Рынок первичной недвижимости переживает непростой период. Повышение цен на материалы совпало с изменением условий программы льготной ипотеки, что вызвало некоторое сокращение спроса. Кроме того, большинство предприятий отрасли перешло на систему проектного финансирования, что потребовало от компаний формирования дополнительных резервов. В то же время темпы строительства во многих регионах растут. О том, как в нынешних условиях будет развиваться рынок, пойдет речь на XII Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», которая пройдет в Санкт-Петербурге 10 сентября. Какие темы будут обсуждаться на форуме, рассказал «РГ» председатель оргкомитета конференции, вице-президент Национального объединения строителей Антон Мороз.
- Антон Михайлович, на конференции, естественно, будут говорить о том, что у людей нет средств на дорогое жилье, отсюда и снижение спроса. Как строительная отрасль может выйти из этой ситуации?
- Определенный потенциал для стабилизации рынка недвижимости мы видим в развитии сегмента ИЖС, цена строительства одного квадратного метра в частном секторе ниже, чем в многоквартирных домах. Строительство индивидуального жилья демонстрирует довольно давнюю тенденцию к росту. Так, с 2017 по 2020 год ввод недвижимости в этом сегменте увеличился почти на 7 миллионов квадратных метров. В 2021 году сектор ИЖС также растет. Так, к 1 июня общий объем ввода жилья в целом по стране составил 28,7 миллиона квадратных метров, из которых 16,2 «квадрата» пришлось на ИЖС. Рост составил 42%.
В рамках стратегии «Агрессивное развитие инфраструктуры», рассчитанной до 2030 года, НОСТРОЙ совместно с Минстроем России разработал отдельную инициативу по развитию ИЖС «Мой частный дом». Она предполагает целый ряд мероприятий, например, развитие комплексной застройки. Сейчас специализированными подрядчиками возводится лишь два-три процента от общего количества частных домов, что не позволяет в полной мере осуществлять комплексное развитие территорий, формировать комфортную среду.
Препятствием к росту объема ввода жилья в частном секторе является недостаточность государственной поддержки и стимулирования строительства ИЖС, также отсутствует плановое развитие пригородных территорий малоэтажной и индивидуальной жилой застройки. Интересный опыт регионов в этом направлении есть. Например, в Белгородской области был создан единый оператор по развитию индивидуального жилищного строительства, это позволило как-то систематизировать процесс возведения частного сектора в регионе.
- Два года назад на конференции в Петербурге довольно жарко обсуждали будущее эскроу-счетов. И вот это будущее наступило, строители обязаны использовать проектное финансирование. Как вы считаете, можно ли говорить о том, что реформа прошла безболезненно для отрасли?
- Введение проектного финансирования, конечно, сказалось на строительных компаниях. При том что к настоящему моменту в рамках проектного финансирования с использованием счетов эскроу застройщики возводят только 69,4% жилья. В 2020 и 2021 годах произошло сокращение объема строительства за счет ухода с рынка ряда застройщиков, оставшиеся компании значительно снизили обороты. Если в сентябре 2019 года в целом по стране разрешение на строительство получили 3850 компаний по 8022 объектам, то на 1 сентября 2021 года 6325 разрешений оформили 3442 компании.
Кроме того, сама система проектного финансирования пока находится на стадии развития и не свободна от недостатков. Так, пока низок уровень конкуренции — из 98 кредитных организаций, имеющих право применять этот механизм, на рынке проектного финансирования работает только 34 банка. При этом 80% проектов финансируются тремя кредитными организациями.
Сохраняется низкий уровень доступности проектного финансирования для небольших региональных застройщиков. Так, во Владимирской области, Дагестане и Кабардино-Балкарии проектное финансирование применяется лишь для трети объектов. Еще в девяти субъектах страны в принципе возводится меньше десяти тысяч квадратных метров жилья в год.
Применяемая в настоящее время схема проектного финансирования привела к «удорожанию» кредитных денег по сравнению с деньгами дольщиков. Средняя ставка проектного финансирования в среднем по стране к 1 июля составляла около 3%. Однако, по оценкам специалистов, за счет различных комиссий реальная ставка может достигать 5-7%. Чтобы система проектного финансирования стала доступна для застройщиков, прежде всего региональных, необходимо повышать доступность банковских денег, снижать кредитную нагрузку главным образом за счет исключениях всех дополнительных банковских комиссий и дополнительных платежей.
- В повестке дня и будущее сельской ипотеки. Не секрет, что во многих субъектах сельскую ипотеку активно берут в городах. Не искажает ли это суть программы?
- В данном контексте для застройщиков любая льготная ипотека – это, прежде всего, инструмент стимулирования спроса на жилье. Высокий спрос — это высокий уровень продаж и, соответственно, возможность начинать новые строительные проекты, обеспечивая в том числе рабочие места и зарплату работникам. Особенно данная антикризисная мера стала серьезной поддержкой застройщиков, завершающих строительство в «старых» правилах, когда средства от продаж квартир обеспечивают финансирование строительных работ. Учитывая стратегические задачи, стоящие перед государством, а также недостаточный уровень доходов населения и возможные риски для кредитных организаций, необходимо и дальше формировать разнообразное предложение на рынке жилья, развивать «ипотечное меню» для всех категорий граждан: льготная ипотека (7%), семейная (4-5%), сельская (3%), ИЖС (6%), ипотека на приобретение первого жилья (6%). При стабильно низких ставках не будет резких всплесков, стимулирующих рост цен на жилье.
- Обсудят на конференции и будущее апартаментов. Надо ли их наделять статусом жилья? Какова позиция НОСТРОЙ на этот счет?
- Существует ряд факторов, благодаря которым строительство апартаментов экономически привлекательно для застройщиков. Так, технические требования к этой недвижимости ниже, чем те, что предъявляются при возведении многоквартирных домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции.
Процесс развития такой недвижимости не является новым явлением в международной практике. Однако в нашей стране, согласно жилищному законодательству, апартаменты не признаются жилыми помещениями, являясь при этом полноценными объектами гражданско-правовых отношений.
Дальнейшее игнорирование законодателем сложившегося рынка апартаментов может привести к нарушениям интересов собственников, а также к ущемлению прав правообладателей иных помещений в зданиях с апартаментами.
Представляется, что необходимо ввести в законодательство такой вид жилых помещений, как апартаменты, и полностью их регулировать как особый вид жилья.
В этом году инфляция в строительной отрасли оказалась очень заметной, один рост цен на арматуру чего стоит. А как обстоят дела с госконтрактами?
- Совсем недавно, 9 августа, было принято постановление правительства N 1315, согласно которому все контракты, заключенные до 1 июля 2021 года, подлежат компенсации в случае, если рост стоимости стройматериалов повлиял на их фактическую цену. Но это постановление распространяется на госконтракты, заключенные на срок более одного года. Стоит отметить, что с начала 2021 года на основании ФЗ-44 было заключено 77 170 контрактов на строительство, реконструкцию, капремонт. Из них лишь 5893 контрактам срок исполнения составляет более года. Таким образом, под условия принятых норм подходит 7,63% контрактов. Конечно, требуется урегулировать ситуацию в контрактах, заключенных на более короткий срок. Такой законопроект уже внесен в Госдуму, его авторами стали депутаты из Курской области.
- В повестку дня конференции вошли проблемы, связанные с объектами культурного наследия. Что планируется обсудить?
- Главной сложностью является то, что строительство, реконструкция, капитальный и даже текущий ремонт существующих зданий, расположенных на территориях охраны объектов культурного наследия, возможны только после прохождения длительных согласований. Например, в Петербурге имеется более 5,2 тысячи зданий с охранным статусом.
Дифференциация таких зданий осуществляется сейчас только по конструктивным признакам (например, особенностям расположения). При этом законодательно отсутствует дифференциация по непосредственному предмету охраны, нет определения того, что является ценным в этом здании. Кроме того, в Петербурге есть еще исторические здания, построенные до 1917 года, они не подлежат сносу. В Едином государственном реестре объектов культурного наследия «исторические» здания отсутствуют, не включаются они и в какие-либо иные реестры. Такая правовая неопределенность существенно тормозит приспособление зданий под современное использование.
- Чем конференция полезна для отрасли?
- Основные наши усилия направлены на то, чтобы собрать самый мощный пул представителей исполнительной и законодательной власти федерального и регионального уровня для обеспечения прямого диалога с представителями отрасли. Это позволяет участникам строительного рынка напрямую задавать вопросы, поднимать проблемы, озвучивать предложения и сразу же получать обратную связь. Основные проблемы отрасли обозначены в программе конференции, и мы ожидаем услышать актуальную информацию и предложения непосредственно в ходе дискуссии. Не удивлюсь, если будут подняты острые вопросы, которые не вошли в программу.
Источник: «Российская газета»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме