В Москве прошёл отраслевой форум «Управление и контроль строительства» — очередная попытка власти и бизнеса наладить открытый и плодотворный диалог. В ходе состоявшейся дискуссии обнажились болевые точки нынешнего строительства, которые вызывают наибольшие противоречия. Как их разрешать, пытались понять на форуме.
Как отметил в своем вступительном слове модератор дискуссии, председатель комитета по строительству «Деловой России» Владимир Кошелев, таких крутых перемен в строительной сфере еще не было в новейшей истории страны. А потому всем надо перестраиваться.
Изменения направлены на оздоровление рынка, происходит его чистка. Уйдут плохие застройщики и девелоперы, но при этом важно не убить и хорошие компании, способные строить качественное жилье. В этом сложность и парадоксальность момента, и многое будет зависеть от умелой политики регулятора отрасли – Минстроя России.
Штабные вести
Так уж получилось, что сегодня Минстрой превратился в штаб по проведению отраслевой реформы. По словам выступавшего от имени регулятора заместителя министра Никиты Стасишина, сейчас завершается отладка ключевых ее частей. В осеннюю сессию Госдума должна принять очередной пакет поправок в законодательство о долевом строительстве.
Это важно в свете того, что происходит сегодня на строительных площадках. В стране строится 116 млн м2 жилья, из них 76 млн м2 будут достраиваться по старым правилам. Это стало возможным после принятия правительством 480-го постановления, которое позволило осуществить плавный переход на использование эскроу счетов и проектное финансирование.
Важный вопрос сегодняшнего дня – серая зона, отмечает Никита Стасишин. Это те компании, которые не попадают под критерии возможности достраивать проекты по старым правилам. По оценкам, таких на 1 млн м2. Что с ними делать? Этот вопрос остается открытым.
Но надо идти вперед. Совсем недавно многие эксперты предрекали, что все строительство встанет. Банки не будут его финансировать, многие застройщики уйдут с рынка. Реальность показывает, что это не так. Многие компании справляются с ситуацией. Москва, Московская область и Санкт-Петербург лидируют по числу открытых эскроу счетов. Две системообразующие строительные компании могли достраивать свои проекты по прежнему законодательству, но по своей инициативе решили перейти на работу по новым правилам.
Но это не означает, что все благополучно. Сегодня остро стоит вопрос с финансовым межеванием – пока оно идет тяжело. По инициативе Минфина изменен закон о бюджете, теперь муниципалитеты смогут открывать эскроу счета для своих проектов. Это ускорит переселение людей из ветхого жилья, снизит эффективную процентную ставку по кредитам, поможет запустить рынок ИЖС, будет способствовать созданию социальной и инженерной инфраструктуры при реализации проектов КОТ.
Среди других мер Минстрой предлагает внесение поправок в закон о банкротстве. Согласно им, будут выделяться деньги на достройку домов компании-банкрота; достройка должна быть завершена в течение 5 лет. Также поправки предусматривают получение компенсации пайщику в случае признания нецелесообразности достройки объекта. Причем, сумма будет определяться по рыночной стоимости недвижимости на период действия договора.
Новые правила игры предполагают тесное взаимодействие между банками и застройщиками. Но пока здесь не все гладко, далеко не всегда стороны находят общий язык. Для разрешения споров Минстрой учредил конфликтную комиссию. Пока на ее рассмотрение вынесено три спора. Коммерческие банки максимально страхуются при рассмотрении заявок строителей, так как опасаются негативной реакции ЦБ. От регулятора напрямую зависит, как будет развиваться процесс кредитования строек.
В конфликтную комиссию входят представители Центробанка, что дает, по словам замминистра, надежду на положительный результат. В тоже время на самом деле конфликтов значительно больше, многие строительные компании не подают жалобы, так как не хотят ссориться с банками. Тем более, тех из них, кто реально занимается кредитованием, совсем немного. Недавно было всего три, сейчас работают со строителями уже 15 кредитных организаций, хотя аккредитовано 94. Но пока большая часть банков занимают выжидательную позицию.
Можно ли открыть кубышку эскроу счетов
Один из самых острых вопросов, который постоянно ставят строители, — поэтапное раскрытие эскроу счетов. Никита Стасишин уверяет представителей отрасли, что пока не удалось найти приемлемого механизма для такой операции, чтобы можно было достраивать дом, в том числе, и за счет этих средств. Чиновник предлагает вернуться к этому вопросу уже в следующем году. Но далеко не все согласны с такой позицией.
Вице-президент компании «ПИК» Дмитрий Тимофеев говорит, что цель затеянной реформы – поддержка дольщиков. И это правильно, но в результате нарушился баланс интересов в пользу них и в ущерб застройщикам. Нужны меры поддержки строительных компаний. Одна из самых действенных – это как раз поэтапное раскрытие эскроу счетов. По мнению Дмитрия Тимофеева, если этот вопрос быстро не решить, ситуация на рынке может ухудшиться. Стройкомпания занимает деньги, достигает верхнего предела своей долговой нагрузки и больше получать заемные средства не может, — это ставит предел ее возможностям реализовывать другие проекты. Причем в такой ситуации могут оказаться как большие, так и небольшие застройщики. В этом случае поэтапное раскрытие эскроу счетов снимает эту проблему.
Другой сценарий: строительная компания продолжает занимать деньги у банков, но чем большее у нее долг, тем выше процент по кредиту. Застройщик вынужден перекладывать возросшее финансовое бремя на потребителя, увеличивая цену квадратного метра.
Еще одна ситуация: строится МКД и рядом с ним, к примеру, парковка как отдельный проект. Но банки неохотно кредитуют сопутствующие объекты; использование для них средств с эскроу счетов поможет их строительству.
У некоторых крупных строительных компаний существуют свои производственные мощности, но проектное финансирование на них не распространяется. В итоге зачастую эти предприятия невозможно полностью загрузить; часть средств с эскроу счетов могла бы пойти на эти цели.
Дмитрий Тимофеев считает, что вопрос поэтапного раскрытия эскроу счетов должны решать между собой заемщик и кредитор. Если застройщик возводит объект строго по графику, то почему не использовать эти средства? С этой целью можно применять определенные правила. Например, если дом достиг 50% готовности, то столько же можно взять денег с эскроу счетов. Впрочем, каждый проект индивидуален – и банк, и застройщик могут всякий раз договариваться о правилах игры.
Отсутствие возможности раскрывать эскроу счета сдерживает рост ввода жилья, замечает Владимир Кошелев. Если нельзя решить этот вопрос сразу по всей стране, то почему бы не реализовать пилотные проекты в некоторых регионах?
Банки все равно все узнают
У застройщиков есть претензии к банкам, но и у банков есть претензии к строителям. По мнению Андрея Бахмутова, директора подразделения «Корпоративные продукты» Банка ДОМ.РФ, для развития между ними партнерства должна существовать открытость. Но строители далеко не всегда ведут себя подобным образом. Нередко банки с запозданием получают от них всю необходимую информацию, а это снижает эффективность диалога между сторонами.
Строители хотят, чтобы банки сокращали сроки одобрения их заявок, а банки желают как можно быстрее получать от них весь необходимый комплект документации. Это происходит далеко не всегда и зачастую означает, что застройщикам есть что скрывать. Но банки все равно все узнают, уверяет Андрей Бахмутов.
Заемщики должны хорошо представлять, что необходимо банку для положительного решения о выдаче кредита. Банку важна финансовая устойчивость компании, он проверяет не рентабельность проекта, а наличие источников для покрытия кредитов. Если они есть, то банк готов снижать процентную ставку, и чем раньше стороны обо всем договорятся, тем более благоприятными будут условия кредитования.
Многие жалуются на то, что у банков и застройщиков конфликт интересов. Андрей Бахмутов отвергает это утверждение. На самом деле, конфликта интересов не существует, а есть общие интересы. Обе стороны хотят своевременного ввода объекта и полной коммерческой реализации недвижимости, – на этой основе и должен строиться партнерский диалог. Остается лишь преодолеть все препятствия на его пути, и тогда новые правила строительства могут заработать гораздо эффективней.
Что же касается отраслевого министерства, то у него архисложная задача была и есть – сохранить овец и волкам не дать умереть с голоду. Вопрос только в том, кого Минстрой считает овцами, а кого волками.
Источник: ИА «Строительство»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме