Внесенный в Госдуму законопроект, предлагающий внести изменения в Градостроительный кодекс в целях «комплексного развития территорий» и ускоренного расселения ветхого и аварийного жилья, вызвал бурную реакцию в среде общественников и профессионалов. Документ окрестили «законом о всероссийской реновации» (хоть слово «реновация» в нём даже не присутствует) и подвергли жёсткой критике. Почему, — объяснил «Известиям» преподаватель Московской высшей школы социальных и экономических наук, архитектор Ярослав КОВАЛЬЧУК.
Главные опасения у критиков вызывает перспектива переноса московского опыта реновации на регионы: большая плотность застройки в районах реновации, высокая этажность зданий, отсутствие парковок, качество архитектуры. Эта критика знакома и понятна, но у законопроекта могут быть и другие последствия: например, разрушение системы городского планирования и регулирования, в результате чего развитие городов станет полностью хаотичным.
Правительство настроено решительно: премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что законопроект будет принят до конца года. Скорее всего, так и будет, но этого недостаточно для запуска реновации. Без бюджетного финансирования она не состоится. Стоимость проектов реновации выше, чем у строительства на свободных территориях. Нужно расселить жителей, а для этого нужны дома и земельные участки. Потом нужно снести здания и реконструировать инфраструктуру. Это всё серьезно повышает себестоимость проекта.
В Москве реновацию удалось запустить только с большим бюджетным финансированием. В регионах стоимость жилья ниже, чем в Москве, но там потребуется еще большее финансирование из бюджета. В региональных бюджетах, за несколькими исключениями, денег на это нет, в муниципальных — тем более. Если федеральное финансирование будет, реновация состоится. Если нет — будет просто еще один закон.
Кроме того, я считаю, что у этого закона могут быть и такие последствия, как возможность обойти требования генпланов и «правил землепользования и застройки», изымать собственность и возводить что и как угодно, называя это «комплексным развитием».
Документ вводит новый правовой инструмент — «комплексное развитие территорий» (далее — КРТ). Если вы подумали, что это как-то связано с развитием территорий или комплексным развитием, то это не так.
КРТ вводится вместо КУРТ (комплексное устойчивое развитие территорий) и РЗТ (развитие застроенных территорий). Это особый правовой режим, который можно установить на части городской территории. После этого там начинает по-другому работать законодательство — какие-то нормы исчезают, другие начинают действовать. В КРТ не нужно учитывать утвержденные генпланы, проекты планировки и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). То есть это такие «острова свободы», где у администрации и девелоперов полностью развязаны руки.
Решение о КРТ принимается городской или региональной администрацией без участия депутатов и публичных слушаний. В течение недели администрация должна опубликовать решение о КРТ и можно начинать «реновацию».
Решением утверждаются границы КРТ — это ключевой момент. В нынешней редакции законопроекта есть критерии, по которым их нужно устанавливать, но они прописаны так, что оставляют большое поле для интерпретаций. Почти любую территорию можно отнести к КРТ, главное — желание и творческий подход администрации.
Представим себе квартал, застроенный пятиэтажками. Там стоит семь домов, два из них — аварийные. Для реновации нужно, чтобы не меньше половины территории занимали аварийные дома или дома, включенные в адресную программу по расселению. Вопрос: какую территорию в нашем воображаемом квартале занимают аварийные дома? Если земля размежевана и у каждого дома есть земельный участок, это легко посчитать, но обычно земля не размежевана, участков нет и их придется как-то придумывать.
В Москве, например, часто рисуют границы участков по отмостке зданий. Отступаем метр от наружных стен и получаем участки для нормальных домов, а к аварийным относим всю остальную территорию. И всё получается — больше половины территории занимают аварийные дома. Есть и другая возможность: территория реновации может состоять из нескольких частей в разных местах города.
Кроме территории жилых домов, КРТ можно устанавливать и для нежилой застройки. В этом случае есть те же требования про аварийные здания, но еще могут быть самовольные постройки и здания, не соответствующие установленным «видам разрешенного использования». В этом случае простор для творчества еще больше.
Третий вариант — территории, свободные от застройки. То есть можно взять поле в границах городского округа и проводить там «реновацию».
После утверждения решения о КРТ должен быть создан проект планировки территории. Он разрабатывается без учета градостроительной документации, которая была утверждена ранее, и определяет параметры будущей застройки. Параллельно разрабатываются поправки в генплан и ПЗЗ. Затем проводятся публичные слушания и проект планировки утверждается администрацией. Поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически.
Использовать КРТ можно для самых разных проектов. Это возможность для администраций и девелоперов почти полностью отказаться от градостроительного регулирования. Нашу систему городского планирования часто критикуют за то, что она плохо работает: города развиваются хаотично, появляется точечная застройка, огромные жилые массивы, уродливые здания. Да, она несовершенна, и ее нужно улучшать. Но этот закон улучшений не предлагает. Наоборот, с его помощью можно будет уничтожить то, что есть.
Возможно, это всё напрасные опасения. Например, в 2017 году вступили в силу поправки и появились КУРТы — примерно то же самое, что и КРТ. Однако за прошедшие годы ни одного КУРТ реализовано не было. Возможно, с КРТ будет то же самое.
В любом случае, предложенная редакция законопроекта будет меняться. Сейчас документ дорабатывается. Хочется надеяться, что в итоге он не будет содержать лазейки для обхода Градкодекса, а будет способствовать именно комплексному развитию территорий.
Источник: «Известия»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме