Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство», заложенный в поправках к закону о долевом строительстве, разрушает механизм, применяемый в регионах в целях защиты обманутых дольщиков. Его суть в предоставлении застройщику без торгов земельного участка для реализации собственного инвестиционного проекта – в качестве компенсации за достройку проблемного объекта. Об этом сообщил ЕРЗ гендиректор Строительного регионального партнёрства из Новосибирска Максим Федорченко.
По словам Федорченко, в Сибирском федеральном округе насчитали 124 проблемных объекта и более 2,7 тысяч обманутых дольщиков. Несколько дней назад эту проблему обсуждали на совещании в полпредстве СФО под руководством Сергея Меняйло. Как было отмечено на совещании, к концу года в округе планируют сдать только 36 долгостроев, поскольку ещё в 2016 году регионы потеряли право без торгов отдавать участки сильным застройщикам, которые соглашались за свой счет достроить проблемные объекты. В настоящее время субъекты РФ могут лишь принять собственные законы о масштабных инвестпроектах, и именно такой механизм оказался наиболее перспективен и успешно заработал в Новосибирской области.
Однако, новые поправки в 214-ФЗ, принятые Государственной Думой, окончательно разрушают отработанный механизм, утверждает Максим Федорченко: раз застройщик не вправе будет вести строительство нескольких объектов, то он и не сможет браться за завершение долгостроев.
«За счет каких же средств тогда будет вестись достройка проблемных объектов? – вопрошает Федорченко. - Страхование застройщиков, которое в своё время тоже преподносилось как панацея от проблемы обманутых дольщиков, с треском провалилось. Госфонд долевого строительства будет действовать только в отношении будущих объектов. Бюджетных средств не хватает даже на программы по расселению аварийного жилья. А недостроенными стоят сотни многоквартирных домов, многие из которых — наследие кризиса еще 2008 года!»
В результате принятия поправок число обманутых дольщиков будет стремительно нарастать, считает эксперт. Если сегодня, в условиях падения спроса, чтобы не снизить темпов строительства, пока ещё застройщик может маневрировать, перебрасывая средства с более успешных объектов на те, по которым продажи встали, то с вступлением в силу поправок к 214-Фз это становится незаконным.
Но даже успешным застройщикам придется туго, уверен Федорченко, учитывая, что их собственные средства новыми поправками в закон фактически изымаются из оборота. «Сами посудите: значительные средства вкладываются застройщиком на первоначальном этапе строительства. Обычно интенсивные продажи начинаются «от четвертого этажа», соответственно затраты до этого этапа ложатся на застройщика. А по новому закону они уже не могут быть возмещены за счет средств, привлеченных по ДДУ. Другая часть средств будет необходима для поддержания огромного норматива по собственному капиталу (10% от стоимости объекта!), а это — просто замороженные в уполномоченном банке деньги», — сетует он.
«Мне просто даже любопытно: а что именно, по мнению законодателей, следует предпринимать органам надзора в случае, если у абсолютно добросовестного застройщика встанут продажи, и для поддержания темпов стройки он использует свободные средства из этого «собственного капитала»? Останавливать стройку? А что дальше? Остановить — значит немедленно получить сотни обманутых дольщиков. Дольщиков, по сути обманутых законодателем, который под видом заботы об их правах фактически загоняет и застройщиков, и участников долевого строительства в правовой тупик»,- таково мнение практика. Оно «зеркально» отличается от мнения законодателей, отмечают в редакции ЕРЗ и призывают участников рынка подключиться к обсуждению заданной темы.
Сохранить как PDF файл