Публикации

– Для Выставки недвижимости в СКК тематика строительства городского жилья является приоритетной и основной. Сегодняшняя дискуссия – это продолжение серии круглых столов, которые мы начали проводить с прошлого года, и планируем собирать их каждые две недели.

– Заявления о том, что государство перекладывает развитие инфраструктуры на плечи инвесторов или отказывается утверждать проекты планировок, не было. Речь шла о том, чтобы проекты планировок были дополнены полноценными экономическими разделами, которых сегодня мы практически не наблюдаем. В этом разделе мы могли бы увидеть структуру затрат по развитию проекта. Сегодня проблемы не в проектах, которые могут выполнить любые проектные группы, а в девелопменте. К примеру, если 2-3 застройщика не могут между собой договориться, как кто будет строить в одном контуре, то все работы идут хаотично: у одного изыскательские работы, у другого – участки в собственности и т. д. Было бы интересно договориться о том, чтобы совещания, проводимые по увязке проектов, перенести на ваши круглые столы, где каждая сторона сможет высказаться, почему они не могут друг друга ждать. Единого рецепта, как решить возникающие проблемы, нет. Проблема в том, что мы имеем дело с территориями в 300-1000 гектаров, которые находятся в частной собственности. На вторичном рынке они разделены на десятки и сотни долей без всяких планов. Теперь, когда надо создавать там дороги и сети, появляются проблемы. Инвесторы просят город строить там сети, а другой инвестор в таком случае не понимает, почему ему сети не строят. Если обратиться к зарубежному опыту, то, к примеру, в Амстердаме и Роттердаме вся земля находится в аренде. А там, где земля частная, к примеру, сельскохозяйственная, выкуп земли под инфраструктуру производится только по начальной низкой цене. Участники строительного сообщества должны сесть за стол переговоров и решить, какие участки и в каком порядке они будут совместно осваивать. К примеру, сначала «вскрывать» Каменку, потом Ручьи, Охтинский берег, потом все вместе прийти в город-спутник Южный, затем осваивать зону Пулково.

Главная проблема сегодня в отсутствии грамотных экономических расчетов. Девелоперы говорят, что экономика проекта не позволяет строить инфраструктуру за свой счет. На самом деле происходит следующее: умножается 300 тыс. кв. м на 5 тыс. USD на 1 кв. м. Раньше утверждалось не столько архитектурное и градостроительное решение, сколько смета на строительство рабочего проекта на квартал со всеми дорогами и сетями. Сегодня на рынке также есть специалисты, которые могут подсчитать все это. К примеру, в кварталах реновации одна из проблематик – отсутствие реальной экономики этих кварталов. Почему они из квартала выжимают 480 тыс. кв. м, а не 360? Сегодня руководство города очень своевременно поставило вопрос о том, что оно хочет видеть от компаний. Только после этого можно будет оценить возможность взятия на себя обязательств по поэтапному развитию. По каким-то территориям будет принято решение отложить развитие до 2014-2015 годов, по некоторым – и до 2018-2019 годов. А некоторые площадки, напротив, включить в адресную программу.

– Все скоро заработает. Каждый проект, который сейчас поступил и разработан, должен содержать экономический раздел с определенными данными, из которых городу будут понятны его обязательства по строительству инфраструктуры.

– Эта проблематика очень актуальна для нас, так как мы реализуем жилой проект на 40 га  в зоне Пулково. По проекту планировки 240 га в этой зоне у нас на 9 тыс. квартир, две школы и четыре детских сада. Земля в собственности, и обязательств перед городом по строительству этих социальных объектов у нас нет, а в проекте планировки они присутствуют. Сейчас мы строим первый дом на 510 квартир, и покупатели интересуются, когда здесь появятся школа и детсад. По этому вопросу мы общаемся с городом и обсуждаем возможность использования ГЧП и других схем. Мы же не будем оперировать этими объектами и передадим их городу.

– Есть адресная городская программа, механизм работы которой уже отлажен. У вас есть проблемы с включением в нее?

– Нас нет в адресной программе только потому, что мы еще строим первый дом.

– Возникает разница в интересах девелопера и города. Город думает, что если вы сдаете дом и зарабатываете деньги, то можете улучшить сами свой продукт и самостоятельно построить соцобъекты, так как без школы у вас будут плохо продаваться квартиры. А город потом когда-нибудь, возможно, что-то компенсирует.

– Перед Балтросом этот вопрос встал уже 5 лет назад с началом реализации проекта «Новая Ижора». Нам нужно было инженерно подготовить 285 га земли, которые были переведены из земель сельхозназначения в статус ИЖС. Тогда Балтрос взял на себя порядка 14 км сетей, не считая километража разводки по территории самого района. Однако до сих пор все сети и дороги значатся на балансе нашей компании. Могу сказать, мы ожидаем, что в этом году эти сети будут переданы городу безвозмездно в силу того, что компания терпит определенные убытки по их содержанию и эксплуатации. У нас есть проблемы, так как администрация вынуждена добавить дополнительный тариф для жителей района на содержание этих сетей, что составляет 10 рублей с кв. м. Сейчас в «Новой Ижоре» ведется строительство школы на 825 мест и детского сада, потому что развитие столь крупной территории невозможно без организации нормальной комфортной жизни в этом районе. В прошлом году в проекте Славянка, который находится ближе к Пушкину, мы сдали два детсада и школу, которые сегодня укомплектованы полностью. Эти объекты мы строили также в рамках ГЧП. По этому соглашению город должен был ежемесячно оплачивать наши услуги, но пока мы не получили ни копейки. Застройщики сегодня стремятся сделать так, чтобы город развивался гармонично. Я не знаю в Петербурге ни одной компании, которая готова полностью при реализации проекта КОТ взять на себя все затраты по созданию инженерной, дорожной и социальной инфраструктур. В Cлавянке подобные работы доходили до 80% от стоимости всего строительства.

– В проект, который вы реализуете, просто начали закачивать квадратные метры и отходить от европейских стандартов. Зачем вы стали строить там девятиэтажные дома? В отечественном жилищном строительстве происходит то же самое, что и в автомобилестроении, а мы должны стремиться к тому, чтобы получать на выходе проекты европейского стандарта уже сегодня.

– Европейский квартал у нас нельзя сделать из-за отличий в нормах. У меня на руках плакал не один архитектор, не понимая, почему школу надо поставить в центр жилого квартала. К тому же строительство школы и детских садов серьезно утяжеляет экономику. Если девелопер сам строит детсад, школу, молочную кухню, то, скорее всего, такой проект уйдет в минус, и реализовывать его не будет никакого экономического смысла.
Николай Гражданкин:

- В структуре затрат нашего проекта «Новый Оккервиль» порядка 5% приходится на строительство социальных объектов (2 млрд рублей), 0,7% (0,25 млрд рублей) — на дорожную инфраструктуру, 7% (2,7 млрд рублей) — на инженерную подготовку (газ, вода, электричество, канализация). С начала реализации проекта мы проложили 12 км дорог и 35 км инженерных сетей. Для всех коммуникаций мы получили технические условия и выполнили их. Данные сети обеспечивают жизнедеятельность не только первой очереди, но и всего квартала, а это 15 домов.

– Компания «Балтрос» реализовывает прекрасный проект, и то, что они сейчас сделали в плане социальной инфраструктуры, еще не стало для города обыденной практикой и, видимо, не станет в ближайшем будущем. Балтросу, скажем честно, удалось это сделать благодаря тому, что они получили огромный заказ со стороны Минобороны. Порядка 368 тыс. кв. м на продажу, а 142 тыс. кв. м – для Министерства обороны. Если бы не этот факт и изначально низкая стоимость земли, то реализация этой социальной и инфраструктурной нагрузки была бы невозможна.

–  Правила игры сегодня существуют: есть генплан, ПЗЗ, но непонятно, как быстро они меняются. Пришел новый губернатор, и только из отчета перед ЗакСом я узнал его позицию в отношении развития нашего города. Если раньше город продавал землю, говоря, что будет развивать эти районы, то сегодня он частично от своих слов отказывается.

– Если бы застройщик знал, что те обязательства, которые город брал на себя при проектировании, не будут выполнены, то, конечно, были бы заложены изменения в проект. Когда правила игры меняются во время пьесы, это никого из бизнесменов не устраивает.

– Развитие территорий – это не только строительство жилых комплексов, но и развитие всей инфраструктуры. Практика последних 8 лет заключалась в том, что город довольно планомерно, в соответствии с существующими требованиями, выпустил большое количество материала, утвердил его, но сам город, как девелопер, не отследил, что он не успевает обеспечивать развитие инфраструктуры. Изначально инженерией, дорогами и социальной инфраструктурой занимался город, и он просто долгое время не считал эти затраты. Надо отдать должное, что в администрацию пришли люди, которые, как антикризисные управляющие, провели ревизию затрат. Результаты этой ревизии их ужаснули. Город осознал, что просто не может обеспечить это развитие и отвечать по тем обязательствам, которые были выданы ранее. В Петербурге много земли находится в частной собственности, поэтому администрация не может запретить девелоперу развивать проекты на своей частной земле, если они соответствуют всем нормам. Но поскольку обязательства по строительству инфраструктуры город выполнить не может, то он предлагает девелоперам либо подождать, либо строить это за свой счет. Встает вопрос о том, как много в городе компаний, которые могут взять на себя такие обязательства. Когда администрация говорит, что определит направления, в которые она будет вкладывать, происходит дисбаланс, так как девелоперы, работающие в этом направлении, будут не на равных условиях с другими.Николай Гражданкин:

- Если закладывать стоимость объектов инфраструктуры в стоимость кв.м, то компании это будет по карману. Другой вопрос, будет ли по карману такое жилье покупателям. Если предлагается, чтобы застройщик строил социальные объекты из собственной прибыли, то это тоже невозможно. Как правило, прибыль у застройщика только на бумаге. В реальности прибыль, полученная от строительства дома, идет на приобретение земли, проектирование следующего дома – чтобы не было технологического перерыва между проектами, следующими один за другим. То есть чистую прибыль застройщик может получить на руки, только когда он будет завершать свою деятельность и уходить с рынка. Если часть прибыли, которая должна пойти на подготовительные работы для следующих проектов, пустить на строительство инфраструктуры, то строительство дома будет недофинансировано.

– Мы готовы строить за свой счет дороги и инженерию, но в связи с последними заявлениями губернатора о социальной инфраструктуре у нас появилась проблема. В нашем проекте запланированы школа на 1375 мест, 3 детских сада, но сейчас пока непонятна схема, по которой мы будем реализовывать эти объекты, и неясно, будет ли согласован проект планировки, если мы не будем брать на себя обязательства построить детсады и школу. Проблема еще и в том, как потом передавать городу построенные за свой счет дороги, сети и соцобъекты. Держать их на балансе ТСЖ невозможно, оставлять на балансе компании, которая построила квартал и ушла, тоже странно.

– Объект, о котором вы говорите, относится к элитному классу, и в России, к примеру, в Подмосковье, такие проекты есть.

– В Финляндии и Швеции всю инфраструктуру, независимо от площади участка, строит город. При этом неважно, в чьей собственности находится земля. Инвестор понимает, что точка присоединения независимо от объема застройки будет на границе участка. Видимо, там бюджет муниципальных образований и государственного уровня  прекрасно понимает схему возврата этих инвестиций через налоги, наполняемость рабочими местами и др. У нас каждая компания хочет подешевле купить земельный участок, хочет, чтобы за счет города что-то поближе было построено, а потом дороже продать проект. За границей прекрасно функционируют школы, построенные на частные деньги в рамках ГЧП. У нас эта схема не работает, и инвесторы не готовы вкладывать в строительство, если в их бюджете этой статьи расходов нет. Надо определиться: либо правил игры нет, и каждый инвестор формирует их под себя, либо мы сидим и 10 лет ничего не делаем.

– В области эти вопросы решаются проще. Мы тоже подводим инженерию к своим поселкам, строим дороги. Экономика девелоперского бизнеса сегодня позволяет это делать. Что касается детских садов и школ, то вопрос это непростой. Хотя если работать с нормальной производственной рентабельностью, то девелопер может себе это позволить. Помощь государства в этих вопросах нам, конечно, нужна, но если не закладывать сумасшедшей рентабельности, то это все возможно. Может, в Ленобласти это сделать проще, но я уверен, что и в городе это тоже можно сделать.Николай Гражданкин:

- Если в городе успешно реализуются проекты государственно-частного партнерства при строительстве социальных объектов, то в области эти отношения ни технически, ни юридически не урегулированы. Новые социальные объекты не интересны Ленинградской области, потому что это дополнительная нагрузка на бюджет – надо обслуживать объект, выплачивать зарплаты, коммунальные платежи и пр. В городе действует специальная программа, в результате которой за 2011-2016 должно появиться 56 новых садов (сейчас в очереди стоят более 1200 детей, многие из которых только начали ходить). По школам подобный документ только разрабатывается. В области действует федеральная программа «Социальное развитие села», по которой в год появляется 1-2 садика. Но этого явно недостаточно с учетом огромной территории Ленобласти.

– У каждого объекта есть свой бизнес-план, и мы понимаем, из чего складывается стоимость квадратного метра. Те риски, о которых сказал господин Харазов, мы стараемся посчитать, но сделать это получается не всегда, так как правила игры все время меняются. Мы ратуем за то, чтобы были понятные и хорошо прописанные правила, которые впоследствии бы не изменялись. Когда мы на точечный проект на Ушинского прокладывали за свой счет городской коллектор в 400 метров, то эти риски мы в свой бизнес-план не закладывали, а Водоканал сказал нам: либо ждать 20 лет, либо прокладывать его за свой счет.

– Сегодня государство не берет на себя никакой ответственности и ничего не гарантирует. Те проекты планировок, которые, казалось бы, должны соответствовать всем нормам, иногда открываются сюрпризами для тех, кто входит в эти проекты. Перенос школ на другие территории встречается очень часто.

– Хотелось бы от города услышать очередность освоения территорий Петербурга по Генплану.

–  Мы понимаем масштаб и сложность проблем, которые стоят перед городом в свете значительного сокращения бюджета. Но бизнес не может существовать в тех условиях, когда правила постоянно меняются, когда город объявляет о том, что принятые им ранее обязательства являются неподъемными. За каждой компанией стоят интересы дольщиков, которые рассчитывали, что их дети пойдут в ближайшую построенную школу. И если нам говорят, что эта школа не будет построена, то это влияет не на наше бизнес-решение, а на жизни конкретных людей. Нам сложно принимать на себя обязательства по строительству социальной инфраструктуры, когда мы видим на примере Балтроса, что город из сочетания «государственно-частное партнерство» убирает слово партнерство и свою часть обязательств пока что выполнять не спешит. Если интересами такой крупной компании, как Балтрос, можно пренебречь, то и мы чувствуем себя не вполне уверенно.

– Давайте разделим обязательства на те, которые город взял на себя и не выполнил, и те, которые он должен дать новым девелоперам. Если город не выполнил уже данные обязательства, то это один разговор, а если это новая территория и обязательств нет, то ситуация уже другая.

– Мы занимаемся оценкой городских участков, которые передавались сначала на инвестусловиях, а потом все чаще на торгах. Город предоставляет исходные данные, где учитываются затраты на присоединение и на строительство. В инвестдоговоре, который мы учитывали, в оценке были одни правила игры, а когда участок или его часть раскадастрированы и он вышел на вторичный рынок, то получается совершенно другая ситуация. Когда первичный девелопер получает для комплексного освоения большой земельный участок, то очень часто у него возникает желание что-то изменить в тех правилах игры, которые установлены в инвестдоговоре. У некоторых инвесторов возникает желание изменить инженерные коммуникации и те договоренности по присоединению, которые были достигнуты. Это утяжеляет инвестпроекты и обременяет участки, которые потом выходят на вторичный рынок.

– Главное, за что должно отвечать государство, – соблюдение тех целей, которые оно перед собой ставит. Есть цель обеспечить людей квадратными метрами, но ничего не делается для развития пригородов, и людям приходится уплотняться в городе. Еще одна цель – обеспечить людей социалкой, но на местах происходит другое.

– Мы, скорее всего, придем к тому, что собственники земли, крупные компании будут вынуждены создавать некие конгломерации, агентства или управляющие компании, которым будут делегированы полномочия по обеспечению территорий инфраструктурными объектам. Это будет осуществляться либо на паевой основе в зависимости от будущих улучшений, либо с привлечением инвесткапитала. Другого пути пока нет, так как город не готов, а девелоперы не могут годами ждать. Те капиталы, которые вложены, просто могут съесть любую компанию.

– Удивительно, что девелоперы, которые берут на себя ответственность организовать среду обитания для человека, имея в собственности землю и желая что-то на ней построить, обижаются на государство за то, что они ему еще что-то должны.