По итогам первого полугодия 2016 петербургские застройщики вздохнули с облегчением: по общему мнению, пик кризиса пройден, теперь может начаться рост цен на жилье. В преддверии Дня строителя «Общественный контроль» решил опросить девелоперов, какие еще новые тренды появились на первичном рынке и чем он сейчас дышит.
О том, что строительная отрасль Петербурга начала оживать после кризиса, пик которого пришелся на середину 2015 года, городские чиновники начали говорить еще в начале 2016-го. Тогда комитет по строительству представил планы по объемам ввода жилья в Петербурге на год. В ведомстве пообещали, что, несмотря на пессимистичные ожидания Минстроя, который спрогнозировал как минимум 10,7% падения по всей стране по сравнению с 2015-м, в городе будет введено 2,9 млн «квадратов» жилой недвижимости.
В прошлом году удалось сдать в эксплуатацию 3,03 млн кв. метров. На днях в преддверии Дня строителя вице-губернатор Игорь Албин выразил уверенность, что заявленные ранее Смольным планы будут воплощены в жизнь в полном объеме. При этом чиновник заверил: хотя отрасль в целом переживает далеко не самые лучшие времена, «в целом динамика весьма неплохая». По итогам первого полугодия с таким утверждением застройщики в общем и целом и согласны. Теперь они готовы признать, что 2016 год выдался для них более удачным, чем 2015-й.
Продажи - в рост…
Как отмечают большинство опрошенных «Общественным контролем» застройщиков, в первом полугодии 2016-го продажи жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 15 - 30%, а по крупным игрокам рынка — и до 40 - 50 %. С учетом приграничных с Петербургом территорий Ленобласти в городе, по данным «Петербургской недвижимости», с начала 2016 года было заключено 45 500 сделок, что составило около 2 млн «квадратов» строящегося жилья. Или на 25% больше, чем в первом полугодии 2015 года.
Одной из главных причин роста продаж участники рынка готовы назвать несбывшиеся планы Минфина РФ по сворачиванию государственной программы субсидирования ипотечных ставок к марту текущего года. Тогда, за месяцы до ее окончания (основной бум пришелся на январь), многие граждане решили успеть на последний поезд, что и дало существенный прирост в первом квартале. Однако затем, весной этого года, стало известно, что программа господдержки все-таки будет продлена до 1 января 2017-го.
После чего во втором квартале включились новые экономические факторы: рубль пошел в рост по отношению к евро и доллару - и те, граждане, у кого еще имелись валютные накопления, решили вложить их в недвижимость. Сейчас, летом, девелоперы отмечают некоторый спад продаж, но традиционно надеются на осень и конец года. Тогда снова может быть отыгран фактор завершения программы ипотеки с господдержкой, которая, с большой долей вероятности, уже не будет продлена.
…и цены тоже
После 1 января 2017 года и застройщикам, и покупателям жилья, видимо, останется надеяться на заверения главы Сбербанка Германа Грефа, что в следующем году ставки по ипотечным кредитам (то есть ипотеке без господдержки) могут упасть ниже 11% годовых.
По данным ЦБ на 1 июля этого года, средневзвешенная ставка по кредитам на новостройки составляла 13% годовых. Впрочем, президент Владимир Путин уже призвал россиян не ждать лучших времен и брать ипотеку «сейчас». И, как считают эксперты, в словах главы государства есть свой резон. Потому что в условиях возможного роста продаж и прогнозов насчет снижения ипотечных ставок неизбежно произойдет постепенное увеличение цены «квадрата». По оценкам аналитиков «Главстроя СПб», с октября 2015 года по июнь 2016-го средние цены на рынке новостроек сегмента масс-маркет в традиционной части Петербурга уже выросли на 3,2%. В локациях за пределами КАД была также зафиксирован рост стоимости «квадрата» жилой недвижимости на 2,7%.
До конца 2016 года цена может вырасти еще на 1 - 4% в зависимости от класса новостройки и ее локации. Хотя очевидно, что повышение цен не затронет те проекты и их очереди, которые сейчас не востребованы или реализуются не вполне законопослушными застройщиками. Сейчас в сегменте масс-маркет средняя цена «квадрата» составляет порядка 105 тысяч рублей, а в пригородной зоне ЛО - порядка 71 тысяч за 1 кв. метр.
Рекордные миллионы…
Еще одним показателем улучшения ситуации в строительной отрасли Петербурга, на первый взгляд, могут стать рекордные 7 млн кв. метров жилья, разрешение на возведение которых выдал застройщикам Госстройнадзор за первое полугодие 2016-го. Это в 4 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Однако здесь надо понимать, что в таком скачке сыграли свою роль не только рост продаж и более оптимистичные планы девелоперов на будущее, но и утверждение городским правительством Правил землепользования и застройки. Они существенно ограничили высотность и плотность застройки для тех проектов, которые не были согласованы с чиновниками до вступления в силу новых ПЗЗ. Поэтому многие девелоперы поторопились получить разрешения, что называется, «про запас».
Сколько лет будут строиться заявленные 7 млн квадратов, не берутся предсказывать сейчас даже эксперты. При этом фактический ввод жилья в первом полугодии 2016 года, наоборот, сократился, по различным оценкам экспертов, на 15 - 20% по сравнению с аналогичным периодом 2015-го. Это и дало возможность застройщикам обрести существующий сейчас временный баланс спроса и предложения.
…и болевые точки
Между тем пока что до сих пор не достигнут компромисс во взаимоотношениях застройщиков и Смольного по вопросам строительства объектов социальной инфраструктуры. С 2012 года чиновники с завидным постоянством перекладывали затраты по возведению детских садов, школ, больниц и т.д. на плечи девелоперов, что отразилось в свое время на росте себестоимости квадрата.
В марте этого года чиновники обещали пойти навстречу застройщикам и подготовить механизмы выкупа соцобъектов. Правда, уступки касались только объектов уплотнительной застройки, а не проектов комплексного освоения территорий. В итоге пока что дело пока так и не сдвинулось с мертвой точки, а бремя дополнительных затрат на социальную инфраструктуру застройщики по-прежнему несут на своих плечах и все ждут от Смольного обещанного.
Юлия Ружицкая, директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе:
- Для строительной отрасли самым важным событием, оказавшим влияние на стабильное развитие рынка жилья в новостройках, стал запуск в 2015 году государственной программы субсидирования ипотечных ставок. А в первой половине 2016 года - продление господдержки ипотеки до 1 января 2017 года. Что будет дальше - время покажет. Но очевидно, что сейчас сложились оптимальные условия для приобретения жилья в ипотеку: ставки ниже, чем до кризиса, а цены на жилье за минувшие с его начала полтора года существенно не выросли. Логично также предположить, что более низкие ставки, о которых говорил Греф, приведут к увеличению спроса на жилье. А возросший спрос, как обычно, разогреет цены.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
- Основные причины положительных изменений в строительной отрасли в первом полугодии 2016-го - стабильность в сфере ипотечного кредитования и наличие господдержки ипотеки. В отличие от ситуации, сложившейся в начале 2015 года. В настоящее время доля ипотечных сделок на первичном рынке достигла 58%. Если в конце 2015-го мы предполагали, что максимально реализованный спрос за 2016 год по Петербургу и приграничным территориям Ленобласти составит 3,8 млн «квадратов», то сейчас мы скорректировали свой прогноз в сторону увеличения. Предполагаем, что будет продано порядка 4 млн кв. метров строящегося жилья. Конечно, при условии сохранения стабильной ситуации и господдержки ипотеки.
Петр Буслов, руководитель аналитического отдела «Главстрой-СПб»:
- Говорить о преодоление кризиса на рынке первичной недвижимости Петербурга пока рано. В текущей ситуации «первичка», скорее, находится в определенной точке равновесия. На рынке продолжают развитие тренды, наметившиеся в 2015 году. Ввод новых жилых комплексов замедлился, девелоперы пересматривают сроки реализации своих проектов, адаптируют их под новые правила игры. При этом происходит перераспределение объемов строительства в пользу крупных строительных холдингов - они наращивают свои доли. Согласно нашим прогнозам, при отсутствии экономических потрясений в текущем году спрос на строящееся жилье сохранится на том же уровне.
Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
- Сейчас у застройщиков есть понимание, что дно кризиса нащупано и мы готовы оттолкнуться от него. Безусловно, самые трудные времена рынок пережил в середине 2015 года. С тех пор многое изменилось к лучшему, мы почувствовали оживление еще с начала 2016-го. Осенью возможна еще более положительная динамика. Если в экономике и на рынке не произойдет ничего особо негативного и экстраординарного (а сейчас мы видим некоторую стабилизацию - и макроэкономическую, и геополитическую), то можно рассчитывать на более интенсивный рост в отрасли.
Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС»:
- В текущем году ситуация на рынке достаточно стабильна, мы видим устойчивый спрос на недвижимость класса масс-маркет. Показатели продаж полностью соответствуют прогнозам аналитиков. До конца года мы не ждем каких-либо кардинальных изменений в сегменте строящегося жилья, но хотелось бы большей стабильности во всем.
Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная Стрела»:
- В 2016 году рынок недвижимости Петербурга удивил многих экспертов. В первом полугодии в нашем городе было зарегистрировано в 3 раза больше договоров долевого участия, чем в Москве. Раньше такого не наблюдалось. Полагаю, частично этот взлет можно объяснить темпами жилищного строительства, демонстрируемыми Петербургом, несмотря на кризис. При этом мы видим, что на рынке присутствует достаточно активный спрос, способный поглотить имеющееся предложение. На мой взгляд, к настоящему моменту эти два показателя - спрос и предложение - наконец достигли равновесия. Это значит, что в ближайшей перспективе цены на строящееся жилье начнут потихоньку расти.
Источник: «ОК-информ»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме