Публикации

Последние дни в Сургуте были богаты на строительные новости. Застройщики просят тепла и понимания у властей – им категорически не хватает коммунальных мощностей, а между тем на кону ввод не только двух десятков текущих объектов, но и перспектива возведения трехсот тысяч квадратных метров, половину из которых готов купить округ.

Обманутые дольщики «Сибпроектстроя» получили от властей алгоритм решения своей проблемы, а вместе с ним и новую головоломку. А некоторые чиновники публично пообещали снести капитальный автосалон, строительство которого их ранее никак не смущало. Объединить эти истории в одну с первого взгляда невозможно. Но при детальном рассмотрении все это – про политику, деньги и ответственность.

Строительная политика или политическое строительство

На днях в Сургуте прошло совещание, посвященное одной из самых жарких тем: катастрофической нехватке электроэнергии в городе (об этой проблеме «НГ» писал неоднократно). Но на заседании планировали обсуждать лишь решение сиюминутной проблемы, а не строительство, например, насосной станции, которая бы решила вопрос дефицита на десять лет. Цель была проста: дать застройщикам задание пересчитать необходимые в этом году гигакалории. При этом сколько вводится домов – и так известно, но строители должны еще раз заявить о своих намерениях, четко их конкретизировав. Те, кто соответствующую информацию не подаст, не сможет ввести дом в этом году. С теми, кто пройдет кастинг, будет заключено индивидуальное соглашение. Строители вполне правомерно поинтересовались, на каких условиях это соглашение будет составлено. Но получили ответ, что надо все сначала обдумать, а потом уже готовое предложение обсуждать.

Желание строителей участвовать в процессе решения проблемы с нехваткой тепла понятно – ведь решаться она будет за их счет. По сути, именно они оплатят возможность подключиться к теплосетям, поэтому и цена вопроса должна формироваться на их глазах. Общественности же это необходимо знать, поскольку конечным плательщиком, как обычно, окажется рядовой покупатель будущего жилья. И уж точно знать, каким образом, не строя никаких дополнительных объектов, город выдаст дополнительные 20 гигакалорий.

Впрочем, по версии некоторых строителей эти мощности у Сургута есть. Подтверждение тому нашлось у директора департамента городского хозяйства Александра Калачева, который сообщил, что город сейчас на грани и будут задействованы резервные мощности, предусмотренные для чрезвычайных ситуаций. Последствия того, что муниципалитет готов «распаковать» неприкосновенные запасы, обсуждать не стали.

Что нам стоит всех построить

Выдержка бизнесменов, прибыль которых попала под удар из-за дефицита тепла и принятых в свое время неэффективных решений, удивляет. За десять лет, в течение которых нехватка тепла стала явной, необходимые действия так и не были доведены до конца. Часть необходимых объектов обеспечили городские тепловые сети, со своей стороны ГРЭС-2 построила тепловывод, а вот компания Фортум, которой принадлежат магистральные сети, свои обязательства по строительству насосной станции так и не выполнила, – мол, не выгодны такие инвестиции. Хотя в конечном итоге потраченные деньги все равно спросили бы со строителей в виде тарифа на подключение.

Как выяснилось, застройщики не раз предлагали решить проблему за свой счет. «Мы ведь неоднократно обращались, давайте мы скинемся и поставим котельную. На востоке города по гигакалориям все проблемы лет на пять-десять закроем. У нас газопроводы подошли уже вплотную к той территории, так что возможность есть», – говорит председатель совета директоров «Сибпромстроя» Николай Сторожук. И это не акт самопожертвования, а вполне логичный предпринимательский ход. Ведь раз все инвестиционные траты, так или иначе, лягут на плечи бизнесменов, им, заинтересованным в качественном и недорогом решении, проще самим построить котельную, насосную станцию или что-либо еще.

Тем более сейчас, когда на кон поставлены пять миллиардов окружных рублей. Югра готова купить под жилищные программы, а это снос ветхого жилья и очередь на соцнайм, 120 тысяч метров. Алексей Сафиоллин, президент ассоциации строительных организаций Сургута и Сургутского района, заявил, что ипотечному агентству Югры уже поручено взять кредит в Ханты-Мансийском банке и начать выкупать квартиры.

Округу нужны годовые показатели в один миллион введенных за год квадратных метров жилья. А показатели, как известно, в политике – вещь важная и дорогая. Сургут здесь может разжиться многим: муниципалитет сделает существенный рывок в реализации программ сноса и обеспечения социальным жильем, а строители продадут в два раза больше метров, чем могли бы без участия такого крупного покупателя, как окружной бюджет.

Но все эти пока виртуальные дома надо будет также обогреть, а долгосрочные перспективы по решению тепловой проблемы очень туманны. Чиновники, правда, объявили о том, что вышли на финишную прямую в договоренности с Фортумом. Компания до 20 июля разработает два варианта технического решения проблемы, один из которых – пресловутая насосная станция. Представители администрации говорят о том, что на Фортум уже оказано давление со стороны окружных властей, что стало возможно благодаря другому крупному проекту, в котором заинтересована фирма. В общем, решать хочет и может тот, кто в доле.

Кто в доле?

На днях разразился скандал, связанный с появлением автосалона на месте будущего многоэтажного гаража. Бучу подняли дольщики и кредиторы, которые вложили деньги в строительство жилого дома, стоящего на том же участке, что и автосалон. В итоге застройщик «Сибпроектстрой» их, мягко говоря, подвел: взял деньги и обанкротился. Единственной гарантией получения жилья горе-кредиторы теперь считают землю со всем обременением, находящуюся у них в залоге, а потому появление на ней неизвестного объекта людей взволновало.

Здание автосалона, к слову, не маленькое и выдержано в ярких красках. Однако, его наличие стало для чиновников досадной неожиданностью. Специалисты быстро собрались и отчитались, что меры по предотвращению строительства этого объекта предпринимались: был выписан один штраф, правда, на «Сибпроектстрой», а также уволен один регистратор из регпалаты. А исполняющий обязанности мэра города Роман Марков даже пообещал сделать все, чтобы снести автосалон. Возможно, погорячился, поскольку в последствие заявил, что необходимо ждать «юридически обоснованного» решения.

Теперь коротко о самих дольщиках и кредиторах, обманутых застройщиком. Коротко, потому что сама по себе история звучала много раз и представляет традиционный сценарий развития событий. Остановимся на принципиальных моментах, в частности на земле, которая у людей находится в залоге.

Власти предлагают кредиторам отказаться от обременения участка, поделить его, частично отдать под застройку фонду «Жилище» и ждать готовых квартир. То как будет оформлен юридический вопрос – дело другое: алгоритм разработан и у всех пострадавших, по словам властей, появились шансы стать полноценными дольщиками и требовать свои квартиры с «Жилища». Но люди ни в какую не хотят отказываться от обременения земли и их аргументы понять можно. В этом случае они получат только тот клочок участка, на котором стоит сам дом. А что если «Жилище» не станет кредитором (это необходимое условие реализации юридической схемы)? Многие факторы вообще зависят от решения арбитражного суда. Строительство вновь «зависнет», но у людей на руках уже не останется никаких инструментов для воздействия.

Между тем люди недоумевают, почему вопрос с обременением стал настолько принципиальным. Есть предположения, что у администрации могут быть какие-то свои виды на простаивающие участки земли, отличные от плана застройки.

Про СРО ли?

Вообще кто должен регулировать легитимность тех или иных действий строителей? Список, конечно, велик, начиная с технадзора, регпалаты, администраций различных уровней, выдающих соответствующие разрешения, прокуратуры (это если нарушения уже слишком явные). По сути, целая армия чиновников, которые могут отследить движения на строительном рынке. Вот только кто отследит их движения?

В частности, когда подключиться к сетям получается у тех, у кого вроде как не было на это никакой возможности; когда прямо на глазах у изумленной публики выстраиваются целые финансовые пирамиды из компаний пустышек, обещающих под эгидой правительственных проектов выстроить целые жилые комплексы. В это же время, когда строители готовы решить общую для них с городом проблему теплодефицита, им отвечают, что это юридически сложно.

Может в этом смысле создание СРО (саморегулируемых организаций) и отказ от лицензирования было действительно верным решением? Алексей Сафиоллин рассказывает, что сам был одним из приверженцев перехода на саморегулирование, когда строительные компании могут работать, только вступив в СРО, и после этого несут совместную материальную ответственность за действия каждого. Есть, конечно, опасность создания корпоративных монополий, но ведь есть и профессиональные ассоциации, способные отстаивать интересы рынка.

Однако, сейчас на рынке появились множество СРО, готовых обеспечить допуском к строительной деятельности кого угодно. Интернет буквально пестрит предложениями «Минимум документов! Низкая стоимость! Рассрочка! Расчет на сайте! Допуски СРО от 4-х дней!». Крупные СРО пытаются очистить рынок от таких организаций.

Впрочем, рядовой житель, который должен был получить более качественное жилье и социальные объекты, а также гарантии, что «не кинут», пока разницы не ощутил.

Строительный рынок сегодня по-прежнему напоминает масонский орден. Состоит он из избранных, находящихся с власть имущими в особых взаимоотношениях. Сами власти принимают непосредственное участие в ритуалах, но остается это, в основном, за закрытой дверью.

Комментарии экспертов

Алексей Булих, депутат думы Сургута

Строится много, в итоге квартиры пустуют

- В первую хочется сказать, об отношении застройщика к сдаче своих объектов. Как известно, они сдают дома по очереди: первой, второй, третьей. Так вот как раз третья, в которой они должны заниматься благоустройством территории возле дома или вообще не производится, или в каких-то минимальных масштабах. Считаю, что администрации Сургута стоит обратить на это внимание и не подписывать документы о приеме, пока этот пункт не будет достойно выполнен. Вторая претензия по поводу цены квартир: строится много, в итоге очень много квартир пустует, но цена на них не снижается. Возможно в будущем, когда начнет действовать налог на имущество, они об этом задумаются.

Елена Воробьева, директор АН «33 квадратных метра»

К качеству жилья претензий нет

- Главная наша претензия к строителям заключается в том, что квартир строится мало. Всем желающим приобрести жилье мы помочь не можем. Тем более, что в последние годы строители перепрофилировались – начали строить квартиры маленькой площади. Предполагалось, что это ускорит их оборот на рынке не движимости, но в действительности все происходит не так. Большая часть покупателей – это участники ипотечных программ. А малометражное жилье требованиям окружной ипотечной программы, например, не удовлетворяет. К качеству жилья у нас претензий нет. Люди видят, что покупают. К тому же на новое жилье существует гарантия.

Владимир Браташов, консультант главы Сургута

Самая большая проблема — низкая покупательская способность

- Я давно не покупал квартиры, поэтому мне судить сложно. И вообще я рассуждаю с точки зрения специалиста администрации. Поэтому самая известная мне проблема в жилищном строительстве – это низкая покупательская способность населения. По поводу качества жалобы, конечно, были, но с массовым характером подобных недовольств я не сталкивался. Хотя для соцнайма строят средненько. Впрочем, низкая покупательская способность также может негативно отразиться на качестве жилья. Предприниматель не получает прибыли в запланированном объеме, не имеет возможности обновить фонды. Кроме того долго стоящий дом, в котором не могут продать квартиры оборачивается дополнительными потерями для застройщика, в итоге он пытается дороже продать квартиры, и потом люди жалуются что качество не соответствует заявленной цене.

Дмитрий Пефтиев, директор СургутГлавЭкспертизы

Обсудить на форуме