В условиях кризисных явлений экономики строительная отрасль всегда была и остается основным «локомотивом» развития, поэтому именно сегодня актуальна активная и ускоренная работа по совершенствованию законодательства в сфере градостроительной деятельности. О том, как идет эта работа, рассказал в интервью «Интерфаксу» депутат Московской городской Думы, заместитель председателя Комитета по градостроительству, землепользованию и госсобственности Олег Сорока.
- Олег Иосифович, расскажите о работе городских парламентариев по улучшению законодательства в сфере градостроительства.
- Непростое экономическое время показывает, что нам нельзя стоять на месте либо работать над совершенствованием градостроительного законодательства в спокойном режиме. Сейчас должен работать следующий принцип: все, что в нормативном регулировании мешает или тормозит градостроительному развитию, либо никак не отрегулировано, должно быть усовершенствованно. Например, сейчас активно ведется работа по созданию понятных правил развития застроенных территорий, нормативного регулирования реновации промышленных и коммунальных зон, корректировке закона о долевом строительстве, совершенствования норм градостроительного планирования и проектирования.
При этом, мы находимся в постоянной работе по внесению изменений в московское законодательство, приводя его в соответствие с федеральным либо вводя отдельные нормы в рамках предоставленных Москве федеральным законодательством компетенции. Причем, важно понимать, что решение многих столичных вопросов, включая градостроительные, требует координации с федеральными структурами и внесения изменений уже в общероссийскую нормативную базу.
- Расскажите о законодательных инициативах в сфере реновации промзон.
- Этот вопрос действительно назрел. Промышленные и коммунальные зоны имеют огромный градостроительный потенциал. В то же время необходимо четко соблюдать правила и принципы развития этих территорий, чтобы не нанести вред интересам москвичей, собственников, предпринимателей и городу в целом. Реновация промзон должна основываться на задекларированных фундаментальных принципах, один из которых полицентричное развитие Москвы. С учетом этого, при территориальном планировании необходимо изначально закладывать многофункциональное зонирование, без доминирования только жилой функции. По нашему мнению, от 20 до 40% осваиваемых территорий должны создавать новые рабочие места, это могут быть технопарки, технополисы, образовательные либо медицинские кластеры. Это заложит формат отказа от точечной застройки и перехода к комплексному освоению (развитию) данных территорий.
- Нередко при реновации промзон инвестор сталкивается с большим количеством собственников на этой территории. Это приводит к конфликту интересов, и как следствие, к срыву сроков по развитию площадки. Предполагается ли принять какие-то поправки в закон, регулирующие этот процесс?
- Действительно, сегодня нередки случаи, когда крупные девелоперские структуры бегают за держателями небольших участков (объектов) и уговаривают их поучаствовать в проекте их развития. Надо сказать, что таких собственников может быть десятки и у каждого по одному разваливающемуся амбару, а аппетиты нереальные. Изначально даже среди законодателей были разные подходы к решению этой проблемы. Сейчас подготовленные Москвой и согласованные с Минстроем предложения, кардинально меняют эту ситуацию.
В законопроекте, который сейчас находится в Госдуме и прошел первое чтение, предусмотрено делегирование субъектам Российской Федерации прав по принятию решений развития промышленно-коммунальных территорий с определением их границ, функциональных зон и порядка реализации данных проектов. Субъект федерации должен утверждать так называемую Концепцию реорганизации промышленных территорий. Сегодня Градостроительный кодекс РФ предполагает несколько документов градостроительного планирования, такие как Генплан, проект межевания или проект планировки территории. Законопроект предлагает ввести новый вид градостроительной документации – Концепцию развития промышленно коммунальных территорий, который будет регулировать правоотношения на территории промышленной зоны, предназначенной к реорганизации.
- Какой статус будет у этого документа?
- Этот документ будет по статусу «ниже» Генплана, и на его основе будут разрабатываться другая документация градпланирования.
- Когда можно ждать принятия этого закона?
- Мы все очень надеемся, что во втором квартале этого года.
- Сегодня много говорится о корректировке 214-ФЗ, регламентирующего долевое строительство. Какие есть предложения по изменению закона?
- В рамках подготовленных поправок в 214-ФЗ предполагается ужесточить контроль за расходованием денежных средств дольщиков, предлагаются дополнительные критерии финансовой устойчивости застройщика, в том числе предлагается альтернативный формат банковского финансирования, т.е. через открытие счетов эксроу.
Это предложение вызвало самые горячие дискуссии у бизнес-сообщества и экспертов. Вот посмотрите, сегодня финансирование проектов осуществляется частично за счет кредитного финансирования и, в основном объеме, за счет средств дольщиков. Предложенный же механизм, который предусматривает финансирование проектирования и строительства со стороны банка пропорционально тем суммам, что идут от дольщиков. То есть, дольщик заключает договор о присоединении к банку, его денежные средства перечисляются на счета банка, и потом через проверку структурами банка строительного процесса, осуществляется финансирование строительных работ.
При этом только после ввода в эксплуатацию объекта девелопер сможет получить те денежные средства, которые превышают себестоимость строительного процесса. Вокруг этого предложения, конечно, разгорелись споры, потому что на сегодняшний день это убьет сложившуюся структуру управления финансирования. На мой взгляд, и это мы отстаивали в работе над законопроектом, сегодня экономические реалии не позволяют нам применить такую жесткую схему финансирования, с учетом чего в последней редакции законопреокта предложен формат альтернативный этой схеме.
Есть ряд других предложений, в том числе о повышении объемов собственного капитала девелопера в общей стоимости проекта. Есть предложения и по предоставлению субъектам дополнительных прав по проверкам долевых объектов, проведению анализа документации, привлечению к этим проверкам органов налоговой службы.
Кроме этого, обсуждается вопрос создания отдельной структуры, которая бы занималась вопросами долевого строительства — так называемого «Государственного фонда страхования в рамках долевого строительства». По нашему мнению, это должна быть федеральная структура, куда застройщики обязаны были бы делать отчисления от 0,5 до 1,5% от объема заключаемых сделок. Эта структура могла бы разрешать глобальные вопросы, которые сейчас не находят своего решения.
- Помимо долевого строительства на рынке существуют другие формы привлечения средств граждан. Например, ЖСК. Каким Вы видите будущее ЖСК?
- На это тему было много дискуссий, и сейчас, с учетом предбанкротных состояний некоторых девелоперских структур, они проходят очень остро. На мой взгляд, надо срочно распространять действие 214-ФЗ, на такой формат как ЖСК, а впоследствии корректировать Гражданский и Жилищный кодексы таким образом, чтобы уйти от этой формы навсегда.
На сегодняшний день члены таких кооперативов практически не защищены. Именно они являются потенциальными обманутыми дольщиками. Меня удивляет, что некоторые люди продолжают приобретать жилье в данном формате.
Источник: «Интерфакс-Недвижимость»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме