафиксирован какими-то конкретными фактами, кроме каких-то точечных всплесков.
— Есть также вопрос по инвестициям в ЖКХ. Недавно было подписано соглашение с французской компанией Veolia. И вы говорили, что ежегодно ЖКХ необходимо 500 млрд рублей частных инвестиций. Хотелось бы поинтересоваться, кто из иностранцев еще проявил интерес и вообще какое соотношение российских и иностранных инвесторов вы считаете приемлемым для российского ЖКХ?
— Что касается иностранных или отечественных инвестиций, в общем-то, если говорить честно, нам все равно. Потому что мы взяли за основу мировые принципы, это договора концессионных соглашений, когда имущество не передается в собственность и даже в аренду. Концессия — это временное пользование. И для нас важно, с точки зрения безопасности государства, чтобы такие жизнеобеспечивающие активы все-таки оставались в публичной собственности. Опираясь как раз на концессионную схему, мы можем привлекать и отечественных, и зарубежных инвесторов.
Вы правильно коснулись компании Veolia, потому что они одни из крупнейших игроков на рынке в Европе, и они несколько лет назад уже пытались зайти на отечественный рынок, но оказалось, не готово законодательство. Я не буду называть регион, куда они заходили, но они вышли на договоренности с руководством области, а потом руководство области сменилось. И начались новые переговоры с предложением обозначить новые правила игры и новые условия инвестирования. Они к этому просто не привыкли, это недопустимо, и они отказались от попыток приходить в российские регионы с инвестициями в эту сферу до тех пор, пока они не изучили наше новое законодательство.
Вы знаете, что мы буквально за те десять месяцев, которые существует министерство, сделали мощный рывок. Я думаю, что это действительно беспрецедентные изменения условий и правил игры. В первую очередь, это долгосрочные тарифные решения, чтобы инвестор не зависел абсолютно ни от какого-нибудь решения региональной или местной власти. Знаете, я очень люблю вспоминать, как я работал в регионе и мы строили достаточно много котельных на частные средства , а я все предлагал инвесторам: давайте трубы переложим, сети переложим — и вы снизите потери, и вся эта прибыль, не поднимая тарифов, вся она будет ваша. То есть у вас там в дырявых трубах потеря до 50% иногда доходит, а в переложенных, новых трубах — порядка 10%. Все это как бы ваше, перекладывайте. Они меня всегда спрашивали: а вы долго будете губернатором еще? Вот в этом кроется вся суть инвестиций в ЖКХ.
Долгосрочные тарифные решения вступают в силу в обязательном порядке с 2016 года, а в текущем году уже те регионы, которые готовы, могут также переходить на долгосрочные решения, первым этапом на три года, вторым этапом на пять лет. А то, что касается договоров концессии, то там вообще прописано следующее: долгосрочность тарифов фиксируется на весь период концессионного соглашения. И в случае если кто-то из муниципальных начальников захочет поиграть назад, как-то пошантажировать инвестора, должен будет ответить бюджетом. Надо было думать, когда заключали концессионное соглашение. Это очень важный момент.
Для тех, кто инвестирует в водоснабжение, мы зафиксировали предпринимательскую прибыль в 5% тарифа. Это защищенная прибыль, и тогда будет легче региональным властям и аудит проводить, и смотреть за тем, как соблюдаются соглашения.
Надеемся, что наши меры сработают. Во всяком случае, интерес частных инвесторов сейчас появился. Да и не только интерес, в общем-то, первые ласточки полетели. Я не так давно был в Балашихе, где российская компания «Мортон» — крупный застройщик — за свой счет, с учетом привлечения кредитов, полностью проинвестировала и построила очистные сооружения. И мы посмотрели эти очистные сооружения. Я своего заместителя и директора этих водоочистных сооружений заставил выпить водичку, очищенную. Мы раньше поражались, когда приезжали на европейские водоканалы, и когда директор пил очищенную воду, у нас дух захватывало. И вот впервые наконец-то такая проверка произошла у нас.
— Все с ним хорошо?
— Хорошо, работает до сих пор. И понятно, что эта компания изначально начинала эту тему для того, чтобы там развивать жилищное строительство. И теперь они думают двигаться дальше, еще в целый ряд регионов. Вот я их познакомил с губернатором Калужской области, он их уже приглашает к себе, есть серьезный сдвиг.
Есть разные точки зрения. Говорят, что нам надо изыскать 500 млрд бюджетных денег в год на реконструкцию всей коммунальной инфраструктуры. Но, во-первых, возможностей таких нет сейчас у бюджета. Во-вторых, это, на мой взгляд, все равно путь в никуда, потому что, мягко так скажем, не очень эффективно истрачены будут деньги. Потому что частный инвестор более бережно относится к своим инвестициям. Когда мы привлекаем частный бизнес, то мы понимаем, что это, что называется, надолго. Главное — выработать эту схему. А по сути, ЖКХ — это последняя, пожалуй, сфера, в которую не пришел еще частный инвестор. И количество МУП, ФГУП, полулежащих на боку, должно сокращаться, с этим нужно заканчивать. Есть конкретное поручение президента: до конца года нашим регионам все неэффективные МУП выставлять на аукционы с привлечением инвесторов по концессионной схеме. То есть у нас сейчас законодательство сформировано. Конечно, где-то мы будем шлифовать, править в процессе, но законодательство сформировано, и мы ждем… не то что просто ждем инвесторов, а занимаемся их привлечением. Сейчас составляем некую базу данных уже удачно реализованных конкретных проектов и отдельно базу данных грамотно примененных технологий в сфере инвестирования в ЖКХ. Поэтому сейчас уже время заканчивать дискуссии, время заканчивать работу над нормативно-правовой базой и начинать работать.
— А из иностранцев кто-то, кроме французов, еще проявлял интерес к инвестициям в ЖКХ?
—Белорусские инвесторы интересовались, азербайджанские инвесторы интересовались. Переговоры с ними уже проведены, но соглашения еще не подписаны. Есть интересы у еще пары компаний, пока не буду их называть, потому что мы еще не вышли на какие-то определенные договоренности, чтобы не спугнуть.
— Что касается региональных планов развития ЖКХ, «дорожных карт», которые каждый субъект должен направить в Минстрой до 1 ноября, будут ли какие-то санкции применяться к тем, кто этот срок пропустит?
— Да. Вы знаете, что есть большая программа по расселению аварийного жилья. И Фонд содействия реформированию ЖКХ, который является нашим институтом развития, раньше накладывал большое количество условий, штрафов для регионов при получении средств для софинансирования расселения аварийного жилья. Мы сейчас по просьбе губернаторов сняли многие условия, потому что понимаем, что задачу нужно выполнять, задача непростая. И только в этом году мы должны ввести 2,8 млн кв. м жилья, в которые переедут люди из аварийного жилья. Цифра достаточно большая, мы надеемся, что мы эту задачу выполним.
И одно базовое условие мы оставили — это принятие «дорожных карт» по ЖКХ и плана капремонтов. «Дорожные карты» должны быть утверждены до конца 2014 года, также до 1 января 2015 года должны быть подготовлены все документы по региональным системам капремонта. Это является обязательным условием для получения федеральных средств на расселение аварийного жилья. Мы будем перекрывать финансирование по 185-му закону по расселению аварийного жилья тех, кто не будет справляться с принятием этих документов.
Если говорить о новой системе капитального ремонта, была большая дискуссия вокруг этого, сейчас мы выходим на софинансирование между гражданами и бюджетами разных уровней. Но для этого регионами должна быть сформирована вся нормативно-правовая база. У нас в этой сфере немного отставали те 30 регионов, где были сейчас выборы губернаторов, мы негласно, что называется, им разрешили чуть-чуть притормозить, потому что принятие этих документов должно проходить под массовой агиткампанией, для того чтобы людям все внимательно разъяснить. Понятно, что во время предвыборной кампании ни у губернатора, ни у его команды времени не будет. Так что сейчас мы будем очень строго смотреть и за этими 30 регионами. Хотя некоторые из них даже в этот период уже начали эту работу, достаточно активно.
— После упразднения Минрегионразвития Минстрою перешли функции градостроительного зонирования. Какие-то изменения планируете в этой области проводить?
— Для начала нужно несколько перестроить работу нашего министерства. Мы начали достаточно быстро работать, нужно это просто чуть-чуть систематизировать. По-видимому, мы сделаем какие-то структурные изменения внутри нашего министерства. Может быть, выделим тему градостроительного зонирования и планировок территорий даже в отдельный департамент. Потому что это вопрос очень тонкий. Мы должны со всей страны получить планировки территорий, получать периодически, в том числе и на линейные объекты. Но для того, чтобы проверить, что сделано, необходим довольно большой пул профессионалов. И очень не хочется это передавать на аутсорсинг кому-то, потому что он в этих случаях может порождать некие коррупционные схемы, поэтому хотелось бы, чтобы все-таки проверкой документов в министерстве занималась группа профессионалов.
— У вас планируется создание какого-то специального департамента по этому вопросу?
— Возможно, мы выделим этот вопрос в отдельный департамент, потому что, вы знаете, я не могу заставлять руководителей, моих заместителей, руководителей департаментов подписывать без профессиональной оценки эти документы, это вопрос очень серьезный.
— Бывших сотрудников из Минрегиона туда будете нанимать или…
— Если нам там какой-то кадровый состав передадут, мы обязаны будем взять сотрудников из Минрегиона, и посмотрим уже, я не могу им давать оценку, не знаю, как они работают. Так же, как и было в начале создания Минстроя, мы же тоже многих забрали из Госстроя, из самого Минрегиона. Кто-то перестроился к новым принципам работы, кто-то не смог вот в такой динамике, в таком драйве, как мы, работать и перешел на другое место.
—Прошло полгода с момента вступления Крыма в состав России. Как вы оцениваете местный рынок жилья, ЖКХ, его состояние?
— То, что касается местного рынка жилья, он, безусловно, интересен. Я вообще считаю, что субъект Крымского федерального округа может войти в число регионов-доноров. К примеру, Крым может развиваться очень активно.
Что касается жилья, то здесь очень разная картина. На южном побережье одна ситуация, в Центральном Крыму — другая, Севастополь — третья ситуация. Но мы сейчас пригласили Крымский федеральный округ к участию во все наши программы. Они сейчас заинтересовались программой «Жилье для российской семьи», в том числе Севастополь, где остался живой домостроительный комбинат. Где-то порядка, по-моему, ста тысяч они делают квадратных метров жилья в год, есть с чего начинать. Мы бы очень не хотели туда массово каких-то застройщиков привлекать, хотелось бы, чтобы развивался местный строительный рынок и местные строительные компании.
— Извините, прерву вас. Вот вы говорите: местный строительный рынок, местные компании. В то же время, по личному ощущению, там очень много таких, знаете, самостроев, коробок и так далее, просто сделанных на скорую руку. Соответственно, есть такая специфика в Крыму. Будут ли какие-то общие регламентирующие основания применяться? Как вообще этот рынок, в достаточной степени неорганизованный все-таки? Вы говорите: местные компании привлекать, — не грозит ли это тем, что мы будем сталкиваться еще с большим хаосом в строительстве?
— Давайте разделим все-таки саму стройку, сам подряд и непосредственно генеральный план, принципы застройки территорий, градостроительное зонирование, как раз то, чем мы занимаемся. Здесь самое главное — это разобраться с тем, как произошла эта стихийная застройка. Мне, в принципе, импонировало первое решение севастопольских властей приостановить вообще все строительные работы на какой-то период, чтобы разобраться. Да, это может показаться сдерживанием инвестиционного процесса, но на какое-то время это надо было сделать, и они сделали и сейчас постепенно начали эту ситуацию отпускать. Потому что действительно очень много самостроев, как, к сожалению, у нас в некоторых южных городах. Вот, например, из Геленджика мне жаловались, что когда берется разрешение на строительство индивидуального дома, потом на этом месте возводится башня или гостиница. Что касается качества, то это проблема у нас в стране в целом очень большая, и в Крыму она тоже есть. Раз уж мы чуть коснулись качества строительства, откройте любой поисковик и там наберите следующую фразу: «Получить доступ к строительным работам». И вы увидите в ужасе, что там выскочит. Допуск от СРО к проведению строительных работ недорого, за один день, ноль процентов и так далее. То есть сегодня допуски выдают себе сами строители. Да, это, наверное, более было либерально, чем лицензии, которые раньше выдавало государство. Но вот этот излишний либерализм сейчас привел к потере качества строительства, вообще, в целом. И это проблема, которую мы сейчас внутри правительства обсуждаем, есть разные точки зрения на этот счет. Потом мы надеемся, что сейчас новое руководство у Национального объединения строителей, которое как раз все эти СРО объединяет, как-то исправит эту ситуацию. Мы говорили с вами о 185-м федеральном законе, о расселении людей из аварийного жилья. Есть огромное количество нареканий со стороны граждан на качество жилья. Конечно, большинство в регионах строят ответственно, но очень часто попадаются негативные замечания. Потому что еще когда не было даже нашего министерства, принимались решения о том, что малоэтажный дом, два-три этажа, не проходит государственную экспертизу, что для ускорения процесса и делалось. Но мы понимали в правительстве и рассчитывали на то, что СРО как раз в объединенном виде станут главными контролерами. Но получилось так, что из законодательства убрано было самое главное, это финансовая ответственность СРО за своих членов. И мы работаем над изменением законодательства, процесс очень непросто идет, честно вам скажу. Но с этим придется в ближайшее время что-то делать.
— Вы говорите про финансовую ответственность и то, что качество не выросло. Но в то же время многие участники рынка жалуются, что как раз получить допуск к строительству стало намного дороже, по сравнению с тем, что было. Когда была лицензия, там за относительно небольшую сумму можно было получить лицензию на какое-то количество лет. А сейчас платеж единовременный чуть ли не до миллиона доходит, и плюс еще ежемесячные выплаты небольшие. Действительно, такое распространенное мнение, что качество от этого не растет, скорее, наоборот, падает, с одной стороны. А с другой стороны, какая-то размытость ответственности получается, и вроде бы кто-то на этом выигрывает, то есть получает большие деньги, но эффекта нет. У вас какие-то предложения есть законодательные? Вернуться к лицензированию или как-то сконцентрировать ответственность где-то, не так, как у нас сейчас размазано некоторым образом. С вашей стороны какая позиция по этому вопросу?
— Я скажу про свою личную позицию, потому что общая правительственная позиция пока не сформирована. Потому что еще идет дискуссия, дано время новому руководству Нацобъединения строителей постараться изменить эту ситуацию. Поэтому изложу исключительно свою личную точку зрения. Вы знаете, с одной стороны, принцип СРО мне близок как человеку, который разделяет принципы рыночной экономики. Это как в армии, когда кто-то один прокололся, а весь взвод марширует вечером на плаце. Но поработав восемь лет на земле, я очень многое в своих представлениях о моментах, связанных с управлением, поменял. Моя личная точка зрения — не работает у нас эта система. И я очень рад, что и президент, и председатель правительства поддержали позицию по лицензированию управляющих компаний в ЖКХ. Потому что была и точка зрения, что нужно делать саморегулирование здесь, это, на мой взгляд, просто привело бы к коллапсу, еще худшему, чем было, когда это все было бесхозно, как сегодня существует, и кто угодно может зарегистрироваться и управлять вашим многоквартирным домом. Моя точка зрения — эту ситуацию нужно разворачивать в сторону лицензирования. Но еще раз повторю, что это моя личная точка зрения, что пока в правительстве идет обсуждение.
— Что касается сферы ЖКХ в Крыму, как вы ее оцениваете?
— Там примерно все в таком же состоянии, как и во многих других субъектах Российской Федерации, плюс-минус. Поэтому мы сейчас им спокойно помогаем войти во все наши программы, перейти ко всем нашим новым принципам, таким как капремонт. Мы им выделили из Фонда содействия реформированию ЖКХ порядка 100 млн рублей на капремонт. Это было справедливо, потому что в свое время капремонт делался в рамках Фонда содействия ЖКХ, как софинансирование. Поэтому, чтобы наши крымчане были в равных условиях с другими субъектами, мы на первой стадии им немного помогли. А сейчас мы им помогаем переходить на те же условия по созданию региональных операторов капитального ремонта и софинансирования с нашими гражданами. Что касается управляющих компаний, здесь у нас также предстоит работа, и мы этим занимаемся, по усилению позиций жилищных инспекций в обоих субъектах Российской Федерации Крымского федерального округа. И они будут заниматься лицензированием управляющих компаний. То, что касается аварийного жилого фонда, вы знаете, что мы работаем на сегодняшний день в рамках того перечня аварийного жилья, которое зафиксировано на 1 января 2012 года. А дальше, когда завершим эту работу, будем принимать следующие решения относительно того, как будет двигаться ситуация вперед. У нас уже есть определенные наработки. Поскольку эти субъекты имеют равные права с другими субъектами, им будет выделено порядка 900 млн рублей на софинансирование по расселению из аварийного жилья. Объем аварийного жилья, примерно, еще раз скажу, такой же, как в среднем по другим регионам Российской Федерации.
— Еще одна важная тема, которая интересует многих россиян, это законопроект в сфере похоронных услуг. Ну, во-первых, на каком этапе сейчас разработки находятся? И во-вторых, на чем будут сделаны основные акценты, что вы считаете самым важным?
— Мы очень рассчитываем, надеемся на то, что, если все будет складываться так, как мы запланировали, до конца осенней сессии этот закон будет принят. Что касается основных концептуальных вещей, которые прописаны в этом законе, это передача от муниципалитетов этих функций на уровень региональных властей. Чтобы власти могли с подачи муниципалитетов сделать определенную схему, где, в каком районе какие кладбища нужны, где их расширение должно остановиться, где должны появиться новые, какие будут связаны с этим траты у региона, и так далее. Тоже будут определенные конкурсные процедуры по операторам. Я думаю, что этим процессом могут управлять не только ФГУПы и ГУПы, но и частные компании. Также мы в рабочую группу пригласили представителей основных конфессий. У меня была со Святейшим патриархом встреча по этому поводу, потому что здесь, безусловно, нужно учитывать религиозный фактор. У нас есть самая большая конфессия, и еще целый ряд крупных конфессий, представители которых заинтересованы в этом обсуждении. Мы не исключаем создания частных кладбищ. Такие инициативы есть, и я не думаю, что их нужно приостанавливать. Конечно, еще впереди дискуссия в Государственной думе, но наша позиция такая.
— И несколько вопросов по поводу программы «Жилье для российской семьи». Реализация жилья проходит по цене ниже рыночной, это либо минус 20%, либо…
— Да, либо не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр, мы пока индексировать не намерены эту цифру.
— Там довольно сложная система работы. И вот все-таки, в общем, за счет чего компенсируются эти затраты? Поскольку ниже рыночной цены продается жилье, кто компенсирует?
— На самом деле это нормальная цена для квадратного метра жилья эконом-класса. Но мы здесь идем навстречу региональным застройщикам — мы через механизм АИЖК выкупаем внешние сети, всю внешнюю инфраструктуру, по четыре тысячи рублей за квадратный метр будущего жилья, именно программного жилья. Мы позволяем в рамках программы на одном большом земельном участке под комплексную застройку территории, строить и программное, и непрограммное жилье, которое будет продаваться уже по рыночным ценам. Но компенсировать мы будем только из расчета четыре тысячи рублей на квадратный метр программного жилья. И сейчас у нас 65 субъектов Российской Федерации уже подписали соглашение об участии в программе. Сейчас у нас рекордсмен — это Тульская область, они уже начали строительство. И в следующем году уже, возможно, мы увидим первые введенные дома, и там уже идет работа с муниципалитетами по составлению списков тех, кто претендует на участие в этой программе. В конечном итоге 34 тысячи рублей за квадратный метр, просто четыре тысячи рублей мы берем на себя. Да, не сразу, потому что у нас нет возможностей сразу вперед компенсировать. Это будет оплачиваться потом, когда инженерия будет построена, и дальше АИЖК уже путем либо концессионных соглашений, либо арендных отношений с ресурсоснабжающими организациями будет это передавать им, и они будут дальше эксплуатировать эти внешние сети.
— Я сейчас, наверное, повторюсь. Кто претендует на это жилье? Планируете ли вы там, грубо говоря, какой-то конкурс между претендентами? Как будет определяться, кто будет получать?
— Это будут решать регионы, и в первую очередь муниципальные власти. Это могут быть молодые учителя, врачи, те кто стоит в очереди в программе расселения людей из аварийного жилья, если не хотят ждать и имеют какие-то финансовые возможности. Мы сделали максимально большой перечень, а регионам дали возможность выбрать либо все категории, либо что-то из этого перечня. Можно посмотреть у нас на сайте, если интересует непосредственно, участвует ли регион в этой программе, какие возможности, подпадают ли они, — жители могут посмотреть. Я не могу отвечать за все субъекты, они взяли разный перечень людей, которые могут участвовать в этой программе. Наша главная задача — поддержать людей активных, людей, которые работают, где муж и жена работают, зарабатывают — то есть тех людей, на которых зиждется государство. Это не социальная в прямом смысле слова программа, как, например, 185-й закон по расселению аварийного жилья. Это программа поддержки тех, кто уже состоялся, но не может себе позволить приобретение нового жилья на рыночных условиях. Мне кажется, это очень важно, потому что именно эти люди и формируют потом наше благосостояние, производственные мощности нашей страны и социальную сферу.
— Вы сказали, что свыше 60 регионов, 65, подпадают под эту программу. Во всех этих регионах, я так понимаю, там рассчитывалось, что есть спрос, есть категории населения, о которых вы говорили.
— Да, конечно, мы никого не заставляем. Очень сложная ситуация с Дальним Востоком, я проехал весь этот регион, пока только Приморский край двинулся в эту сторону. Там, по разным причинам, цена за квадратный метр в целом повыше, чем в других регионах. Но мы не можем дифференцировать по регионам, сказать, что вот у вас 30% , а у вас 35 потолок, это будет неправильно. Что касается минимального объема этого жилья, мы пошли навстречу регионам. Изначально предусматривался минимальный объем 25 тысяч квадратных метров жилья для участия в программе, на таких условиях на меня вышли многие регионы, которые попросили снизить общий объем, потому что они просто не подберут таких земельных участков. Вернее, земельные участки, может, они и подберут, только объемы строительных мощностей, и потребности такой большой нет. Поэтому мы сейчас решаем вопрос, с тем чтобы все-таки уменьшить эту цифру до 8–10 тысяч кв. м. Это будет справедливо по отношению к небольшим регионам.
— И чуть более общий вопрос, тоже по этой программе. А каково участие федерального бюджета и не планирует ли сокращать?
— Четыре тысячи рублей за квадратный метр, но это средства АИЖК — Агентства ипотечного жилищного кредитования. Их уставный фонд формировался когда-то из инвестиций из Внешэкономбанка, и так далее, но это не деньги, которые идут из бюджета. В послании к депутатам Государственной думы президент сказал о том, что, возможно, средства на инфраструктуру появятся в связи с упорядочиванием интернет-торговли. Но сегодня ситуация с бюджетом сложная. И мы понимаем, что вряд ли удастся нам получить какие-то прямые федеральные деньги для поддержки, для обустройства этих площадок. Но зато мы создали все-таки более рыночный механизм, который будет, надеемся, работать постоянно.
— Цифры по ипотеке показывают, что АИЖК состоялось как институт. Много разговоров, критики, но, мне кажется, это один из институтов, который очень эффективно сработал и дает, в общем, свой результат не прямым вбрасыванием денег, а аккумулируя некие негосударственные конструкции путем формирования таких программ.
— В чем смысл (выгода) участия для застройщиков в программе ЖРС? Его (смысла) нет. Программа разработана нежизнеспособная. Может, имеет смысл сразу, пока не поздно, ее закрыть вообще или поменять условия (30 тыс. руб. как потолок цены, 25 тыс. метров жилья в 1-м проекте и проч.). Пока — никакой выгоды для наших (некитайских) застройщиков в ЖРС нет, следовательно — кто будет строить жилье по ЖРС? Никто. Никакой выгоды напрягаться застройщикам нет: строить много и задешево. Зачем? Если ту же прибыль они получат, строя меньше, но подороже (по рынку) продавая метры.
— Ну, во-первых, четыре тысячи рублей они не получат на инженерию, а это самая большая сложность. Во-вторых, региональные лидеры, губернаторы получили нашу настоятельную рекомендацию помогать тем застройщикам, которые участвуют в этой программе. И у регионов есть там свои программы небольшие. Мы здесь сделаем некую синергию наших возможностей с регионами, и это в конце концов даст результат. К тому же на эти объекты есть гарантированный спрос, так как есть списки участников программы, а значит, застройщики уверены, что они точно свои квартиры продадут. К комплексной застройке всегда у губернатора повышенный интерес, и они с удовольствием помогают. Будет возможность — дорогу проложат туда, еще что-то. Также не надо забывать про социальную инфраструктуру. Здесь тоже регионы будут на себя, в меру своих сил и возможностей, брать ответственность за детский сад, за школу. То есть может синергия дать результат, и это, безусловно, выгоднее, чем строить в чистом поле, без поддержки государства на всех уровнях.
— Могут ли сдвинуть сроки для оформления лицензии управляющих компаний?
— Нет, у нас даже не рассматривается такое. Потому что мы осознанно дали большой переходный период. Закон был принят в весеннюю сессию, и мы, по сути, год дали на то, чтобы регионы привели в порядок свои жилинспекции, чтобы прошло соответствующее обучение. Мы сейчас постоянно встречаемся с руководителями жилинспекций, мои заместители, начальники департаментов. До мая все должны быть отлицензированы, и я думаю, что здесь не будет никаких послаблений. И мы обсуждали с регионами, что если кто-то не пройдет лицензирование, муниципалитеты должны немедленно проводить конкурсы и аукционы на те дома, которые остались с УК, которые не лицензированы. Но я думаю, что все активно возьмутся за это дело, и управляющие компании сами заинтересованы. И знаете, что интересно, вот мне из регионов уже говорят, что даже вот само принятие закона уже несколько изменило ситуацию, управляющие компании стали добрее к людям относиться. Потому что они понимают, что большой объем жалоб людей в жилинспекцию на управляющую компанию будет серьезно препятствовать получению лицензии. Здесь, конечно, много вопросов, с возможными коррупционными проявлениями, и так далее. Но мы постарались в законопроекте, вместе с депутатами Государственной думы, минимизировать эти вещи, введя туда максимальную публичность и максимальный общественный контроль. В советы при губернаторах обязательно должны входить общественники. Я очень рассчитываю на «Народный фронт», на представителей Общественной палаты, что они тоже возьмут эту ситуацию под контроль. У нас сейчас много общественных организаций подобного рода, и вот для них это хороший фронт работы.
— Михаил Александрович, в настоящее время ученые прогнозируют ухудшение демографической ситуации и, как следствие, проблему с квалифицированными кадрами. Каким образом вы планируете предупреждать данную перспективу? Какова в настоящий момент ситуация и имеется ли нехватка специалистов и руководителей различного уровня? 2) В каких направлениях, по вашему мнению, целесообразнее двигаться частному бизнесу в целях соответствия будущим интересам строительной отрасли и коммунального хозяйства?
— Мне кажется, демографическая ситуация у нас все-таки меняется в положительную сторону, и мы видим положительные сдвиги. Я надеюсь, что это какой-то тренд все-таки, а не просто отдельный всплеск.
— Ну, это сейчас все хорошо. Как раз когда-нибудь специалисты подрастут. Наверное, читатель имеет в виду, что сейчас яма демографическая, которая была.
— Понятно, да. Но я надеюсь, что мы эту яму проскочим достаточно быстро. Но мы этим вопросом очень серьезно озабочены и работаем над этим. Во-первых, мы очень активно работаем сейчас с нашим вузовским сообществом, с МГСУ, в первую очередь, и с другими вузами. Крупным строительным компаниям мы активно рекомендуем вступать в отношения с различными учебными учреждениями среднего образования. И у меня в регионе был опыт, когда крупнейшая строительная компания СУ-155 взяла полностью в шефство один из наших колледжей. После выпуска эти ребята шли на этот завод работать, и это очень важный опыт. Мы готовы поддерживать наших строителей, чтобы они сами формировали свою будущую кадровую базу. И для этого есть определенные программы, но их недостаточно, мы будем их усиливать. Что касается управленцев жилищно-коммунальным хозяйством, вот здесь я соглашусь, с этим действительно реальная на сегодня проблема. Кораблем должен управлять капитан, который учится серьезно, имеет определенное образование, опыт. Многоквартирный дом — это конструкция не менее сложная, чем большой корабль. Здесь огромное количество коммуникаций, и это все требует профессионального управления. И поэтому мы сейчас попросили МГСУ и другие вузы, чтобы управление ЖКХ в учебном процессе занимало достойное место. Мы будем также учить жилинспекции, они будут уже учить у себя в регионах руководителей управляющих компаний Но, конечно, специальностьпо управлению в сфере ЖКХ должна более широко представлена и в вузах, и в средних учебных заведениях страны. И мы эту работу вместе с Минобразования будем проводить.
— Михаил Александрович, меня очень интересует тема «доходных домов», т.е. арендного жилья. Верно ли я понимаю, что основной проблемой этого сегмента является то, что девелоперам (и инвесторам) гораздо выгоднее продавать дома, чем заниматься их сдачей в дешевую аренду? Значит, для застройщиков таких домов нужно заметно облегчить условия строительства (и, возможно, дать еще какие-то льготы). Готов ли список мер, способных заинтересовать девелоперов? Расскажите об этих мерах, пожалуйста.
— Список мер не просто готов, а полностью принят. Действительно, когда не было закона об арендном жилье, у девелоперов не было большого интереса к тому, чтобы строить такое жилье да еще и сдавать его не по коммерческим ценам. Закону предшествовала большая дискуссия относительно того, можно ли в одном доме совмещать коммерческое арендное жилье и некоммерческий наем. В конечном итоге было принято решение, что не менее 50% должно в одном доме быть арендного жилья по социальному найму. Минстроем также уже разработаны и в ближайшие недели будут внесены нормативно-правовые акты, которые полностью детализируют отношения в сфере арендного жилья. После принятия все документы будут размещены на сайте Минстроя. Принято много мер, чтобы у застройщика появился интерес. Во-первых, это, по сути, бесплатная земля. Аукцион будет проводиться по принципу голландского аукциона, который мы сейчас ввели, — на аукционе будет разыгрываться, кто из застройщиков какую цену будущего жилья предложит в этом доме. Кто меньшую цену предложит, тот и выиграет. Уже более 600 тысяч квадратных метров жилья построено в стране за последние пару лет. В ближайшее время мы собираемся в Пензу, и там посмотрим очень интересный мобильный завод ЖБИ, который строится ближе к микрорайону за три-четыре месяца. Я в свое время работал на ЖБИ, и понимаю, что это такое. Поэтому мне очень хотелось посмотреть этот завод, и тогда, может быть, распространить этот опыт на всю страну. Там же я хочу посмотреть арендные дома, как они заработали. Идет размещение производственных сил по стране. И не всегда это размещение четко корреспондируется с тем, где расположены крупные жилые микрорайоны. Вот недавно я был на космодроме Восточный, который строится, там же будет огромное количество специалистов работать, а сам населенный пункт очень маленький. И если люди по контракту будут туда приезжать на пять лет работать, им не обязательно приобретать жилье в собственность. Если будет официальное арендное жилье, не по коммерческой цене, а по фиксированной цене, готовая благоустроенная квартира, то для того, чтобы отработать этот контракт, три или пять лет, это вполне нормально. И во всем мире эта система работает, потому что люди стараются привязаться к работе, а не к дому. А мы наоборот — мы стараемся привязаться к дому, исторически, а ничего страшного нет, если уехать на контрактную работу, но понимать, что ты не будешь где-то искать это коммерческое жилье, непонятно, за какие цены, на каких условиях, тебя в любой момент могут там выгнать, и так далее.
— И когда ждать появления такого рода жилья?
—В конце весенней сессии был принят закон, сейчас готовятся подзаконные акты, мы рассчитываем, что в 2015 году, может быть, какую-то уже информацию по регионам сможем собрать и к концу следующего года дать эту информацию для средств массовой информации, для общественности, кто в регионах заявился, кто расторговался на эту тему. Будем надеяться на успех.
— Есть отличный пример перехода на концессию в Воронежском водоканале. Почему до сих пор муниципалитеты Омска, Барнаула, Тюмени, Оренбурга, Краснодара, Твери (где водоканалами управляет Росводоканал) не перешли на такой метод работы? Ведь при нынешней системе работы (аренда муниципальной собственности) идет конкретная беспощадная эксплуатация муниципальных сетей, для получения прибыли, при нулевом вложении в городское хозяйство.
— Очень правильный вопрос. Действительно, воронежский пример очень хороший. Потому что вот этот МУП «Воронежский водоканал» — он лежал на боку, у него был порядка миллиарда долгов. За полтора года, чуть больше, может, они всю ситуацию выправили, начали инвестировать в новые нитки, для того чтобы строить новые микрорайоны комплексной застройки. И вот этот долг они ликвидировали. Это показатель того, что этот бизнес неплохой и что здесь можно и без долгов работать, безубыточно, и еще инвестировать и развиваться. Что было сдерживающим фактором, самым главным? Это отсутствие долгосрочных тарифных решений. Сегодня, когда новое типовое соглашение о концессии принято, где расписано, что с концессионером заключается соглашение, указаны тарифы по формуле на весь срок договора о концессии, сейчас мы надеемся, что определенное движение вперед будет, потому что именно этого ждали и без этого боялись инвестировать крупные компании в этот бизнес.
— Пока никаких новых примеров нет?
— Сейчас Нальчик нас попросил подобрать им инвестора. Мы уже подобрали, они уже ведут довольно активные переговоры. Ряд подмосковных городов тоже заинтересовался, и тоже уже ведется ряд переговоров. Буду озвучивать фирмы тогда, когда они уже заключат договора о концессии. Мы не так давно приняли эти новые законы и нормативно-правовые акты, поэтому сейчас, за конец 2014-го — 2015-й год, мы уже можем увидеть довольно серьезный рывок вперед. Мы надеемся, что общий экономический тренд будет более или менее нормальный в стране. Понимаете, все шатко, а ЖКХ вечно, и мы на это очень рассчитываем.
— Здравствуйте! Столько новостроек, что глаза разбегаются. Но сердце кровью обливается, когда видишь, что люди остались на улице, вложив все деньги в застройщика. Если деньги последние и планируется покупка единственного жилья, посоветуйте, как найти добросовестного и честного застройщика в Москве или в ближайшем Подмосковье? И возможно ли приобрести квартиру в пределах 3,5–4 млн руб.? Или эта мечта никак не совпадет с рынком недвижимости и ценами на жилье?
— Наверное, все-таки вопрос слишком частного характера, потому что непонятно, какие пожелания у людей. Если говорить про Митино или про отдаленный какой-то район, или про Новую Москву, то вполне можно приобрести за достаточно невысокую цену жилье и более или менее приличного качества. Если говорить про центр города, то, конечно, здесь уже другие правила рынка совершенно складываются. Поэтому здесь трудно какие-то советы дать, какую-то характеристику.
— А как понять, как выбрать застройщика? Человек опасается, я так понимаю, вы знаете, обманутые дольщики, ситуация была такая болезненная. Я понимаю, что не совсем, может быть, к вам, но тем не менее, вот, может быть, у вас какие-то общие рекомендации есть для читателей? Потому что это острая проблема для многих.
— Я понял. Здесь, наверное, все-таки нужно внимательно изучить законодательство. Мы сейчас ввели некую норму, обязательную по страхованию ответственности застройщиков перед нашими гражданами. Сами крупные застройщики создали Общество взаимного страхования — ОВС. Возможно страхование в страховой компании, и возможна даже определенная банковская гарантия — эти моменты обязательно должен решить человек, который приобретает жилье. ОВС — понятная структура, какая-то крупная страховая компания — это тоже понятная структура, известная, с репутацией и так далее. Я бы рекомендовал опасаться тех застройщиков, которые страхуют риски. Как в народе говорят, в «живопырках» страхуют. Вот с этим нужно быть внимательным. Есть мнение, что вообще в законодательстве нужно повысить требования к страховым компаниям и оставить на рынке, по сути, ОВС и крупные страховые компании. Нужно изучать этот вопрос, смотреть на эффективность. Но эти маленькие страховые компании вызывают пока определенные опасения.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме