«Строительный Еженедельник. Ленинградская область» продолжает публикацию докладов специалистов комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, озвученных на семинаре «Изменения законодательства в сфере строительства» для представителей администраций муниципальных образований Ленинградской области.
Контрольно-исполнительная съемка
Александр Нешин, начальник отдела обеспечения надзора и экспертиз комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказал об организационно-правовом порядке выполнения работ по инженерным изысканиям для проектирования и контрольно-исполнительной съемке объектов капитального строительства.
Инженерные изыскания – работы и исследования, которые проводятся для определения и изучения природных и техногенных факторов в целях рационального и безопасного использования территории, подготовки данных для территориального планирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства.
В соответствии с требованием пункта 1 статьи 47 Градостроительного кодекса РФ не допускается подготовка и реализация проектной документации, строительства и реконструкции без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
В соответствии с законом «О технических регламентах безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ от 30.12.2009 распоряжением Правительства РФ № 1077 от 21.06.2010 для инженерных изысканий принят СНиП 11-02-96. Для выполнения топографо-геодезических и картографических работ необходима лицензия Росреестра, куда входят службы Росземкадастра и Роскартографии.
Инженерные изыскания являются видом деятельности, на который необходимо иметь свидетельство о допуске, выданное изыскательской СРО. Данное требование является обязательным с 01.10.2010.
Материалы выполненных инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 ГК РФ. Экспертиза материалов – услуга платная, она может проводиться как совместно с проектной документацией, так и отдельно.
Материалы выполненных инженерных изысканий передаются в государственный фонд материалов и данных инженерных изысканий Ленинградской области, согласно постановлению губернатора Ленинградской области № 54 от 2002 года, а сведения о них входят в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности, которые ведутся органами местного самоуправления муниципальных районов, в соответствии со статьей 8 ГК РФ.
В течение 10 дней после получения разрешения на строительство застройщик должен передать копию материалов инженерных изысканий в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство (ст. 51 ГК РФ).
Непередача материалов инженерных изысканий является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по завершении строительства.
Достаточно часто при сдаче объектов, завершенных строительством, имеют место замечания контрольно-надзорных органов в связи с отсутствием исполнительных съемок. Непредоставление исполнительных съемок (чертежей) в орган, выдавший разрешение на строительство, также является основанием в отказе выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГК РФ).
Основные недостатки инженерных изысканий для разработки генеральных планов поселений и разработки схем территориального планирования – неактуальность использованных материалов, несоответствие картографической продукции РФ госстандартам. Не освещаются опасные природные явления – подтопление и затопление территорий, – и, как следствие, нет рекомендаций для принятия правильных проектных решений. Вероятно, в ближайшее время появятся рекомендации Минрегиона (проект приказа прошел обсуждение) об актуальности картографической подосновы для генпланов со сроком давности не более 2 лет.
Дачное строительство
Кирилл Федосеев, ведущий специалист административно-правового отдела комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области, рассказал о проблемах соблюдения градостроительного законодательства при строительстве и вводе в эксплуатацию объектов коттеджной (дачной) застройки на территории Ленинградской области.
Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области в соответствии с поручением губернатора Ленинградской области продолжает проверки объектов коттеджной застройки на территории Ленинградской области.
На сегодняшний день комитетом проверено 74 объекта коттеджной (дачной) застройки, 10 объектов гостиничного фонда (базы отдыха, мотели) на территории Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов Ленинградской области. По результатам проверок составлено 38 протоколов, вынесено 38 постановлений на общую сумму 1,42 млн рублей. Проверки проводились совместно с представителями администраций Всеволожского, Выборгского и Приозерского районов, также в проверках участвовали представители администраций сельских и городских поселений, комитета государственного контроля природопользования и экологической безопасности Ленинградской области.
Основным нарушением является невыполнение застройщиками (ДНП, ДНТ, СНТ) требований градостроительного законодательства, а именно строительство линейных объектов капитального строительства на территории поселков без положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, без разрешения на строительство и, как следствие, эксплуатация данных объектов без разрешения на ввод в эксплуатацию.
Комитет неоднократно высказывал свою позицию, которая также на сегодняшний день подтверждена судебной практикой – решением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда (дело № А56-94300/2009) – сети инженерно-технического обеспечения, расположенные на земельных участках общего пользования, принадлежащих некоммерческим объединениям, требуют прохождения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод.
Частью 17 статьи 51 ГК РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.
Часть 4 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ предусматривает разделение земельного участка, предоставленного садоводческому или дачному некоммерческому объединению, на земельные участки, предназначенные для ведения гражданином садоводства или дачного строительства, и земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования.
Строительство объектов капитального строительства на земельных участках общего пользования садовых и дачных объединений не относится к случаям, установленным пунктом 1 части 17 статьи 51 ГК РФ, требует разработки проектной документации и получения разрешения на строительство. Не требуется получение разрешения на строительство только в случае строительства на земельном участке, использующемся гражданином для ведения садоводства и дачного хозяйства в индивидуальном порядке.
Также имеющиеся у некоммерческих объединений проекты организации и застройки территории в большинстве случаев не утверждаются правовым актом муниципального образования, хотя это прямо предусмотрено пунктом 3 статьи 32 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Муниципальные образования предоставляют земельные участки для подобного строительства, меняют вид разрешенного использования земельных участков, выдают разрешения на строительство, согласовывают и утверждают проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, поэтому основная задача контроля за соблюдением градостроительного законодательства, законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности в сфере коттеджного (дачного) строительства лежит на органах местного самоуправления.
При выявлении органами местного самоуправления строительства либо реконструкции объектов капитального строительства, требующих согласно статье 51 ГК РФ получения разрешения на строительство, необходимо направлять в комитет документы, составленные в ходе муниципального земельного контроля, для решения вопроса о привлечении нарушителей к административной ответственности.
На сегодняшний день Министерством регионального развития РФ разработан проект Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков». В случае принятия данного правового акта законодательство, регулирующее дачное строительство, претерпит серьезные изменения. В частности, строительство индивидуальных жилых домов возможно будет осуществлять только на дачных земельных участках, при этом необходимо будет получение разрешения на строительство и границы территориальной зоны, предусматривающей ведение дачного хозяйства, должны находиться в границах населенных пунктов.
Сети и экспертиза
Александр Здражевский, начальник отдела экспертизы инженерного оборудования сетей и систем ГАУ «Леноблгосэкспертиза», осветил вопросы экспертизы, связанные со строительством сетей инженерно-технического обеспечения в Ленинградской области.
Процесс подготовки, согласования и утверждения проектов линейных сооружений длительный и связан с большими административными, техническими и материальными издержками. Остановлюсь на основных замечаниях при подготовке застройщиком исходно-разрешительной документации.
Для раздела «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» по тепловым сетям
В технических условиях отсутствует точка подключения к существующим сетям и параметры теплоносителя (давление) в точке подключения, что противоречит ППРФ № 83, пункт 21, от 13.02.2006. Отсутствие давления в точке подключения ведет к ошибкам при проектировании ИТП. Основные ошибки – это отсутствие согласованного единого принципиального решения.
Отсутствует проект полосы отвода для внеплощадочных тепловых сетей, согласованный со всеми заинтересованными организациями. Как правило, отсутствует гидравлический расчет, согласованный с теплоснабжающей организацией.
Отсутствуют расчеты по устойчивости системы – гидравлический расчет, усилия на опоры, компенсация.
При строительстве новых котельных следует представлять разрешение комитета по энергетике Ленобласти на топливный режим (постановление правительства Ленобласти № 63 от 24.03.2005), ТЭО, согласование с существующей схемой теплоснабжения с учетом перспективного строительства (СНиП II-33-75) и ТУ на все инженерные коммуникации. Следует представлять единую схему теплоснабжения от котельной через тепловые сети ИТП до потребителя.
Для раздела «Система водоснабжения», «Система водоотведения»
Не указан гарантированный напор в сети водоснабжения.
Не указаны защитные и охранные зоны для сетей водоснабжения и водоотведения.
Не указаны точки подключения к сетям водоснабжения и водоотведения.
Для раздела «Сети связи»
Проекты наружных сетей связи должны выполняться в соответствии с ТУ оператора связи с учетом новых технологий, предлагаемых оператором связи. Канализация для прокладки кабелей связи должна проектироваться с учетом требований Руководства по проектированию линейных сооружений связи и Норм технологического проектирования городских и сельских телефонных сетей НТП 112-2000.
Проектирование сетей проводного вещания выполняется в соответствии с техническими условиями объединенного филиала ОАО «Северо-Западный Телеком» или федерального унитарного государственного предприятия «Радиотрансляционная сеть Санкт-Петербурга». При проектировании руководствоваться Правилами по строительству и ремонту воздушных линий связи и радиотрансляционных сетей, часть III.
При проектировании малоэтажного жилищного строительства необходимо учитывать, что в соответствии с СП 30-102-99 данные объекты необходимо оборудовать системами телефонной связи, проводного вещания, телевидением, охранной и пожарной сигнализацией.
Для раздела «Газоснабжение»
При выборе трасс газопроводов обращать особое внимание на наличие охранных зон газопроводов (по 2 м от оси газопровода) и газорегуляторных пунктов (10 м от ГРПШ), которые попадают на земли индивидуальных и физических лиц. При этом на время эксплуатации эти земли попадают под особый режим использования: не допускаются земляные работы, складирование, строительство чего-либо, посадка деревьев – и требуется оформление публичного сервитута на эти земли. Владельцы земли этого не знают и при выборе трасс газопровода легко соглашаются на установку ГРПШ и прокладку транзитных газопроводов по их участкам.
При выборе трасс газопроводов отдается предпочтение прокладке газопроводов в границах проезжей части дорог и улиц при возможности другого варианта прокладки за границами проезжей части или другим способом прокладки.
Всегда следует предусматривать возможность 100-процентной газификации населенного пункта, для чего своевременно включать данное требование в задание на проектирование и выдавать проектировщикам сведения о количестве существующих жилых домов и перспективном строительстве, в идеале – с указанием площадей отопления и количества проживающих людей. В задание на проектирование включать требование рекультивации земель.
Для раздела «Система электроснабжения» технические условия на электроснабжение должны определять:
– схемы выдачи или приема мощности и точки присоединения (вводные распределительные устройства, линии электропередачи, базовые подстанции, генераторы);
– обоснованные требования к усилению существующей электрической сети в связи с присоединением новых мощностей (строительство новых линий электропередачи, подстанций, увеличение сечения проводов и кабелей, замена или увеличение мощности трансформаторов, расширение распределительных устройств, установка устройств регулирования напряжения для обеспечения надежности и качества электрической энергии), обязательные для исполнения сетевой организацией;
– требования к устройствам релейной защиты, регулированию реактивной мощности, противоаварийной и режимной автоматике, телемеханике, связи, изоляции и защите от перенапряжения, к контролю и поддержанию качества электрической энергии, а также к приборам учета электрической энергии и мощности (активной и реактивной);
– требования к присоединению энергопринимающих устройств к устройствам противоаварийной и режимной автоматики, требования к подключению всей присоединяемой мощности энергопринимающих устройств (энергетических установок), но не ниже уровня аварийной или технологической брони, требования к устройствам автоматики отключения нагрузки энергопринимающих устройств (энергетических установок) при снижении частоты электрического тока или напряжения в прилегающей электрической сети, требования к характеристикам генераторов;
При выполнении сетей электроснабжения руководствоваться требованиями постановления от 24 февраля 2009 года № 160 Правительства РФ «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, вложенных в границах таких зон».
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме