Некоторые девелоперы заявляют о намерении выдавать собственную ипотеку под выгодные проценты, чтобы стимулировать спрос на квартиры в строящихся домах. Однако данная идея вызвала скептическое отношение у части профессионального сообщества. В чем же суть так называемой ипотеки от девелопера и какие опасности могут таиться за столь привлекательным предложением?
Ипотека от застройщика – возможно ли?
На рынке недвижимости сложилась ситуации, при которой банки не могут обеспечить адекватные условия ипотечного кредитования, что, естественно, негативно сказывается на потребительском спросе. Напомним, что с 16 декабря 2014 года Банк России принял решение повысить ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых. Правда, уже в январе было принято решение о снижении ставки до 15%, однако данная мера не сильно повлияла на депрессивную ситуацию на рынке ипотеки. Более или менее выгодные условия могут себе позволить предоставлять только крупнейшие банки страны, остальные практически принимают запретительные меры. Крупные банки снижают ставку ипотеки до 15,5%, но данный уровень все равно остается ниже психологического уровня комфорта для большинства потребителей. По мнению аналитиков, под такой процент немногие решаются «впрягаться в кредитную кабалу». Как отмечает Михаил Семенов, вице-президент ГК «КОРТРОС», снижение ставки по ипотеке имеет большое психологическое значение для покупателя, и оказывает куда более сильное влияние на продажи, чем просто фронтальная скидка от девелопера в цене. В итоге застройщики своими силами пытаются исправить ситуацию и стимулировать спрос на квартиры.
Суть ипотечного кредитования заключается в предоставлении длинных и недорогих денег с максимально качественным и надежным залогом — покупаемой недвижимостью. Именно по такому принципу и предлагает работать часть застройщиков, выдавая кредиты в обход банковской системы на льготных условиях.
«В этой ситуации мы готовы предоставлять льготные займы покупателям напрямую. Мы выдаем ипотеку сами, без привлечения банковских денег. Главная особенность здесь в том, что мы прекрасно понимаем, какой актив берем в залог, поскольку сами являемся продавцом, поэтому минимизируем риски. Именно благодаря этому мы можем не требовать огромного пакета документов, быстро принимаем решение о возможности предоставления займа и т.д. При этом если заемщик перестает выплачивать платежи, мы можем, если иного выхода нет, вернуть ему все уже выплаченные им средства и оставить себе дом», -комментирует предложение Максим Морозов, управляющий партнер компании «M9 development».
Но есть и противоположные мнения. Так, с сомнением относится к ипотеке от застройщика Павел Тимошенко, руководитель Ипотечного центра ФСК «Лидер». По его словам, большинство застройщиков строят свои объекты на денежные средства, привлеченные по договорам долевого участия у покупателей будущих квартир, а также привлекают финансирование банков. Всем известно, что ставки по кредитам для бизнеса сильно выросли после повышения ключевой ставки, и сейчас составляют около 25-30% годовых. Таким образом, «не совсем понятно за счет каких средств будут выдавать займы и кредиты застройщики, которые сейчас об этом заявляют». По его мнению, невозможно продолжать строительство на условиях 13-15% годовых, застройщику просто не хватит денег. Фактически, в качестве кредитов им придется выдавать те деньги, которые были привлечены от покупателей со 100% оплатой, либо средства, взятые в банках на строительство по ставке 25-30%.
«Получается что, такие застройщики будут вынуждены работать себе в убыток или закладывать разницу процентов в стоимость продаваемых квартир, что естественным образом сделает их предложение на рынке неконкурентоспособным», – считает эксперт.
Чтобы сохранить покупателя и не повышать цены на квартиры, многие застройщики пошли другим путем: стали разрабатывать совместные программы с банками. Такой путь является не только более естественным, но и безопасным, как для девелопера, так и для заемщика, говорят некоторые эксперты. В качестве примера П.Тимошенко, приводит программу, разработанную в партнерстве со Сбербанком России. По ней переплата по сделке снижается с базовых 14,5% до 9,8% годовых. Происходит это за счет предоставления застройщиком скидки клиентам банка на покупку квартиры в размере 4%. Основная цель подобных акций — стимулирование спроса и сохранение темпов продаж без увеличения стоимости квартир.
Теория и жизнь
Сейчас на рынке предлагаются по сути две схемы, которые подразумевают компенсацию процентной ставки со стороны застройщика.
Первый вариант представляет собой снижение процентной ставки за дополнительную комиссию. Есть банки, которые предлагают понизить ипотечную ставку при условии единовременной выплаты банку определенной денежной суммы. В зависимости от желаемого уровня снижения (которое может быть в пределах 0,5-1,5%) дополнительная комиссия может составить 1-4% от суммы кредита.
Данный платеж может осуществить как застройщик, так и заемщик. Данная схема выгодна в первую очередь для тех заемщиков, которые планируют брать ипотеку на долгосрочный период – свыше трех лет и не планируют досрочного погашения.
При этом пониженная процентная ставка отражается в кредитном договоре.
Второй вариант, это компенсация процентной ставки на определенный период времени.
Так, одна из крупных компаний предлагает покупателям жилья в своих проектах снизить ипотечную ставку на 3% по программе банка ВТБ24, который является партнером акции. Отличие от предыдущей схемы – срок действия пониженной ставки – она фиксируется в кредитном договоре на срок 3 года. По разработанной компанией программе, заем предоставляется на срок до 5 лет. При первоначальном взносе за выбранную квартиру в размере 50% процентов переплата составит 9,9% годовых в рублях, а при первоначальном взносе 30% — 10,1% годовых.
«Данная схема, в противоположность первой, выгодна ипотечникам, планирующим погашение кредита досрочно – в течение первых трех лет, поскольку неизвестно, какая ставка будет у банков по прошествии трех лет» — заключает Л.Цветкова.
Однако большинство все же придерживается мнения, что любые денежные манипуляции без участия банка, это достаточно серьезный риск. Вот как характеризует ситуацию с ипотекой Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. «Девелоперы в данной ситуации являются хозяевами положения, поскольку договор составляется юристами компаний. Поэтому любой застройщик может максимально оградить себя от возможных неприятностей. По большому счету, риск может быть связан с платежеспособностью покупателя. К примеру, нередки случаи, когда компания месяцами и годами пытается получить деньги с недобросовестного клиента, который затягивает выплаты. В данной ситуации застройщик находится в менее выгодном, чем банк, положении, поскольку не обладает присущими кредитным организациям инструментами удержания средств с клиента».
Резюмирует ситуацию на рынке М.Семенов: «По сути, что рассрочка, что скидка в цене, что субсидирование ипотечной ставки — это все способы переложить в карман клиента побольше покупательной способности и выиграть конкуренцию за его кошелек. По форме же для непосвященного покупателя есть видимые отличия, что дает ему пищу для веры в то, что он якобы выбирает из набора вариантов. Это точно повышает вероятность сделки. Для девелопера все эти методы – прямое удорожание продаж и давление на маржу бизнеса».
Естественно, что застройщику необходимо каким-то образом привлечь сумму для компенсации. Одним из вариантов может быть увеличение цены на объект, другим вариантом – предложение скидки, которая для ипотечников может трансформироваться в компенсацию ипотечной ставки. При этом скидка по ставке закладывается в скидку по стоимости квартиры.
Что касается рассрочки, то, предоставляя ее, застройщик не производит полноценного одобрения клиента и задолженность перед застройщиком не обеспечивается залогом.
«Предоставляя рассрочку, застройщик несет те же риски, но еще и не получает залог. Это принципиально иной подход к организации денежных потоков по проекту – вместо получения денежных средств «в моменте» или с небольшой отсрочкой, когда все риски неплатежеспособности клиента перекладываются на банк, застройщик принимает риски на себя и растягивает получение денежных средств во времени. Срок может быть и не очень большим, и существенным – в зависимости от финансовых возможностей застройщика. Такую сделку провести легче технически, так как в ней участвуют две стороны», отмечает финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова.
ИСТОЧНИК: Интерфакс-Недвижимость
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме