Почему государство поддерживает крупных застройщиков, сколько в России арендного жилья, чем плохи апартаменты, почему нужно спешить с реновацией и зачем ДОМ.РФ создает собственного девелопера, в интервью Forbes рассказал гендиректор госкорпорации ВИТАЛИЙ МУТКО.
— Программу льготной ипотеки решили продлить до июля 2021 года. Профильный вице-премьер Марат Хуснуллин предлагает продлить ее и дальше, а глава ЦБ Эльвира Набиуллина призывает «своевременно» завершить, чтобы не надулся ипотечный пузырь. Какой точки зрения придерживаетесь вы?
— Объем выдачи ипотеки в этом году растет рекордными темпами. Конечно, главная причина — программа льготного кредитования под 6,5%, запущенная по инициативе президента. Но ипотека на первичном рынке в структуре всего объема выдаваемых ипотечных кредитов занимает около 30%, около 70% — вторичный рынок. Ставки в этом году снижаются во всех сегментах, не только на новостройки. Поэтому росту рынка способствует, в том числе, и мягкая кредитно-денежная политика Банка России. Ключевая ставка составляет всего 4,25%. Рыночные ставки находятся на уровне 8%, а два года назад составляли 11%.
Мы — операторы программы льготной ипотеки. Каждую неделю банки отчитываются о ее реализации. Сейчас выдано 313 200 кредитов на 902,8 млрд рублей. Думаю, что к концу года по программе банки выдадут ипотеки с господдержкой под 6,5% на 1 трлн рублей.
Что касается цен, конечно, мы видим, что они выросли. Росстат оценивает их рост за 9 месяцев на 8-9%. В Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, некоторых других регионах они увеличились сильнее. Тут много факторов: и рост цен на стройматериалы, и нехватка рабочей силы, и рост спроса на жилье. Но что важно? Мы смогли даже в это непростое время подстегнуть запуск проектов. В годовом выражении за октябрь — август он более чем на 40% превысил показатели прошлого года. Появилась уверенность, что застройщики смогут сформировать задел для качественного роста объемов в ближайшие годы.
Что тревожно? Доходы граждан не растут. Несмотря на видимый рост цен, льготная ипотека выгодна и застройщикам, которым она обеспечивает спрос, и гражданам. Но если цена вырастет больше, например на 17-20%, то один из интересантов, то есть покупатель, потеряет выгоду, о чем и говорила Эльвира Набиуллина.
Чтобы избежать этого, нужно наращивать предложение жилья, запускать новые проекты. Вы знаете, что мы как государственный агент реализуем на аукционах вовлеченные в оборот неиспользуемые или неэффективно используемые земли. Строительным компаниям было предоставлено более 6400 га земель под проекты комплексного освоения территорий, на них введено 11,3 млн «квадратов» жилья.
— Может показаться, что действительно основными бенефициарами программы стали крупные застройщики. Льготная ипотека стимулировала рост на первичном рынке. В экономике кризис, а группы ПИК, ЛСР и другие отчитываются о росте выручки. Кроме того, им разрешили позже, чем остальным, перейти на новые правила работы. За что им такая поддержка?
— Бессмысленно отрицать, что крупные застройщики оказывают существенное влияние на экономику, это объективно. Нужно не забывать, что один строит под 7 млн кв.м., другой — под 4 млн кв. м. За каждым застройщиком, его проектом стоят люди, которые вложили свои деньги в стройку. Вспомним ситуации с компанией-банкротом «СУ-155». Недостроенными остались 130 домов в 14 субъектах. Urban Group — компания не достроила 65 домов в Московской области.
После этих кризисов начала готовиться реформа жилищного строительства. Я много общался с застройщиками. Любой человек с 11 классами образования посчитает, что кредит даже под 5% обходится дороже, чем бесплатные средства дольщиков. Откровенно говоря, повторения опыта «СУ-155» никому не хочется. Поэтому переход был плавный. Проекты, в которых стадия готовности выше 30% и более 10% квартир продано, разрешили достраивать по старой схеме. Двум крупнейшим системообразующим компаниям, о которых вы упомянули, разрешили работать по старой схеме.
Раньше из 4-5 трлн рублей в стройке только 600 млрд приходились на деньги банков, а большая часть, 3,7 трлн рублей — это были деньги людей, которые они принесли на котлован. Сейчас уже больше половины рынка, 47,2 млн «квадратов» строится с использованием счетов эскроу. По старым правилам — 44,5 млн кв.м. Объем рынка проектного финансирования, по данным регулятора, достиг 1,9 трлн рублей. По итогам года застройщикам могут быть открыты кредитные линии на 2 трлн рублей.
— Многие застройщики до реформы никогда не работали с банками. Аналитики предсказывали, что до 80% таких застройщиков могут уйти с рынка. Опять же выгода — крупным игрокам.
— Безусловно, наша задача как института развития — создавать конкурентную среду. Другой вопрос, сколько должно быть застройщиков? По данным нашей Единой информационной системы жилищного строительства, на рынке работают 2200 групп компаний, общее число застройщиков составляет 3300 — много это или мало? Ведь компании создают специализированных застройщиков под каждый отдельный объект, это тоже нужно учитывать. Наш Банк «Дом.рф» за год увеличил выдачу [кредитов в рамках проектного финансирования] на 85%, до 685 млрд рублей.
Институт развития «Дом.рф» ведет аналитику рынка, смотрит объемы выданных застройщикам средств в региональном разрезе, величину компаний, и я точно могу сказать, что доступ к проектному финансированию равный у всех. Мы это отслеживаем с периодичностью раз в месяц, затем обсуждаем с застройщиками, банками, ЦБ. Например, сколько документов застройщик должен подавать в банк для получения проектного финансирования? Один банк требует 41 документ, другой — 26. Мы работаем над тем, чтобы требования унифицировать.
Информация по проектам аккумулируется в разных базах. Есть наша ЕИСЖС. Какая-то есть у Главгосэкспертизы, какая-то — у информационной системы Министерства строительства, что-то доступно на Госуслугах. Мы хотим организовать систему одного окна. Я вижу только одну проблему. Еще никогда в истории современной России банки не финансировали строительство так масштабно. Этого не было со времен советского Промстройбанка. До какого-то момента у них просто не было специалистов. Нужны профи, чтобы построить базу.
«Дом.рф» каждый год набирает около 100 специалистов по проектному финансированию, шесть-восемь месяцев обучает их, платит стипендию — и все это из собственной прибыли. А потом 10% лучших забираем себе, остальных отпускаем в рынок. Я говорю об образовательной программе «Проект.Ф», и у нас работают ее выпускники, подготовленные нашими ведущими специалистами.
— Почему именно сейчас, в кризис, правительство решило упорядочить законодательство в связи с апартаментами? Ведь их доля на рынке невелика.
— Вы правы, их доля не очень велика. Но нужно учитывать, что их покупают люди, и многие для своего проживания. И тут несколько вопросов. Почему в условиях падающих доходов они должны платить повышенные ставки по налогам и услугам ЖКХ? Мнение, что такие объекты на четверть дешевле квартир, субъективно маркетинговый ход. И самый важный момент: что, если застройщик обанкротится? А такие примеры есть. Дольщики даже не смогут встать в реестр. Нужно как-то решать проблему, а каким способом, как раз и предстоит решить.
Третий аргумент. К 2030 году нам нужно улучшить жилищные условия более 45 млн семей. В рамках постановки национальной цели и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» необходимо разработать систему статистики, учета жилого фонда, навести порядок, в том числе, с арендным жильем и апартаментами. В Москве их более 1 млн кв. м, а в учете нигде этого нет. Но в столице хотя бы развита социальная инфраструктура, есть общественный транспорт, метро. А в некоторых регионах строят апартаменты без социальной инфраструктуры, и люди оказываются не защищены. Это работа плановая, и дело не только в желании показать лучшую статистику, а в защищенности покупателей таких объектов.
— Как вы можете прокомментировать законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ), который прошел первое чтение в Госдуме? Его много критиковали, например, за то, что он облегчает изъятие у людей их жилья.
— Зайду издалека. В 2018 году Россия принимала чемпионат мира по футболу, до этого Олимпийские игры. Сложная подготовка, большие объемы строительства, многое сопровождалось решением вопросов, в том числе и имущественных. Некоторые из них требовали корректировки закона. Та же история с КРТ. Это очень важный законопроект. Он предполагает внесение изменений в Градостроительный кодекс и другие нормативные документы. Поправки связаны с ускорением различных процедур. Сейчас от задумки до запуска проекта проходит два-три года. По новому законопроекту можно будет уложиться в шесть месяцев.
Понятно, что у людей есть опасения, они хотят, чтобы их позиция была услышана. Они опасаются переселения из центра куда-то на окраину. Законопроект нужно спокойно доработать. Нужно четко прописать, как защищаются права собственников, каков порядок возмещения. Но без такого законопроекта невозможно выйти на показатели ввода 120 млн кв. м в год до 2030 года.
В первую же неделю работы в «Дом.рф» меня пригласил губернатор Тверской области в регион. Показывал микрорайоны Морозовских заводов и складов. Там коммуналки, кажется, как были заселены при Морозовых, так в них и живут люди. Порой без горячей воды, без всего, без нормальной инфраструктуры. Что-то просто в аварийном состоянии. Это стыдно. А территория практически в центре. Если региональная комиссия могла бы ввести там режим КРТ, на ней в ускоренном порядке можно было бы разрабатывать проекты планировки с применением нашего Стандарта комплексного развития территорий, где уже есть готовые решения для таких проектов, — конечно, с учетом законодательства в отношении объектов культурного наследия. В обычном режиме такой проект мог бы растянуться на десятилетия.
Порядка 60-70% жилого фонда в России относится к морально устаревшему жилью. Мы в «Дом.рф» обладаем собственной аналитикой, собственной юридической службой и, конечно, во всем этом участвуем и могли бы быть оператором этой программы.
— Вы возглавили «Дом.рф» в непростой год. Что, по вашему мнению, удалось сделать?
— Во-первых, важно было сохранить темп и уровень работы компании, запустить новые процессы, несмотря на постоянно меняющиеся в пандемию обстоятельства. Когда пришел, почти не поменял команду. Необходимо было не разрушить то, что уже работает, как часы. В «Дом.рф» очень много серьезных молодых специалистов.
Сейчас с учетом Щербинского лифтового завода (принадлежал «СУ-155», достался «Дом.рф» за долги. — Forbes), на котором трудится 1600 человек, коллектив составляет 6500 сотрудников. У нас 70% сотрудников перешли на удаленку. Мы перенесли наш информационный центр в Воронеж. Второе — была задача в пандемию не остановить работу института развития. Мы оперативно разрабатывали документы для запуска программы льготной ипотеки под 6,5%, а «Дом.рф» — оператор и других программ, например, «Дальневосточной ипотеки». Перед нами поставили задачу раскручивать маховик проектного финансирования, в результате у нас одобрено заявок на финансирование около 25 млн кв. м строительства.
У нас двоякая задача. С одной стороны, мы институт развития, с другой — акционерное общество, которое должно приносить акционеру прибыль в виде дивидендов. По итогам девяти месяцев наша прибыль составила 22 млрд рублей — столько же, сколько в прошлом году. У нас есть семь основных KPI: туда входят рентабельность собственных средств, повышение производительности труда, снижение операционных расходов. А есть отраслевые KPI, секьюритизация ипотечных бумаг, например. В этом году мы подойдем к триллиону. А ведь это не в армию отправить, это надо договариваться с банками, обсуждать приемлемые ставки. Уже сейчас мы гарантируем 10% выданных ипотечных кредитов.
— Чем еще будет заниматься «Дом.рф» в 2021 году?
— Стоит задача развивать рынок арендного жилья. В России сдается в аренду порядка 240 млн кв. м. Точной статистики нет. Мы хотим сделать этот рынок цивилизованным, безопасным для арендодателя и нанимателя. Я как раз не говорю про налоги, налоги — это не мое. Просто прозрачность и статистика. У нас есть 13 домов, которые сдаются в аренду. Сейчас мы прорабатываем возможность упаковать их в паевой фонд и продавать паи фонда инвесторам.
Мы занимаемся землей — ввели в потенциальный градостроительный оборот 84 млн кв. м. Нас критикуют, что эти метры еще надо построить. И хотя мы свою работу сделали, участки в земельный оборот вовлекли, мы все равно в будущем году хотим изменить свой подход к строительству. И у субъектов, и у застройщиков ресурсов немного. Поэтому мы создали свою компанию «Дом.рф Девелопмент» и планируем строить сами. На днях пригласили хорошего специалиста «с рынка» ее возглавить.
Будем строить не просто микрорайон на 200 000–300 000 кв. м, а сделанный по нашим стандартам. Специально разработанные «Дом.рф» стандарты развития территорий для комфортного проживания людей. Там учитывается все — от высоты зданий до ширины парковочных мест. Учитываем все современные подходы к развитию районов и городов.
(Фото ТАСС)
Источник: Forbes
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме