Застройщики начали собирать заявки на ипотеку со ставкой 13% еще до того, как правительство утвердило программу господдержки ипотечного рынка.
Банк, дающий такой кредит, ничем не рискует, даже если госпрограмма останется непринятой. Ведь он может отказать заемщику даже после одобрения заявки. И по действующему законодательству не обязан объяснять причины отказа.
Средняя температура по больнице
По сообщениям ряда ведущих застройщиков, они начали прием заявок на ипотеку по программе «Новостройка» с процентной ставкой 12,95% Ханты-Мансийского банка Открытие. При кредитовании на срок до пяти лет и первом взносе более 50% от стоимости объекта ставка оказывается еще более низкой – 12,55%.
По условиям программы, созаемщики, при подтверждении своих доходов справками 2-НДФЛ, могут тратить на погашение кредита до 60% совокупного дохода. При подтверждении доходов справкой по форме банка верхний порог снижается до 50%. Правда, при отказе от программ добровольного страхования ставка увеличивается на пять процентных пунктов.
Отметим, что на конец февраля средняя процентная ставка на отечественном ипотечном рынке приблизительно составляла 19,5%. Эта цифра требует уточнения. После резкого повышения ключевой ставки в декабре ряд банков ввел заградительные процентные ставки – то есть такие, чтобы официально не закрывать направление деятельности, но при этом отпугивать потенциальных клиентов.
Если посмотреть на подготовленную Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» таблицу (см. внизу), становится понятно, что, например, Связь Банк и Банк ЗЕНИТ (по ряду продуктов) выдавать ипотеку не собираются. «Сейчас у нас запретительные ставки», – признает и директор департамента розничных банковских продуктов Балтинвестбанка Андрей Суровцев.
Но показатели этих банков по ставкам искажают реальную статистическую картину состояния рынка. И, если отбросить их данные, получится, что средние ставки на рынке сегодня близки к 18% годовых.
Самая низкая ставка?
Конечно, в предложениях ряда банков встречаются и гораздо более низкие ставки. Чаще это касается предложения в Московской области. Так, Банк ЗЕНИТ с 10 марта предложил специальные ставки по ипотеке в ЖК SAMPO – 15% после оформления права собственности. А Сбербанк стал кредитовать под 12% приобретение квартир в двух корпусах квартала «Ривер Парк»…
Но такие заманчивые обещания встречаются исключительно в формате точечных маркетинговых акций – сделки возможны лишь с конкретными объектами. Кроме того, обычно в акциях снижение ставок происходит за счет уступок застройщика, то есть завуалированного снижения цен. Сам банк скидку не делает. И кстати, зачастую в предложении уточняется, что льготная ставка действует лишь первые три года, а потом возвращается к базовым параметрам.
При этом до последнего момента эксперты называли наиболее привлекательными, без учета скидочных акций, ипотечные продукты Сбербанка и ВТБ 24. Для незарплатных клиентов это соответственно ставки 15,25-15,5% и 15,95%.
Таким образом, теоретически предложение Ханты-Мансийского банка Открытие оказывается самым привлекательным на российском рынке и обещает заметно перенаправить потоки заявок потенциальных заемщиков. А сам шаг банка можно трактовать как попытку отнять у лидеров существенную часть ипотечного рынка.
Если бы не несколько «но».
Впереди паровоза
Сам банк о выдаче ипотеки по низким ставкам пока официально не объявил, хотя собирать заявки застройщикам не препятствует. При этом ставка 12,95% близка к ставке, которую обещает правительство в рамках антикризисной поддержки рынка.
Напомним: 4 марта Минстрой России внес на рассмотрение в Правительство РФ проект постановления «Об утверждении правил предоставления из федерального бюджета субсидий российским кредитным организациям». Согласно проекту, государство при нынешней ключевой ставке берется субсидировать до 5,5 п. п. ипотеки. Но только при покупке квартиры на первичном рынке недвижимости. «Данные меры необходимы для того, чтобы поддержать объемы строительства жилья и стройку в целом», – прокомментировал глава Минстроя России Михаил Мень.
На поддержку ипотечного рынка правительство намерено выделить 20 млрд руб. В дальнейшем, если ключевая ставка будет меняться, власть обещает взять на себя выплаты по формуле «ключевая ставка плюс 3,5 п. п. минус 13 п. п.». Когда ключевая ставка снизится до 9,5%, субсидирование прекратится. Таким образом, ставка по субсидируемому кредиту не будет превышать 13%. Иначе говоря, предлагая клиентам ставку 12,95%, застройщики подписывают клиентов на госпрограмму субсидирования, которая пока существует только в проекте. С другой стороны, банк, который начинает собирать заявки под еще не утвержденную госпрограмму, ничем не рискует.
На совещании у премьер-министра Дмитрия Медведева в начале февраля было решено, что программа субсидирования государством ипотеки по ставке 13% должна стартовать не позднее начала второго квартала 2015 года.
Если же при согласовании программы в ней появятся дополнительные пункты, отсекающие часть уже одобренных заявок, банк просто откажет заемщикам или предложит другие условия. Ведь о факте одобрения на практике соискатель извещается по телефону, никакие бумаги при этом не подписываются.
Поспешишь — других огорчишь
Выгода банка от подобной оперативности в принятии решений сомнений не вызывает. Пока другие игроки раскачиваются, кредитор будет собирать сливки.
Впрочем, следует ожидать, что в ближайшее время подобные предложения появятся в линейках и других банков. Например, о том, что его банк готов начать кредитование по ставке 13%, не дожидаясь официального утверждения программы господдержки ипотеки, ранее заявлял зампредседателя правления ВТБ 24 Анатолий Печатников.
Таблица
Банковские процентные ставки по жилищному кредитованию на конец февраля (скачать)
Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме