Финансовые проблемы в ГК «СУ-155» и последовавшая за этим необходимость достройки объектов компании вскрыла системные проблемы девелопера, и масштаб этих проблем невозможно было предугадать. О том, как эти проблемы решаются, рассказал «Интерфаксу» Михаил Кузовлев, председатель правления банка «Российский капитал».
- Прошел год с того момента, как банк «Российский капитал» начал заниматься достройкой объектов «СУ-155». Что удалось сделать? Какие сложности пришлось преодолеть за этот период?
- Во-первых, нам удалось взять ситуацию под контроль и разобраться с тем, что произошло с компанией. А это очень важно для понимания системных проблем отрасли и недопущения повторения подобных историй в будущем.
Нам удалось консолидировать активы группы компаний «СУ-155″ и провести их полный финансовый аудит.
И, наконец, самое главное, нам удалось запустить процесс достройки «проблемных» домов «СУ-155″ и за один год решить проблемы почти половины обманутых дольщиков.
Проект сам по себе оказался очень сложным. И не только по масштабам задач, которые предстояло решать, но и в силу отсутствия законодательной базы, позволяющей в рамках банкротных процедур вести достройку домов и передавать жилье в собственность участникам долевого строительства.
На первом этапе это была главная проблема, которую, к счастью, удалось снять благодаря активной позиции депутатов Госдумы от партии «Единая Россия». Они очень оперативно разработали и приняли поправки к Закону о несостоятельности (банкротстве). В конце декабря 2015 года поправки вступили в силу, и это позволило нам уже в январе 2016 года начать финансирование строительства.
Надо сказать, что в ходе решения задач по достройке объектов «СУ-155″ мы постоянно сталкивались с нестандартными ситуациями, искать выход из которых приходилось каждый раз индивидуально, и масштаб этих проблем невозможно было предугадать.
Например, многие объекты «СУ-155″ строились без оформления проектно-сметной документации, без документов на землю и даже без разрешения на строительство.
Квартиры продавались по 19 различным схемам в обход требований 214-ФЗ. Но и в случаях, когда застройщики действовали в рамках 214-ФЗ, дольщики оказались не защищены: по странному стечению обстоятельств страховые компании, которые страховали ответственность застройщиков ГК «СУ-155″, лишились лицензии ещё до передачи проекта «Российскому капиталу».
Ну и, конечно, пришлось столкнуться с целым рядом технических проблем: домостроительные комбинаты стояли, краны и другая техника разворованы, строительные объекты должным образом не законсервированы, охраны нет, требуется пересмотр параметров инженерных сетей и т.д.
Даже структура владения компанией оказалась непрозрачной. Компания контролировалась Михаилом Балакиным (председатель совета директоров Группы компаний «СУ-155″ — ИФ) через несколько десятков физических лиц…
- Эти проблемы стали для вас неожиданностью?
- Мы ожидали увидеть проблемы с финансами. Мы были готовы к тому, что менеджмент девелопера не рассчитал ликвидность, неправильно спрогнозировал экономическую ситуацию, не заложился на рост банковских ставок. А столкнулись со схемотехникой и правовым нигилизмом в одной из крупнейших строительных компаний страны. И все это – помноженное на желание заработать как можно больше – за счет качества жилья, пренебрежения к обязательствам по срокам ввода домов и систематических тяжб с подрядчиками по поводу оплаты. Такая стратегия компании неминуемо привела ее к банкротству.
Вот с такой совокупностью проблем нам и пришлось столкнуться, разбирая деятельность компании с нашими коллегами-финансистами.
- Стоило ли вмешиваться в ситуацию, ведь эти проблемы рано или поздно отрегулировал бы рынок?
- Масштабы работы «СУ-155″ делали проблему социально острой. Ведь речь идет о десятках тысяч людей, которые доверили свои средства строительной компании. Многие из них в буквальном смысле оказались без крыши над головой.
Кроме того, невмешательство послужило бы спусковым механизмом для обрушения в целом рынка долевого строительства в его существующем виде. Граждане просто перестали бы вкладывать деньги в первичный рынок строительства и покупать что-либо «на котловане». Ведь существующий механизм страхования, как оказалось, не способен защитить дольщиков от недостроя.
- Насколько возможно повторение ситуации, подобной «СУ-155″?
- Конечно, мне хотелось бы сказать, что повторения быть не может. Но за это я не поручусь. А вот обеспечить достройку брошенных домов пока может только государство. Для того, чтобы изменить ситуацию в корне, в 214-ФЗ внесены дополнительные требования к финансовой устойчивости застройщиков, а, по поручению президента РФ создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
- Принимаете ли вы участие в создании Фонда? В каком качестве?
- Дальнейшая деятельность «Российского капитала» будет связана со строительством. Поэтому мы, безусловно, принимаем участие в создании Фонда. Новой структуре, конечно же, потребуется финансовый бизнес-партнер, и мы планируем таким партнером стать.
Кроме того, накопленная нами компетенция, которая связана с банкротством строительных компаний, безусловно, пригодится Фонду. Ну и в целом, мне кажется, Фонд сможет сделать строительный рынок более прозрачным и безопасным для дольщиков.
- Насколько активы «СУ-155″ покрывают обязательства компании?
- Стоимость чистых активов на 90 млрд рублей меньше обязательств, по которым должна рассчитаться компания. Это оказалось намного больше первоначальных расчетов – после проведения полного аудита деятельности «СУ-155″. Против требований кредитов стоят достаточно волатильные по цене земельные участки и зависимые от деятельности компании промышленные предприятия. Все они в той или иной мере обременены требованиями кредиторов, среди которых дольщики и государство (задолженность по налогам и невыполненным госконтрактам).
Что касается кредитов, то мы столкнулись с ситуацией, когда внутри компании средства перекладывались «из кармана в карман», чтобы банки-кредиторы не видели проблем в отчетности. В итоге требования банков к группе «СУ-155″ оцениваются на сегодня более чем в 35 млрд рублей.
Кроме того, анализ показал, что многие продажи шли на пределе себестоимости, а иногда и ниже. Это привело к перекрестному финансированию и появлению финансовой пирамиды. Так, средства, собранные по ДДУ в одном регионе, могли быть переведены на строительство в другом. И это — не самая «смелая» схема!
- Как будет обеспечиваться покрытие этих 90 млрд? Государство профинансирует?
- Государство не должно покрывать эти 90 млрд рублей, потому что речь идет о долгах частной компании. Государство и так пошло на беспрецедентные меры, взяв на себя обязательства ГК «СУ-155″ перед дольщиками и пайщиками.
И хотя процесс, который проходит сейчас «СУ-155″, условно называют «санацией», никто не планирует спасать компанию как бизнес. Речь идет исключительно о достройке незавершенных жилых объектов и инженерных сетей, которые обеспечивают их эксплуатацию.
Наша задача: достроить все «проблемные» дома «СУ-155″, передать квартиры гражданам-участникам долевого строительства и свести баланс проекта хотя бы к нулю.
- То есть, вопрос о получении прибыли от «санации» «СУ-155″ не стоит?
- А этого никто и не ожидал с самого начала. Мы не скрывали, что под эту задачу банк будет докапитализирован. Правительство дало необходимый капитал – пока мы получили первые 20 млрд рублей. Но это не подарок: вложенные средства должны быть возвращены.
Банку дают капитал, который мы направляем на финансирование строительства через выкуп свободных квартир в недостроенных домах. Впоследствии, как мы ожидаем, правительство предоставит нам свободные участки, находящиеся в госсобственности, для реализации проектов девелопмента для возврата средств.
В течение пяти лет мы планируем заниматься застройкой этих участков. И, думаю, еще через несколько лет сможем вернуть свои вложения в проект «СУ-155″ – за счет прибыли, которую будем получать от продажи квартир в новых домах.
- Как сейчас продвигается достройка домов? Сколько достроено? Будет ли все закончено в срок? От чего это зависит?
- По инициативе правительства Московской области и с согласия Минстроя РФ обязательства по достройке 15 жилых домов в г. Звенигороде переданы другому застройщику. Соответственно в зоне ответственности «Российского капитала» осталось 130 недостроенных многоэтажных домов, в которых «СУ-155″ уже продал 29 363 квартиры.
Мы обещали достроить 58 домов в 2016 году. Достроили 59, 46 из них уже введены в эксплуатацию. Квартиры в этих домах приобрели 14 715 дольщиков и пайщиков «СУ-155″. То есть по факту за один год удалось решить проблему половины участников долевого строительства, обманутых «СУ-155″. На мой взгляд, это очень неплохой результат.
Мы планируем завершить достройку всех объектов до конца 2018 года, и для нас это комфортные сроки. Не исключено, впрочем, что 5-6 объектов могут не войти в эти рамки. Это связано с правовыми вопросами, в частности – с оформлением разрешительной документации на строительство.
- Какой из регионов оказался для вас наиболее сложным и почему?
- Самые проблемные регионы – это регионы с высокой маржинальностью. Это Санкт-Петербург, Подмосковье и Москва. На них приходится больше всего обманутых дольщиков, и именно здесь было применено максимальное количество схем при продаже квартир. Кроме того, и стройки велись на землях, не принадлежащих компании, часто без разрешительной документации. А владельцы участков теперь выдвигают новые требования, зачастую невыполнимые или экономически необоснованные.
Некоторые объекты не имеют правовых оснований для легализации. Даже не хочу еще раз задаваться вопросом, как все это можно было допустить! Как можно было, например, построить три высотных башни по 38 этажей каждая, если по проекту это – разноэтажные корпуса: 25, 28 и 33 этажа? Теперь приходится по каждому объекту создавать прецеденты и решать вопросы индивидуально. Все это требует времени и усилий.
- Квартиры «СУ-155″, которые банк будет выкупать и выводить на рынок, можно будет приобрести на льготных ипотечных условиях. Каких?
- Утверждена программа, по которой квартиру можно будет приобрести по ставке 9,9% в первый год кредитования, 11,5% во второй и третий и 13% с четвертого. Срок кредита 1-30 лет. Первоначальный взнос для наемных работников составляет 0%.
Также для дольщиков «СУ-155″ есть программа рефинансирования кредитов, ранее выданных сторонними банками.
- «Российский капитал» заявил о намерениях в ближайшие два-три года войти топ-3 российских банков по выдаче ипотечных кредитов. За счет чего вы собираетесь добиться таких результатов?
- Ипотекой ранее банк не занимался, начали развивать свои программы с июня. К концу декабря мы уже выдали 1570 кредитов на 3,5 млрд рублей. Это наши достижения за полгода. План на следующий год – более 30 млрд рублей. К концу 2017 года хотим выдавать по 5 млрд рублей в месяц.
Сейчас у нас 20 ипотечных центров, в 2017 году мы намерены увеличить их число до 27 и стать одним из лидеров кредитования в РФ. Ну и амбициозная цель – в 2018 году войти в топ-3 лидеров ипотечного кредитования в России. Для этого мы намерены развивать линейку продуктов, увеличивать партнерскую сеть (в соответствии с требованиями АИЖК), а также развивать дистанционные инструменты ипотечного кредитования. Мы стоим на некоем перекрестке, понимая, что будущее за новыми технологиями.
Источник: «Интерфакс — Недвижимость»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме