С 1 июля изменился порядок банковского сопровождения расчетных счетов застройщиков. Однако до сих пор банки не смогли получить от ответственных ведомств пояснения по спорным положениям закона, что порождает правовую неопределенность и существенные риски получения как санкций от регулятора, так и исков со стороны дольщиков.
По данным «Коммерсанта», Ассоциация банков России (АБР) направила письмо министру строительства и ЖКХ РФ Владимиру Якушеву с просьбой ускорить подготовку ответов Минстроя на вопросы банков относительно применения поправок к закону о долевом строительстве (175-ФЗ). Особое беспокойство вызывает трактовка переходных положений для застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. В отношении них действует упрощенный порядок банковского сопровождения расчетных счетов с частичным контролем со стороны банка за операциями. Однако, как отмечает сопредседатель комитета по инвестиционным продуктам АБР Олег Иванов, «из закона невозможно сделать однозначный вывод о том, в каком объеме банк должен осуществлять контроль за операциями застройщика по старым разрешениям».
«Закон обязывает таких застройщиков открыть новый счет в одном из уполномоченных банков,— поясняет Иванов.— При этом техзаказчик и генподрядчик, с которыми у застройщика заключены договоры, вправе использовать для расчетов ранее открытые счета, в том числе в неуполномоченных банках, что делает контроль всех операций по счетам фактически невозможным». Такая правовая неопределенность может обернуться для банков исками дольщиков при недострое объектов. «Работая со старыми разрешениями, банки попадают под серьезные правовые риски, и пока непонятно, каким образом регулятор намерен их снижать»,— заключает представитель АБР.
Эксперты считают опасения банков обоснованными: правовая неопределенность всегда порождает риски, и надо четко понимать, какие именно меры контроля должны осуществляться банком, в котором открыты счета застройщика, каков перечень подконтрольных банковских операций и какова мера ответственности за возможные нарушения. Разъяснения госорганов не имеют для судов заранее установленной силы, но понимание логики законодателя в привязке к правоприменительной практике и к тому, как это понимает надзорное ведомство, может снять и многие вопросы, и риски.
По оценке аналитиков, по старым правилам, разрешавшим долевое финансирование, выданы разрешения на строительство около 19 млн кв. м жилья. «Такой объем будет возводиться три-четыре года,— поясняют в «Алор Брокер».— При средней площади квартиры 60 кв. м это примерно 320 тыс. покупателей. И если хотя бы треть из них купила квартиру по договору долевого участия, то потенциально это десятки тысяч исков к банкам при нарушении застройщиком сроков сдачи или недострое объекта».
В ответственных ведомствах уверяют, что делают все необходимое для разъяснения норм закона. Минстрой проводит семинары по обсуждению новелл законодательства о долевом строительстве, в том числе для представителей банковского сектора. В ЦБ также заявили, что регулярно проводят совещания с кредитными организациями и застройщиками с участием представителей Минстроя и «Дом.РФ». Однако банкиры говорят, что эти обсуждения проблемы не решают. «Устные комментарии Минстроя и ЦБ мало что меняют для банков, пока не будет письменных разъяснений от регулятора, остается значительным также риск санкций за нарушение банковского законодательства»,— говорит один из собеседников “Ъ”. Впрочем, в ЦБ отметили, что Минстрой подготовил информационное письмо по организации банковского сопровождения платежных операций застройщиков и в ближайшее время оно будет направлено в уполномоченные банки.
Сохранить как PDF файл