Российские власти долгие годы пытаются навести порядок в долевом строительстве жилья, но пока безрезультатно – количество обманутых дольщиков растет год от года. Куда исчезают деньги граждан, вложившихся в долевое строительство, можно ли заставить застройщиков работать по правилам и что делать, чтобы инвестиции в эту сферу не были уделом только самых отчаянных инвесторов, в интервью агентству «Прайм» рассказал председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
- В последние годы, несмотря на попытки властей навести порядок в долевом строительстве, ситуация не становится лучше: обманутые дольщики все равно появляются. Почему не помогают принятые меры?
- На протяжении более 10 лет у нас существует некая модель долевого строительства, которая вне зависимости от сделанных корректив в законодательстве, дает от 30 до 50 тысяч обманутых дольщиков ежегодно.
Никто фактически сейчас не контролирует надежность и вообще финансовое состояние застройщиков, а это просто необходимо. Финансовое состояние застройщиков, привлекающих средства граждан, должно находиться под постоянным и жестким контролем.
Сегодня все меры, которые реализует Минстрой России, направлены на попытку защитить права наших граждан по договорам долевого участия. При этом в законе о долевом строительстве (214-ФЗ) предоставлена возможность привлекать средства и через жилищно-строительные кооперативы, и через жилищно-накопительные кооперативы и через специальные облигации. Мероприятий же, направленных на обеспечение безопасности таких форм финансирования, не проводится.
Не секрет, что уровень «токсичности» долевого строительства на сегодняшний день составляет порядка 7%. А это означает, что при 700 тысячах заключенных договоров долевого участия гарантированно будет появляться порядка 40-50 тысяч обманутых дольщиков ежегодно. И вывод, который мы делаем, достаточно прост: если не поменять эту модель, то в следующем году у нас появится еще столько же обманутых граждан. И до тех пор, пока эта модель не изменится, так все и будет продолжаться.
- Ранее была введена система страхования ответственности застройщиков, почему она не заработала?
- Когда вводили страхование в этой сфере, нас убеждали что все теперь будет хорошо. Но в результате, мы видим, что страховые компании за этот период собрали 39 миллиардов рублей, а выплатили из них всего лишь 50 миллионов.
Проблема заключалась в том, что, поскольку этот вид страхования носил необязательный характер, страховщики исключали из своего покрытия риски мошенничества и злоупотреблений, тем самым избавляясь и от каких бы то ни было выплат, связанных с ними. А ведь практически все случаи разорения застройщиков имеют именно такое происхождение.
Поскольку масштабы проблемы увеличивались, президент РФ дал поручение создать государственный фонд, который бы гарантировал гражданам – участникам долевого строительства безопасность их вложений. В первоначальном варианте, предложенном правительством, фонд обязан был без каких-либо ограничений брать на себя риски любого застройщика, в том числе риски мошенничества и злоупотреблений.
Но было очевидно, что в таком виде он не дожил бы даже до своей годовщины и непременно бы разорился. Тогда появились поправки о создании фонда не в форме некоммерческой организации (НКО), как правительство предлагало изначально, а в более прозрачной, более надежной, более подконтрольной форме публично-правовой компании (ППК). Появились и положения, вводящие очень серьезные ограничения и требования к застройщикам.
Застройщики сейчас, наверное, единственные, кто привлекает средства граждан, и невзирая на то, что уровень привлечения средств физлиц достигал у них 3,5 триллиона рублей, не подпадали ни под какой финансовый контроль или надзор. Если банки, страховые компании, негосударственные пенсионные фонды — все, кто работает со средствами граждан, лицензируются, контролируются, отвечают квалификационным требованиям, соблюдают правила размещения средств и инвестирования, то по отношению к застройщикам ничего подобного не было.
И, по сути, у гражданина остается лишь надежда только на порядочность и удачливость того или иного застройщика. Увы, порядочность и удачливость часто дают сбой.
- Недавно вы внесли еще один законопроект о долевом строительстве. Это решит проблемы?
- Наш законопроект направлен, прежде всего, на усиление контроля в данной сфере. В июле на парламентских слушаниях мы собрали обманутых дольщиков и представителей власти более чем из 20 регионов и, проанализировав ситуацию, выявили основные модели и сценарии, которые допускают обман граждан. И по этим моделям мы составили свою «контрмодель».
Например, мы исключаем в будущем возможность нецелевого использования средств, установив, что застройщик – это, прежде всего, исключительный вид деятельности, и что нельзя, привлекая средства граждан, одновременно со строительством работать в другой сфере бизнеса. Средства граждан должны использоваться строго по назначению.
Второй важный вывод — что одна компания должна иметь только одно разрешение на строительство. Огромное количество историй обмана граждан связано, прежде всего, с тем, что застройщики начинают привлекать средства граждан, и пускают их на строительство сразу нескольких объектов, в том числе и на те, которые еще не имеют определенного и гарантированного спроса. И если застройщик разоряется, вне зависимости от того, достраивается дом, или он только выходит на котлован, все попадает в одну конкурсную массу. И это огромная проблема.
- Но в правительстве звучит идея о том, чтобы вообще отказаться от такой формы как долевое строительство. Вы согласны с этим?
- Наверное, это единственно правильное решение — постепенный уход от модели долевого строительства и переход на цивилизованные рельсы.
Дело в том, что на сегодняшний день гражданин остается один на один с застройщиком, заключая напрямую договор, и правды здесь, по сути, добиться достаточно сложно. Здесь должна быть другая парадигма, когда деньги, которые гражданин хочет вложить в строительство жилья, должны быть защищены, так же как банковский депозит. То есть нужен банковский механизм.
Именно поэтому мы сейчас должны осуществить переход к тому, чтобы человек имел дело с банком, так же как при размещении своих средств на депозитных счетах. А вот все риски, связанные непосредственно со строительством, должны быть разделены между застройщиком, банком и Фондом защиты прав граждан.
Существуют различные мифы: мол, все это приведет к тому, что большое количество застройщиков «лопнет», появятся новые обманутые дольщики, снизится объем возводимого жилья, а само жилье подорожает в каких-то немыслимых объемах — на 20-30%. Все это спекуляции.
- Почему вы так думаете?
- На днях разговаривал с одним застройщиком, который реализует проекты в Хабаровском крае. Это очень порядочный человек и опытный предприниматель, который начал несколько лет назад проект, продал 70% квартир через договоры долевого участия. Соответственно, 70-80% построил, но уже практически год у него продаж квартир вообще нет. И основная проблема на сегодняшний день – это отсутствие спроса.
Многие привыкли работать на постоянно растущем рынке, и именно поэтому у нас сейчас, если и не во всех, то во многих городах, предложение жилья превышает платежеспособный спрос. В том, что жилье нужно, никто не сомневается, но люди не могут его приобретать в связи с отсутствием денег на такую покупку.
Так вот, этот предприниматель полагает, что самым оптимальным было бы наличие у него партнера в качестве банка, который бы гарантированно профинансировал строительство. Но понятно, что сейчас в банке ему никто не даст этих денег, а если кто и готов дать, то это будет чудо, и это чудо будет стоить 20-25% годовых. А ведь это все закладывается в цену квадратного метра и ложится таким часто невыносимым грузом на проект.
Именно поэтому, в том числе, у нас такой уровень проблемных объектов. Отсюда и становится очевидной необходимость перехода к новой модели. Это связано не только с ситуацией с обманутыми дольщиками, но и с ситуацией в целом на рынке.
- Под новой моделью вы имеете в виду банковскую? Чем она будет отличаться от нынешней?
- Дело в том, что доверия к застройщикам сегодня нет. Все больше людей хранят свои деньги на банковских депозитных счетах, а не вкладывают их в жилье. Да и какое доверие может быть при таком уровне токсичности этой модели и том объеме долгов, который есть? Чтобы развивался рынок жилищного строительства необходимо вводить срочные меры по восстановлению доверия. А путь к этому лежит только через повышение надежности этого рынка.
Мы должны сделать надежными вложения в жилищное строительство, как для граждан, так и для банков. В противном случае, при том низком платежеспособном спросе на жилье, который существует, кризис на рынке жилищного строительства будет только усугубляться. Чтобы спасти темпы развития жилищного строительства, нам нужно также менять модель, причем поэтапно.
На первом этапе, начиная с 1 июля 2018 года, мы прописали новый механизм контроля, который предполагает банковское сопровождение деятельности компаний, привлекающих средства граждан для строительства жилья. Это позволит ограничить их право использования полученных средств нецелевым образом, а также своевременно реагировать в случае возникновения финансовых проблем у этих застройщиков.
В нашем законопроекте также предусмотрена возможность банков останавливать нецелевые платежи. То есть мы делаем все более и более прозрачной деятельность застройщиков для банков. Помимо тех требований, которые уже прописаны в законе, мы предлагаем ввести ответственность бенефициаров, так же как это сделано в банковской сфере. Солидарную ответственность будут нести лица, прямо или косвенно владеющие более 5% капитала компании — застройщика. Потому что сегодня очень много в разных регионах людей с печально знаменитыми фамилиями, которые продолжают свою работу и только плодят проблемные объекты и обманутых дольщиков.
Далее необходимо задействовать практику эскроу-счетов (специальные счета для выплат на установленные цели — ред), гарантировать их защиту, а также обеспечить прозрачность ценообразования и подконтрольность застройщика при распоряжении средствами дольщиков. Только таким образом мы сможем восстановить доверие к этому рынку, а, соответственно, повысить и его привлекательность.
- Это все решает проблему появления новых обманутых дольщиков, а что делать с уже существующими? И сколько их?
- Согласно данным рабочей группы, созданной в рамках партии «Единая Россия» 10 лет назад, более 190 тысяч человек обманутых дольщиков – это те, кого удалось, что называется, спасти: дать жилье, добиться восстановления их прав. Но на сегодняшний день на учете у этой рабочей группы остается порядка 130 тысяч таких же обманутых граждан.
Помните, есть такой сказочный персонаж, которому голову отрубают, а у него взамен вырастает две. Вот и здесь приблизительно то же самое получается. Поэтому, чтобы, наконец, решить эту проблему в целом для страны, следует действовать по нескольким направлениям.
Во-первых, надо поставить точку в самой возможности обмана граждан, чтобы при решении проблемы на ее месте не возникала новая схожая. Это мы и делаем сейчас, серьезно меняя законодательство.
Во-вторых, необходимо решить проблему тех граждан, которые уже обмануты, и здесь велика роль регионов. Ведь в проблемах дольщиков есть косвенная вина региональных и муниципальных органов власти, потому что они выдавали разрешение на строительство и должны были контролировать его ход вплоть до окончания.
Сегодня в 72 регионах России есть обманутые дольщики. Поэтому считаю важным, что по распоряжению правительства РФ каждый такой регион принял соответствующие программы или, как сейчас принято называть, «дорожные карты». Но этого мало, учитывая, что программы часто бывают просто формальными или удобными для региональных властей. Именно поэтому мы добились, чтобы в сентябре этого года все эти программы были опубликованы на сайте Минстроя России. Это оказалось очень действенным.
- В чем выражается эта действенность?
- В Госдуму стали поступать многочисленные обращения граждан, которые либо не видят своего дома в соответствующей «дорожной карте», либо указывают на некорректные сроки строительства. И поэтому сейчас мы ведем очень серьезную работу в рамках рабочей группы Госдумы, направленную на корректировку «дорожных карт» в соответствии с действительностью.
Важным шагом будет введение с 1 января 2018 года в работу Единой информационной системы жилищного строительства, в которой должны быть отражены все объекты, начиная с момента выдачи разрешения на строительство и заканчивая сдачей в эксплуатацию. В системе будут опубликованы все сроки, все документы, все принятые решения и даже фотографии со стройплощадок. И если будет какая-то просрочка, ее сразу будет видно, и уже не будет необходимости доказывать, что этот объект проблемный.
Мы ставим перед собой задачу, чтобы за те три года, которые дал президент для перехода на новую модель жилищного строительства, действующие договоры долевого строительства были выполнены, и была решена проблема обманутых дольщиков. Государство дало регионам колоссальный ресурс для решения проблемы – это возможность использовать федеральную землю в качестве компенсации вновь привлеченным застройщикам, которые взялись за завершение строительства проблемных объектов.
Есть и другой инструмент – мы с нового года значительно сократили для застройщиков срок банкротства, полностью убрав период наблюдения. В результате, вопросы, связанные с проведением процедур, которые годами могли длиться, теперь могут быть проведены в более сжатые сроки.
Не менее важное в этом вопросе – это полная открытость. Сейчас самая большая проблема у людей – отсутствие информации. С пострадавшими гражданами мало кто ведет диалог. И наша задача – обеспечить этот диалог для наших граждан, чтобы их не могли «водить за нос», чтобы они знали, что происходит, и могли требовать выполнения тех обязательств, которые берет на себя исполнительная власть на местах.
- Вы уже, к стати, упоминали, что цены на недвижимость стагнируют. Не придется ли нам в ближайшее время, решив проблемы дольщиков, заниматься и проблемами самих застройщиков?
- Я считаю, что для застройщика даже в данный момент, даже в той модели, которая была все эти годы, его бизнес, несомненно, выгоден. Недавно встречался с достаточно крупным застройщиком, который ведет в Сибири проект. Он говорит, что на сегодняшний день их доходность составляет 5-10%. Конечно, это далеко не сверхприбыль, но все-таки это нормальный уровень прибыли для бизнеса во всем мире.
При этом слышу от того же застройщика, что он уже 5-6 лет не увеличивает цены на возводимое жилье. Но ведь за это время увеличились цены на стройматериалы, причем существенно, изменился курс доллара, — то есть произошел капитальный излом экономики. И если сейчас, после этого излома, прибыль сохранилась на уровне 5-10%, а цены не повышались, то что же было 5-6 лет назад?! А это были сверхприбыли. Именно поэтому возникает сегодня недовольство некоторых застройщиков — от сверхприбыли очень сложно отказаться.
- Насколько рискованно, на ваш взгляд, сейчас инвестировать с строительство жилья? Стоит ли это делать, оправдан ли этот риск?
- Здесь, скорее, срабатывают некие шаблоны, которые мы привыкли использовать с точки зрения долевого строительства и не только. Сегодня, по данным Центробанка, на 1 ноября чуть менее 25 триллионов рублей граждан размещено на депозитных счетах. Многие из этих денег могли бы участвовать в строительстве жилья, если бы не большие риски долевого строительства.
Но мое мнение, что большинство граждан, которые сейчас вкладываются в долевое строительство — это те, кто оказался в отчаянной ситуации, и кому просто деваться некуда. А те инвесторы, у которых есть свободные средства, туда не идут и не вкладываются. Они оценивают риски и здраво подходят к инвестированию.
При переходе на новую модель финансирования жилищного строительства через банковскую систему мы, в конце концов, сможем дать возможность работать этим триллионам и приносить пользу стране и развитию экономки при этом — без риска для граждан.
Источник: АИ «Прайм»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме