Московский строительный рынок всегда был площадкой для инноваций, а также ориентиром для застройщиков всей страны: какие технологии используют в столице? а применимы ли они в регионах? О том, какие тенденции наметились сегодня в столичном стройкомплексе, рассказал в интервью АНСБ председатель Комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Михаил Викторов.
- Михаил Юрьевич, вы возглавляете Комитет по градостроительной политике Московской конфедерации промышленников и предпринимателей и поэтому о московском строительном рынке должны знать всё. Какие настроения здесь царят?
- Я бы сказал, что настроение у девелоперов рабочее. Впрочем, я не затрагиваю сектор транспортного строительства и социальной инфраструктуры, – мне ближе именно застройщики жилья. Так вот, здесь сейчас идет поиск стратегического курса развития, идут дискуссии, что такое девелопер – 2030, и как он будет формироваться. В последнее время появились очень интересные данные по московскому девелопменту на основе опросов и аналитики крупнейших консалтинговых компаний, и на этом хотелось бы остановиться поподробнее.
Конечно, то, что происходит в Москве, существенно отличается от ситуации в Рязани, Ярославле или Омске. Однако здесь работает 405 застройщиков, строятся миллионы квадратных метров жилья, и некоторые тенденции могут быть интересны для других регионов.
Так, сейчас в Москве выдано действующих разрешений на строительство многоквартирных домов на 19,9 млн кв. м – это достаточно приличный задел. При этом совокупный объем предложений за год в Старой Москве упал на 2,3%, а в Новой Москве увеличился на 8,9%. Средневзвешенная цена на первичном рынке Старой Москвы без учета элитных объектов выросла на 5,9%, а в Новой Москве — на 14,3%. То есть Новая Москва как территория комплексного развития, где внедряются новые подходы в планировках пространств, становится более привлекательной, покупатель это учитывает и голосует рублем. Кроме того, правительство Москвы вкладывает серьезные средства, в том числе в транспортную инфраструктуру и строительство метро в Новой Москве – это все, естественно, отражается и на стоимости жилья. При этом в Старой Москве строится и предлагается на рынке 28,7 млн кв. м жилья, в Новой Москве — 7 млн кв. м, то есть 25% от общего объема строительства в столице.
Очень интересные данные представлены по структуре действующих московских застройщиков в зависимости от количества реализуемых проектов. Так, количество застройщиков, которые строят один объект, составляет 68% от всех московских девелоперов. Для меня это было открытием.
- А это сложилось не в результате изменения в законодательстве, когда предписывалось, что одно юрлицо может строить один объект?
- Это требование просуществовало очень недолго и не могло сказаться на структуре девелоперов, так что данные вполне объективные. Далее. От 2 до 5 проектов ведут 23% девелоперов, от 6 до 9 проектов – 5%, от 10 до 15 проектов – 2%, от 16 до 20 проектов – 1%, до 25 проектов – 1%, до 35 проектов – 1% девелоперов. Для меня это было неожиданным, это означает, что московский рынок отличается высокой конкуренцией, и того эффекта, что десятка крупнейших застройщиков контролирует большинство рынка, мы не видим. Кроме того, московский рынок продолжает пополняться новыми игроками, и за первое полугодие 2020 года на нем появилось три новых девелопера. Также сюда пришли и региональные застройщики — тюменская компания «Брусника» и архангельская «Аквилон Инвест». Обе эти компании входят в список системообразующих компаний в строительной отрасли.
Вот такой срез столичного рынка недвижимости. И я считаю, что, исходя из этих пропорций, девелоперам есть куда развиваться, и у нас присутствует здоровая конкуренция.
- Поскольку рынок конкурентный, а покупательский спрос падает, девелоперы должны предлагать своим клиентам что-то очень интересное, да и сами должны применять новые подходы и технологии…
- Совершенно верно! Многие девелоперы сейчас ищут пути развития и конкурентные преимущества, которые позволят им сделать рывок вперед. Здесь я с большим интересом познакомился с применением методов цифровой экономики, о которой многие говорят, и некоторые элементы которой уже становятся обыденностью для тех или иных девелоперских компаний. Эти данные приводит в своем исследовании «Рынок недвижимости – 2020» «ПрайсвотерхаусКуперс», выделяя ряд технологий, которые применяются или запланированы к применению московскими девелоперами.
Прежде всего, нужно отметить внедрение промышленной системы управления клиентским опытом и данными о клиентах. Это, по сути дела, база данных клиентов – покупателей жилья, их предпочтения, социальные данные, которые клиент может и хочет сообщить о себе. Эта база накапливается годами, крупные игроки ее архивируют, анализируют и используют при разработке и продвижении нового девелоперского продукта. Исследование показывает, что 53% игроков рынка эти технологии уже используют, 28% — запланировали на ближайшее время.
Смотрим дальше. Специализированные системы управления недвижимостью, которые я бы отнес к блоку ЖКХ, используют 20% застройщиков, запланировали – 28%. Это очень интересное направление развития – например, у ГК «Эталон» есть соответствующие программы диспетчеризации, позволяющие нашим жителям использовать систему управления, начиная от аварийного вызова сантехника и заканчивая широким набором сервисных услуг — от заказа пиццы до покупки мебели и бытовой техники. Сейчас крупные холдинги пытаются предугадать намерения и предпочтения будущих жителей и создать для них некую экосреду, чтобы все необходимые опции были под рукой и в шаговой доступности. Особенно это стало актуально в условиях карантина.
- Самая популярная тема в цифровизации – это внедрение BIM-технологий. Мне кажется, что многие компании успешно идут по этому пути.
- Да, в исследовании это названо как внедрение специализированной системы управления информацией об объектах строительства и BIM- технологий. Эти продукты уже используют 30% застройщиков, запланировали — 25%. Первые проекты, созданные в BIM, уже строятся. Конечно, не все компании могут похвастаться полным циклом BIM – от проекта через госэкспертизу и разрешение на строительство к строительству, сдаче объекта и передаче цифровой модели управляющей компании. Но уже через два-три года как минимум половина объектов в Москве будут проходить весь этот цикл, и я думаю, что процентов десять площадей будут сдаваться в эксплуатацию уже в BIM-модели.
Мы планируем максимально тиражировать положительный опыт, а также нормировать его. Одно из нововведений, которое будет обсуждаться на первом заседании Комиссии по цифровизации Общественного совета Минстроя России, — это сокращение сроков экспертизы и подготовка BIM-модели от стадии проекта к стадии рабочей документации.
Тут однозначно будет дискуссия, поскольку рабочая документация — это максимальная детализация узлов, оборудования и процессов, и это дороже, чем стадия проекта. Но, тем не менее, это позволяет сразу сократить сроки начала работы и перейти к практической форме контроля BIM-модели с учетом всех деталей. Есть желание сделать максимально полную рабочую BIM-модель, но некоторые критики говорят, что это тяжело, долго и дорого. Другие специалисты говорят, что лучше подольше поработать над моделью, но потом эффективно ее использовать: это резко снижает количество ошибок и исправлений, а также положительно влияет на скорость производственных работ и качество контроля.
Следующий раздел технологий – это управление и принятие решений на основе больших данных и искусственного интеллекта. Это так называемая big data, когда девелоперы используют различные обработки больших баз данных.
В связи с этим отмечу появление нового термина — «правило 15 минут». Это означает, что уже сейчас на основе обработки больших данных девелоперы будут просчитывать экосреду для жителей, исходя из трех рубежей. Первые пять минут перемещения жильцов – это доступность основных потребностей человека: продуктовые магазины, аптеки, различные площадки для отдыха. Второй круг – 10 минут доступности – это парикмахерские, химчистки, хозяйственные магазины. И 15 минут доступности – это общественные территории с местами отдыха и развлечений, кинотеатры, спортивные комплексы, бассейны, фитнес-центры. На основе обработки данных и изучении логистических потоков девелоперы должны формировать соответствующую архитектурную среду, которая будет в краткосрочной и долгосрочной перспективе удовлетворять потребности жильцов этих комплексов и микрорайонов. Как показывает исследование, такие технологии активно используют 15% девелоперов, планируют – 37%.
И завершу свой обзор применением более специализированных технологий – это использование геоинформационных систем, контроль за потоками людей и транспорта в масштабах города. Этим пользуются 18% девелоперов, планируют – 20%. Кроме того, 32% застройщиков внедрили цифровой маркетинг и еще 32% планируют это сделать.
Таковы тенденции рынка недвижимости и строительства – 2020.
- А какие новые технологии домостроения могут появиться в самое ближайшее время?
- Многие девелоперы на первый план выдвигают совершенствование технологий проектирования и домостроения как ключевой инструмент продвижения на рынке. Мне кажется, эволюция технологий домостроения будет идти очень быстро, в течение 3-7 лет — от стандартных монолитных зданий к модульным быстровозводимым зданиям. В Москве ряд крупнейших холдингов не просто планируют какие-то предпроектные разработки, а начинают проработку строительства крупных домостроительных комбинатов с объемом инвестиций в несколько десятков миллиардов рублей, которые позволят через 2-3 года наладить выпуск модульных конструкций.
Причем здесь может быть несколько технологий. Во-первых, есть ЛСТК, которые состоят из металлического каркаса с заполнением, например, легкими бетонами. Во-вторых, есть технологии, когда из монолита с армированием делается модуль площадью от 30 до 150 кв. м, а затем из этих модулей различной конфигурации в течение буквально 2-3 месяцев собирается многоэтажный дом в 9-12 этажей. Такие технологии появятся в ближайшие 3-4 года.
Следующий шаг – это префабрицированные здания. Это, по сути дела, уже сертифицированная продукция, причем на самом заводе. Особенность этой технологии состоит в том, что производственную линию такого комбината с объемом выпуска 40 тысяч кв. м в год можно разобрать в Новгороде и собрать, допустим, в Якутске, лишь бы были материалы для производства: бетон, цемент, арматура, ЛСТК-профили. После выполнения задачи – строительства госпиталя, школы, жилья – линию можно разобрать и везти дальше. То есть модульными будут не только здания, но и сама линия, на которой они будут производиться. И такие линии есть, например, в Германии.
При этом сама продукция будет проходить контроль качества и сертифицироваться прямо на комбинате. Одна из задумок в рамках Комитета по градполитике МКПП (р) и комиссии по BIM Общественного совета Минстроя России — освободить подобного рода префабрицированные здания от госэкспертизы. То есть экспертизу будет проходить привязка к местности, нагрузки, подключение к сетям. А само здание экспертизу не проходит, потому что оно сертифицировано, а его элементы стандартизированы для производства. При этом существующая транспортная основа России позволяет обеспечить доставку этой продукции до Дальнего Востока.
Следующий уровень уже более дорогой, но имеющий также характер префабрицированного, – это здания с применением деревянных СLT-панелей. Мы сейчас ждем запуска первого завода группы компаний «Сегежа». Одной из отличительных черт его продукции является выпуск готовых модулей, не требующих никакой отделки ни снаружи, ни внутри, которые нанизываются на монолитный каркас здания.
И последняя форма – это гибридные здания, сочетание всех новых технологий с учетом маркетинговых предпочтений людей, социальных функций зданий, климата и так далее. Гибридные здания – это, прежде всего, здания для отдыха и развлечений, коммерческого назначения. По нашим оценкам с учетом общения со специалистами, это абсолютно реальные технологии новой городской среды, которые через 5-7 лет можно будет посмотреть, как в районах Новой Москвы, так и на площадке ЗИЛ в Старой Москве.
Все эти технологии таковы, что их может применять любой девелопер вне зависимости от того, сколько зданий он строит – одно или тридцать. Потому что каждый застройщик просчитывает потребности рынка, стоимость строительства и выбирает технологию, которая будет обеспечивать успех проекта.
Источник: Агентство новостей «Строительный бизнес»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме