Премьер-министр Владимир Путин на совещании в Кирове в четверг поручил ускорить темпы строительства жилья и к 2020 году увеличить его в 2,4 раза, а улучшать жилищные условия, сказал премьер, надо «с помощью различных механизмов». Что заложено в программе «Жилище» и насколько реальны планы правительства – об этом говорят эксперты рынка недвижимости.
Премьер-министр Владимир Путин ставит задачу удвоить жилищное строительство за ближайшие 10 лет, а через 5 лет, согласно новым планам правительства, не менее трети семей должны иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств.
Премьер считает, как он говорил на совещании в Кирове, что к 2016 году необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн квадратных метров, а к 2020 — до 142 млн. Основа успеха – федеральная программа «Жилище», инвестиции в которую составляют более 600 млрд рублей. Согласно новым планам, объем жилищного строительства за ближайшие 10 лет должен вырасти в 2,4 раза. Достичь желаемых показателей, вероятно, будет нелегко, особенно учитывая, что в последние 2 года наблюдалось постоянное снижение объемов ввода жилья. По данным Росстата, в 2010 году было построено всего 58 млн «квадратов».
Жилья будет не просто много, но оно станет и доступным – это вторая задача, озвученная в Кирове Владимиром Путиным. «Так, уже к 2015 году не менее трети российских семей должны иметь возможность приобрести жилье с помощью собственных или заемных средств. Не менее трети, я сказал», — подчеркнул премьер, пояснив, что речь идет о жилищных кредитах, социальных субсидиях и материнском капитале.
Глава правительства посетовал, что ставка по ипотеке все еще высокая – 13,2% и «подавлять инфляцию». Как отметил премьер, месячный уровень ставок по ипотечным кредитам в рублях в ноябре 2010 года достиг 12,6%, а исторический минимум был зафиксирован в первом квартале 2008 года на уровне 12,4%. «В целом мы к этому уровню с вами приближаемся», — отметил он.
Задача номер три — прозрачность конкурсов на застройку. На региональных рынках строительства жилья нельзя допускать монополизм, а также разрешать участие в конкурсах лишь «своих» застройщиков, сказал Путин. При этом он призвал «отсекать фирмы, которые не имеют ни квалификации, ни строительных мощностей, демпингуют за счет разного рода сомнительных каналов, выигрывают конкурсы, а затем сами, ничего не делая, лишь снимая процент и передают стройку в субподряд другим организациям».
Задача номер четыре — продление моратория для госведомств на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности. «Чтобы эти земли не выводились из оборота под разными предлогами, а поступали фонду РЖС для целей жилищного строительства», — сказал премьер-министр.
Итак, напомним, что в федеральной программе «Жилище» заложено положение, согласно которому каждая третья семья сможет купить собственную жилплощадь уже в 2015-м году. При этом на каждого человека будет приходиться по 24,2 квадратных метра вместо сегодняшних 22,4. Среднюю стоимость жилья площадью в 54 «квадрата» власти установили по формуле: средний годовой заработок семьи из трёх человек, умноженный на четыре 4 года. В правительстве считают, что при таком расчете купить квартиру в новостройке можно даже без помощи ипотечного кредита.
«Программа «Жилище», безусловно, хороша, но все же не стоит думать и надеяться, что указанные в ней цифры являются неким абсолютом, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Любая программа долго пишется, не быстро принимается и является скорее «путеводной звездой», чем планом действий. Хотя бы потому¸ что в современном мире экономические реалии меняются быстрее написания любого подобного документа».
Если говорить о расчетах на ближайшие 4 года, когда 30% семей смогут купить квартиру, то это представляется не совсем ясным. В Москве сегодня средняя стоимость жилья в новостройке оценивается в 135-140 тыс. рублей за квадратный метр. Площадь в 54 «квадрата» стоит, соответственно, 7-7,56 млн рублей. То есть семья должна зарабатывать в год около 1,89 млн рублей. Значит, каждый из супругов зарабатывает сейчас 945 тыс. рублей в год, 78,7 тыс. рублей в месяц. Или – 2625 долларов.
По официальным данным Росстата, средняя зарплата в столице составляет 35,6 тыс. рублей (1186 долларов). Таким образом, средний заработок в Москве в 2 с лишним раза меньше заложенного в программе. «Официальная статистика всегда немного лукавит в «пользу» государства, — считает аналитик рынка недвижимости Антон Ванин. – Думается, что цифра средней зарплаты завышена процентов на пятнадцать…Безусловно, уровень заработка от тысячи долларов и выше – это крупные компании, представительства зарубежных фирм, банки, некоторые госструктуры. Большинство же работающих – это сфера обслуживания, здравоохранения, учителя и так далее, то есть те, для кого 1 тыс. долларов – это только мечта, а никакая не реальность сегодняшнего дня. К тому же, правительственная программа рассчитана на всю Россию, а за расчетную единицу берется столичная зарплата, которая и не снилась за пределами МКАД».
«Приказать рынку стать доступным нереально, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор стройкомпании «Век-ХХ1» Аркадий Толкачев. – В строительстве нужна революция – от наказания чиновников-коррупционеров, за счет которых стоимость любого квадратного метра жилья в стране выше на 30-40%, до – быстрого перевода отрасли на самые современные технологии и материалы. Но, здесь все намного сложнее. Нет у нас и таких технологий, нет и материалов, их придется закупать, а пока строить заводы для их производства, на что уйдет не 4 и не 5 лет. До этого времени мы будем по-старинке лить бетон».
«Хорошо, что есть социальные субсидии и есть возможность использовать маткапитал для покупки жилья, — комментирует программу «Жилище» руководитель проектно-сметной компании Москвы Ирина Андрейченко. – Но этих сумм недостаточно, это какие-то тысячи на фоне многомиллионных сумм на квартиру или дом, т.е. 5-10% от требуемого. Ставка по ипотеке намного выше заявленных 13%. Недаром любой банк указывает ставку «от». В это «от» входит все – размер первоначального взноса, наличие другой жилплощади под залог, «белая» зарплата и т.д. То есть все то, что делает эту планку в 13% нереальной для 90% россиян».
«В сегодняшних банковских «джунглях» ипотека выгодна только сами банкам, учитывая, что они берут кредиты под 5-8% годовых, а нам отдают по 15-20%, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости аналитик аудиторской компании Лев Рогалицкий. – Тем более, что заемщик сначала 10 лет платит проценты по кредиту, а только потом начинает рассчитываться на самому кредиту. Чтобы платить ипотеку по заданным программой «Жилище» вводным, семья должна отдавать 25-28 тыс. рублей банку в течение 20 лет, переплачивая за свое жилье 2-2,5 цены и отказывая себе во всем, от одежды – до еды. Утопия».
«Правительство планирует, что 60% нового жилья будет представлено социальными домами по минимальной стоимости, а еще около 30% будут построены на землях Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, т.е. тех землях, которые долгие десятилетия были собственностью министерств и ведомств и никак ими не использовались, — говорит Виктор Щербаков. – На них можно действительно построить много дешевого жилья, которое со временем будет тормозить рост цен на жилье. Но – тормозить от сегодняшнего уровня, от сегодняшнего роста, и не стремительно, а постепенно, в течение многих лет, лет 5-7». «За время освоения федеральных пустырей цена «квадрата» на рынке будет тоже выше сегодняшней, — резюмирует Антон Ванин. — Рост на уровне инфляции – это норма. То есть за время строительства дешевого жилья его стоимость вырастет еще на 50-70%. Вырастут ли за это же время доходы, причем, опережая рост стоимости жилья – вот это и есть ответ на вопрос о том, как и когда будет реализована программа «Жилище».
Ольга Мостовая
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме