Публикации

Законодатели утвердили порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, а также состояния конкуренции на товарных рынках. Кроме того, собственники опасных объектов обязаны теперь страховать свою ответственность на случай чрезвычайной ситуации.

Ставки без изменений

Вот уже второй месяц совет директоров Банка России оставляет без изменения один из важнейших экономических показателей – ставку рефинансирования. В данный момент она равняется 7,75 % (установлена Указанием ЦБ РФ от 31.05.2010 № 2450-У). По мнению специалистов, настоящий размер учетной ставки отражает баланс между доступностью заемных средств и инфляционными рисками. Ранее уже высказывались мысли о том, что учетная ставка до конца года изменена не будет.

Цель увеличения доступности кредитов была провозглашена довольно давно, прежде всего, с целью поддержки жилищных кредитов. Однако банки снижали процентные ставки не так активно, как регулятор учетную ставку. Не исключено, что дальнейшее снижение показателя не является в данный момент необходимым, более важным является побудить коммерческие банки снижать свои ставки.

Все это не означает, что ставка изменяться в ближайшее время не будет. Уже в конце августа состоится очередное заседание совета директоров, на котором будут обсуждаться вопросы денежной и валютной политики.

В связи с тем, что до осени депутаты Государственной думы РФ находятся в отпуске, не стоит ожидать принятия новых законов, однако в ходе прошедшего месяца Президент РФ подписал немало уже принятых Федеральным Собранием законов.

Институт медиации закреплен на законодательном уровне

Федеральный закон от 27.07.2010 № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)». Данный нормативный акт вводит относительно новый правовой институт для нашей страны. Теперь легально закреплена возможность привлечь для разрешения спора независимое лицо, именуемое медиатором.

Институт вводится, прежде всего, для разгрузки судов, так как много судебных дел оканчиваются сразу после подачи искового заявления и назначения предварительного судебного заседания. Теперь стороны могут самостоятельно постараться решить возникший спор, привлекая к этому независимое лицо.

Процедуры медиации может применяться к спорам, возникающим из гражданских правоотношений, в том числе, в связи с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности; не применяется к коллективным трудовым спорам, а также спорам, если они затрагивают или могут затронуть права и законные интересы третьих лиц, не участвующих в процедуре медиации, или публичные интересы.

Важным являются такие принципы медиации, как добровольность, конфиденциальность, сотрудничество и равноправие сторон, беспристрастность и независимость медиатора.

Медиатором может быть только физическое лицо, однако введена также категория специальной организации, чья деятельность направлена на организацию проведения процедуры медиации.

Применение процедуры медиации осуществляется на основании соглашения сторон. Процедура медиации может быть применена при возникновении спора как до обращения в суд, так и после начала судебного разбирательства, в том числе, по предложению судьи.

Соглашение о проведении процедуры медиации заключается в письменной форме. Выбор медиаторов осуществляется сторонами по взаимному согласию; организация, осуществляющая деятельность по обеспечению проведения процедуры медиации, может рекомендовать кандидатуру медиатора, кандидатуры медиаторов или назначить их в случае, если стороны направили соответствующее обращение в указанную организацию на основании соглашения о проведении процедуры медиации.

Деятельность по проведению процедуры медиации осуществляется медиаторами как на платной, так и на бесплатной основе, деятельность организаций, осуществляющих деятельность по обеспечению проведения процедуры медиации, — на платной основе.

Результатом процедуры медиации является медиативное соглашение, то есть соглашение, достигнутое сторонами в результате применения процедуры медиации к спору или спорам, к отдельным разногласиям по спору и заключенное в письменной форме.

Сроки проведения процедуры медиации определяются соглашением о проведении процедуры медиации. При этом медиатор и стороны должны принимать все возможные меры для того, чтобы указанная процедура была прекращена в срок не более чем в течение шестидесяти дней.

Законом предусматривается также возможность создания саморегулируемых организаций медиаторов.

Положения закона начинают действовать с 01.01.2011. Нововведения можно охарактеризовать как положительные. Однако, важным могло бы стать императивное требование закона о необходимости проведения медиации по некоторым категориям споров. Возможность проведения медиации на стадии уже судебного разбирательства дает сторонам дополнительные гарантии, что их медиативное соглашение будет утверждено судом. По нашему мнению, институт медиации является необходимым усовершенствованием отечественной правовой системы, но по-прежнему нет четкой правовой регламентации о возможности принуждения сторон к исполнению решения, принятого медиатором, что представляется довольно важным для урегулирования отношений в данной сфере.

Существует предположение, что чем больше сумма спора, тем меньше вероятность передачи разрешения разногласий негосударственному органу, не обладающему аппаратом принуждения.

Новые полномочия Фонда

Федеральный закон от 22.07.2010 № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства». Принятые поправки расширяют полномочия Фонда РЖС, а также предоставляют ему более широкие права по использованию земельных участков и иных объектов недвижимости. Так, теперь Фонд направляет в специальный межведомственный орган свои предложения об использовании земельных участков и иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, не только для целей жилищного строительства, но и в целях предоставления земельных участков для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, размещения объектов инфраструктуры в собственность, аренду или безвозмездное срочное пользование в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ.

Добавлено полномочие Фонда по распоряжению имуществом, находящимся в его собственности. Помимо уже указанных в законе полномочий теперь Фонд может предоставлять право ограниченного пользования (сервитута) земельными участками Фонда в порядке и на условиях, установленных законодательством РФ.

Урегулирована кадастровая оценка объектов недвижимости

Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Довольно серьезные изменения претерпел Закон «Об оценочной деятельности в РФ». Так, теперь указанный закон дополнен главой о государственной кадастровой оценке объектов недвижимости. Законодатель под государственной кадастровой оценкой понимает перечень последовательных действий, включающих следующие этапы:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

3) отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

4) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

5) экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

6) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

7) опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

8) внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение о проведении оценки принимаются органом власти субъекта РФ или местного самоуправления. Оценка должна проводиться не реже, чем раз в пять лет.

Подготовкой и формированием перечня объектов для оценки осуществляет Росреестр.

Важным нововведением является то, что исполнитель работ по кадастровой оценке обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей; сам договор должен быть заключен обязательно до договора на осуществление оценочной деятельности. Иной порядок приведет к тому, что договор на проведение оценки будет признан недействительным, как противоречащий императивным требованиям закона.

После проведения кадастровой оценки саморегулируемая организация оценщиков осуществляет экспертизу отчета по определению кадастровой стоимости объектов и дает заключение о соответствии этого отчета законодательству РФ, после чего отчет утверждается непосредственно заказчиком. В дальнейшем результаты оценки и один экземпляр отчета пересылается в уполномоченный государственный орган для его опубликования.

Очень подробно новый закон описывает процедуру и порядок рассмотрения споров, связанных с проведением кадастровой оценки. Для рассмотрения споров создается специализированная комиссия на основе представительства компетентных органов. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Возможность обжалования решения комиссии также допускается в суде. После окончания споров данные о проведенной кадастровой оценке передаются для внесения в государственный кадастр недвижимости.

Указанный закон внес важное нововведение и в Земельный кодекс РФ. Теперь в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ранее кадастровая стоимость земельного участка устанавливалась в процентах от его рыночной стоимости). Существовавшее ранее положение порождало неопределенность, прежде всего, в судебной практике и создавало серьезные проблемы для землепользователей (к примеру, в тех случаях, когда кадастровая стоимость оказывалась выше рыночной).

Также положения Земельного и Лесного кодексов были дополнены нормой о том, что оценка земель и лесных участков осуществляется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Усилен контроль СРО за капитальным строительством

Федеральный закон от 27.07.2010 № 240-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Наиболее значимые изменения касаются деятельности саморегулируемых организаций (СРО) в целях улучшения контроля за капитальным строительством.

Так, лицо, осуществляющее строительство объекта капитального строительства, должно иметь выданное СРО свидетельство о допуске к работам по организации строительства.

Закон определяет минимально необходимые требования для выдачи свидетельств о допуске к работам по организации подготовки проектной документации, к работам по организации строительства, а также к работам, которые оказывают влияние на безопасность особо опасных и технически сложных объектов; устанавливает минимальные размеры взносов в компенсационной фонд саморегулируемой организации, из которых возмещается вред.

В целях сохранения и увеличения размера компенсационного фонда СРО средства этого фонда размещаются в депозиты или депозитные сертификаты в российских кредитных организациях.

Установлены условия, при которых СРО возвращает взносы организации или индивидуальному предпринимателю, прекратившему членство в СРО. Так, взнос возвращается в случае, если осуществляемые виды работ до 01.08.2010 исключены из установленного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а других допусков к работам, оказывающим влияние на безопасность объектов капитального строительства, указанный индивидуальный предприниматель или юридическое лицо не имеет.

Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Установлен порядок оценки уровня конкуренции на товарных рынках

Приказ ФАС РФ от 28.04.2010 № 220 «Об утверждении Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 02.08.2010 № 18026). Проведение анализа состояния конкуренции на товарном рынке состоит из определения временного интервала исселедования, продуктовых и географических границ рынка; состава хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке в качестве продавцов и покупателей; расчета объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке; определения уровня концентрации товарного рынка; барьеров входа на товарный рынок; оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке.

При анализе состояния конкуренции на товарном рынке в качестве исходной информации о товарных рынках используются данные официальной статистической информации; сведения, полученные от государственных органов, органов местного самоуправления; физических и юридических лиц, а также результаты экономических и товароведческих экспертиз, заключения специализированных организаций.

При определении обстоятельств или действий, препятствующих или затрудняющих и ограничивающих хозяйствующим субъектам начало деятельности на товарном рынке (так называемые «барьеры»), осуществляется выявление наличия барьеров входа на рассматриваемый товарный рынок, а также определение преодолимости выявленных барьеров.

При оценке состояния конкуренции на товарном рынке дается заключение, к какому товарному рынку (по уровню развития конкуренции) он относится, а также происходит оценка перспектив изменения уровня конкуренции.

При анализе состояния конкуренции на товарном рынке, в случае предполагаемой возможности покупателя товара устранять, ограничивать или не допускать конкуренцию на таком товарном рынке, учитываются следующие особенности:

а) при определении временного интервала исследования товарного рынка, продуктовых границ товарного рынка и географических границ товарного рынка выявляется наличие у продавца (продавцов) экономической и технической возможности продать рассматриваемый товар;

б) при определении состава хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, расчете объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке, определении уровня концентрации товарного рынка выявляются приобретатели товара, для которых рассчитываются соответствующие показатели;

в) при определении барьеров входа на товарный рынок и оценке состояния конкуренции на товарном рынке анализируются возможности потенциальных приобретателей приобрести товар на рассматриваемом рынке.

Принят закон об инсайде

Федеральный закон от 27.07.2010 № 224-ФЗ «О противодействии неправомерному использованию инсайдерской информации и манипулированию рынком и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный нормативный акт можно назвать одним из самых ожидаемых законов не только лета, но и всего года. Опасность и вред от неправомерной инсайдерской деятельности и использования информации уже давно осознаются и юристами, и экономистами. Однако в силу сложности описания самого явления, перечня лиц, являющихся инсайдерами, а также опасности привлечения к ответственности за их обычную деятельность средств массовой информации, закон разрабатывался долго и довольно тщательно. Вред от последствий инсайдерской деятельности крайне велик, и было, наконец, принято решение бороться не с последствиями (к примеру, в виде серьезных нарушений и дисбалансов на различных рынках), а с причинами этого явления.

Целью закона является обеспечение справедливого ценообразования на финансовые инструменты, иностранную валюту и товары (далее – объекты), равенство инвесторов и укрепление доверия инвесторов путем создания правового механизма предотвращения, выявления и пресечения злоупотреблений на организованных торгах в форме неправомерного использования инсайдерской информации и манипулирования рынком.

Закон не применяется к отношениям, связанным с осуществлением Банком России своих полномочий (в сфере операций с финансовыми инструментами и проведением денежно-кредитной политики); с осуществлением Правительством РФ и уполномоченным им федеральным органом исполнительной власти, исполнительными органами субъектов РФ операций с финансовыми инструментами в целях управления государственным долгом.

Ключевым в законе является понятие инсайдерской информации, под которой понимается точная и конкретная информация, которая не была распространена или предоставлена (в том числе сведения, составляющие коммерческую, служебную, банковскую тайну, тайну связи (в части информации о почтовых переводах денежных средств) и иную охраняемую законом тайну), распространение или предоставление которой может оказать существенное влияние на цены финансовых инструментов, иностранной валюты и (или) товаров (в том числе сведения, касающиеся одного или нескольких эмитентов эмиссионных ценных бумаг, одной или нескольких управляющих компаний инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, одного или нескольких хозяйствующих субъектов либо одного или нескольких финансовых инструментов, иностранной валюты и товаров и которая относится к информации, включенной в соответствующий перечень инсайдерской информации.

К инсайдерской информации относится информация, исчерпывающий перечень которой утверждается нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти в области финансовых рынков

В частности, к инсайдерской информации Банка России относится информация о принятых ими решениях об итогах торгов (тендеров); информация, полученная ими в ходе проводимых проверок, а также информация о результатах таких проверок;

Перечень лиц, которые являются инсайдерами, установлен ст. 4 Закона. В ней указаны эмитенты, управляющие компании, организаторы торговли, депозитарии, аудиторы и оценщики, лица, имеющие не менее 25 % голосов в высшем органе управления компании и некоторые другие субъекты.

Закон определяет, какие действия считаются манипулированием рынком. Таковыми являются распространение через СМИ заведомо ложных сведений, в результате которого цена, спрос или предложение на объекты отклонились от уровня или поддерживались намеренно на определенном уровне; совершение операций с объектами по предварительному соглашению, в результате которых цена, спрос и предложение подверглись аналогичному воздействию.

Любое лицо, неправомерно использовавшее инсайдерскую информацию или осуществившее манипулирование рынком, несет ответственность. Освобождение от ответственности предусматривается, если лицо, неправомерно использовавшее инсайдерскую информацию, распространившее заведомо ложные сведения, не знало или не должно было знать, что такая информация является инсайдерской, а распространенные сведения — заведомо ложными.

Редакция средства массовой информации, через которое распространены заведомо ложные сведения, ее главный редактор, журналисты и иные работники не могут быть привлечены к ответственности за манипулирование рынком при наличии хотя бы одного из следующих условий:

1) если указанные сведения являются дословным воспроизведением высказываний, интервью, заявлений физических лиц, сообщений или заявлений юридических лиц и такие лица могут быть установлены из содержания продукции средства массовой информации;

2) если указанные сведения являются дословным воспроизведением информации, содержащейся в уже распространенной продукции иного средства массовой информации, которое может быть установлено из содержания распространенных сведений.

Лица, которым в результате неправомерного использования инсайдерской информации или манипулирования рынком причинены убытки, вправе требовать их возмещение от лиц, в результате действий которых были причинены такие убытки.

Опасные объекты надо страховать

Федеральный закон от 27.07.2010 № 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте».

В конце июля Президентом РФ был подписан федеральный закон, который призван урегулировать отношения в сфере страхования от аварий на опасных объектах.

Страхование в данном случае носит обязательный характер. Объектом страхования являются имущественные интересы владельца опасного объекта, связанные с его обязанностью возместить вред, причиненный потерпевшим. Страховым риском является возможность наступления гражданской ответственности владельца опасного объекта по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда потерпевшим.

Согласно нормам закона владелец опасного объекта обязан за свой счет страховать в качестве страхователя имущественные интересы, связанные с обязанностью возместить вред, причиненный потерпевшим, путем заключения договора обязательного страхования со страховщиком в течение всего срока эксплуатации опасного объекта. Ввод в эксплуатацию опасного объекта не допускается в случае неисполнения владельцем опасного объекта обязанности по страхованию.

К опасным объектам, владельцы которых обязаны осуществлять обязательное страхование, закон относит расположенные на территории Российской Федерации и подлежащие регистрации в государственном реестре в соответствии с законодательством о промышленной безопасности опасных производственных объектов или внесению в Российский регистр гидротехнических сооружений в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений опасные производственные объекты, гидротехнические сооружения.

Закон устанавливает размеры страховой суммы по договору страхования в зависимости от числа лиц, которым в результате аварии может быть нанесен вред.

При наступлении страхового случая потерпевший вправе предъявить непосредственно страховщику требование о возмещении причиненного вреда. Соответствующее заявление потерпевшего направляется страховщику вместе с документами, подтверждающими причинение вреда и его размер.

Договор обязательного страхования заключается в отношении каждого опасного объекта на срок не менее чем один год. Документом, подтверждающим заключение договора обязательного страхования, является страховой полис установленного образца.

Страховщик вправе предъявить регрессное требование в пределах произведенной страховой выплаты к страхователю, если вред был причинен вследствие невыполнения страхователем предписаний и указаний органа исполнительной, осуществляющего контроль и надзор в данной сфере, а также в случае, если умышленные действия (бездействие) работника страхователя повлекли за собой причинение вреда потерпевшим.

Коротко

1) Постановление Конституционного Суда РФ от 20.07.2010 № 17-П. Правоприменительные органы, осуществляющие расчет и взыскание алиментов (задолженности по уплате алиментов), при определении размера доходов индивидуального предпринимателя, перешедшего на упрощенную систему налогообложения и избравшего объектом налогообложения доходы, обязаны учитывать понесенные им в связи с осуществлением предпринимательской деятельности расходы в случае их подтверждения. Таким образом взыскание алиментов и иных платежей со всех доходов без учета расходов является неправомерным.

2) Письмо Минрегиона РФ от 26.07.2010 N 28203-кк/08. Минрегион РФ сообщил новые рекомендуемые к применению в III квартале 2010 года индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, индексы изменения сметной стоимости прочих работ и затрат. Индексы предназначены для расчетов стоимости строительства объектов капитального строительства, финансирование которых осуществляется с привлечением средств федерального бюджета.

3) Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2010 № 365/10. Отмена разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в административном порядке не может являться основанием для прекращения возникшего права и признания постройки самовольной.

4) Постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2010 № 2110/10. Лесной кодекс РФ не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности. Ограничения как по виду лесопользования, так и по числу лесопользователей возможно только в случае, когда многоцелевое лесопользование невозможно.

5) Определение ВАС РФ от 26.07.2010 № 9633/10 по делу № А40-81245/09-11-651. Несмотря на то, что в настоящее время ставка арендной платы по Закону города Москвы от 19.12.2007 № 49 не может быть меньше минимальной ставки арендной платы, которая на 2009 год составляет 1070 рублей, суд признал законной ставку арендной платы в размере 1000 рублей, так как п. 1 Дополнения к договору говорит, что «учитывая капиталовложения арендатора в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата остается фиксированной» вплоть до 22.01.2012.

Владислав Кораблин