Похоже, что банкам позволят-таки поэтапно раскрывать эскроу-счета для застройщиков, — при наличии понятного механизма контроля за выполнением отдельных этапов строительства. Данная тема в минувший понедельник обсуждалась в Совете Федерации на совещании по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков жилья и, судя по всему, для положительного решения данного вопроса никаких препятствий почти не осталось.
Как сообщили в пресс-службе НОСТРОЙ, в совещании принимали участие представители нацобъединения — председатель и член Экспертного совета по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере Антон Глушков и Максим Федорченко.
В своем выступлении Антон Глушков выразил озабоченность судьбой застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование, отсутствием критериев для проектов для завершения строительства по старым правилам (без счетов эскроу), а также тем, что в условиях отсутствия регламентирующих норм о предельном уровне ставки кредитования застройщиков банки могут устанавливать повышенную ставку кредитования вне зависимости от суммы средств, поступивших от дольщиков. В связи с этим Глушков предложил Центробанку разработать критерии расчета кредитных ставок, которыми должны руководствоваться банки при проектном финансировании.
Также Антон Глушков отметил, что помимо затрат на строительство застройщик несет также инвестиционные расходы, связанные с обеспечением деятельности службы заказчика, строительством социальной и прочей инфраструктуры. Но при определении уровня кредитоспособности застройщиков банки принимают во внимание стоимость только строительно-монтажных работ. В связи с этим застройщики, имеющие дополнительную инвестиционную нагрузку, попадают в зону риска, и у них могут возникнуть проблемы с получением проектного финансирования.
Максим Федорченко согласился с необходимостью скорейшей подготовки методики определения объектов, строительство которых можно осуществлять без перехода на механизм проектного финансирования. Также он отметил, что в настоящее время в Новосибирской области срок рассмотрения заявлений застройщиков о предоставлении кредитов составляет 4-6 месяцев, и после 1 июля застройщики столкнутся с ситуацией, когда не смогут получить ни средства дольщиков (они будут размещаться на эскроу-счетах), ни проектное финансирование. Это в итоге приведет к остановке строительства как минимум на 4-6 месяцев.
Кроме того, отметил Федорченко, процесс принятия банками решения о возможности кредитования застройщика является непрозрачным: застройщик не информируется о причинах, по которым ему отказано в финансировании. В отличие от жестко зарегулированной деятельности застройщиков работа банков ничем не ограничена. Они могут в любой момент расторгать в одностороннем порядке кредитный договор, повышать ставку кредита, требовать от застройщика наличие любого размера собственных средств (даже до 50 %), а также различные залоговые обязательства, вплоть до залога компании. В связи с этим застройщики не могут оценить, получат ли они проектное финансирование в июле 2019 года, при каких условиях оно будет предоставляться и как им планировать свою деятельность. По мнению Федорченко, необходимо выработать единые стандарты деятельности банков при предоставлении проектного финансирования, которые, в том числе, должны определять предельные кредитные ставки, сроки принятия решения о предоставлении проектного финансирования и другие условия кредитования.
Также Максим Федорченко сообщил, что в Новосибирской области реализуются масштабные проекты жилищного строительства по договорам РЗТ, связанные с поэтапным строительством и расселением граждан. Переход на механизм эскроу-счетов ставит под угрозу реализацию таких проектов, поскольку отсутствие доступа к деньгам дольщиков значительно снижает оборачиваемость собственных средств застройщика, и он не может начинать дальнейшее расселение и строительство, пока не закончит предыдущий этап. Всё это существенно увеличит сроки реализации таких проектов. В связи с этим Максим Федорченко призвал вернуться к обсуждению вопроса о частичном раскрытии эскроу-счетов по мере выполнения отдельных этапов строительства.
Как оказалось, Минстрой России не против данного предложения (об этом сообщил замминистра Никита Стасишин), и основным противником этой идеи является Центробанк. Заместитель председателя ЦБ Ольга Полякова, в свою очередь, сообщила о готовности регулятора рассмотреть вопрос о раскрытии эскроу-счетов, но только при наличии понятного механизма контроля за выполнением застройщиком отдельных этапов строительства.
Также Полякова отметила, что банки самостоятельно будут определять ставку кредитования для застройщиков, основываясь на критериях, утвержденных Банком России в постановлении № 590-п. А заместитель главы Минстроя заверил, что во второй половине февраля министерство предложит застройщикам, получившим отказ в кредитовании со стороны банков, альтернативу проектному финансированию.
Сохранить как PDF файл