На днях на площадке Госдумы РФ состоялся круглый стол «Финансирование строительства в РФ в современных условиях. Проблемы и перспективы». Его участники попытались ответить на насущные вопросы современного строительного рынка. Как помочь застройщику найти источник финансирования для достройки объекта? Что можно сделать для снижения количества бюрократических процедур, сопутствующих оформлению объектов под застройку? Смогут ли поправки в 214-ФЗ предотвратить новую волну обманутых дольщиков? Из ответов на эти вопросы корреспондент еженедельника «Строительство.RU» сформировал несколько рецептов оздоровления строительной отрасли.
Страхование есть, но нет перестраховки
— На сегодня на российском рынке строительного страхования работает около 20 крупных страховых компаний, — рассказал гендиректор страховой компании «ЭКИП» Андрей Бирюков. — Но, увы, нет перестраховочных компаний. К слову, в мире если они и существуют, то в очень «ненадежных» странах — Уругвае, Нигерии, Монголии и др.
Недавно создано ОВС — Общество взаимного страхования застройщиков. Но порой один дом — возьмем 16-этажное жилое здание — стоит до 4 млрд руб. И всего собранного страхового фонда может не хватить для того, чтобы погасить задолженность перед дольщиками.
Андрей Бирюков познакомил участников дискуссии с французской практикой в этой сфере. В этой стране все сделки между застройщиком и дольщиками оформляются через нотариуса. Причем покупать квартиру на этапе котлована запрещено.
Французские дольщики платят поэтапно: залил застройщик фундамент — дольщик перечисляет первый транш, «поднял» дом на несколько этажей — происходит следующая оплата, и так далее, пока дом не подведут под крышу. Последний взнос — это и есть прибыль застройщика. Причем на всем протяжении строительства процесс контролирует банк. То есть получается, что застройщик строит в кредит. Возможно ли такое у нас?
— До нотариуса мы, пожалуй, еще не доросли, — считают наши строительные эксперты. — Застройщик не готов работать в жестком режиме отчетности и, главное, с опережением («утром стулья — вечером деньги», а не наоборот). А жаль. Это стало бы серьезным барьером на пути появления новой волны обманутых дольщиков.
Руководитель страховой компании «Респект» Александр Артамонов рассказал, что при участии регулятора в лице ЦБ будет сформирован пул страховых компаний, которые, видимо, и будут нести коллективную ответственность за возмещение ущерба по рискованным сделкам.
Проектное финансирование: панацея, но не для всех
У нас миллион организаций, которые оценивают все что угодно, но очень мало таких, кто готов проверить конкретный бизнес-план застройщика. Никто не интересуется, а хватит ли денег у застройщика на тот проект, на который он замахнулся, сколько ему понадобится средств, материалов?
Оказывается, на сегодня из всех финансовых организаций, которые работают с дольщиками, проектным финансированием занимается примерно 1%. Готовы ли банки работать в новом формате?
— Банки-то готовы, — ответил за все банковское сообщество член Совета директоров DDP Group Владимир Гамза. — Но, к сожалению, на сегодня законодательство таково, что кредитно-депозитные организации не имеют права заниматься прямым инвестированием. Значит, нужно менять законодательство.
Интересно, что в 2011 году уже был подготовлен закон о проектном финансировании, но он так и не был принят. Возможно, сегодня нужно просто вспомнить об этом законе, подновить его и запустить в работу.
«Кривой» и «косой» закон сегодня спасает застройщиков
Очень резко на этот раз высказывались участники круглого стола о знаменитом 214-ФЗ о долевом строительстве. Например, член Совета директоров АКБ «Стандарт-кредит» Александр Синельников предложил его вообще отменить. Мол, закон и в самом начале был «кривым» и «косым», в него уже внесено 29 поправок. А сейчас, когда накопилась негативная правоприменительная практика, он и подавно требует переделки, а то и полного упразднения.
Но, вот удивительно, 214-й закон — это чуть ли не единственный документ, который сегодня работает и помогает застройщикам.
— Отменить-то закон легко, — считает министр экологии Московской области Александр Коган. — Но напомню, что многие в свое были ярыми противниками этого закона, например, президент Национальной ассоциации застройщиков жилья Леонид Казинец. — Но когда сегодня пошли разговоры о том, что его нужно отменить, тот же Леонид Александрович встал на его защиту, говоря: «Да это же единственный инструмент, который реально нам помогает в нынешних условиях!»
— Так что, пожалуй, не стоит рубить с плеча, напрочь отменяя долевое строительство и переходя на продажу готового жилья, — резюмировал подмосковный министр. — Похоже, «долёвка» нас еще не раз выручит.
А вот с тем, что дополнительное законотворчество пагубно сказывается на самочувствии строительного комплекса, поэтому нужно наложить мораторий на дальнейшие поправки в судьбоносные законы, согласились все.
Не обязательно иметь квартиру в собственности — можно жить в арендном жилье
Еще один вариант решения острой проблемы обеспечения жильем — доходные дома.
— Давайте развивать наемные дома, — предложил член правления ТПП РФ Андрей Широков. — У нас в стране нулевая цифра арендного жилья. Аренда есть, но она везде «черная» (теневая). Давайте предложим бизнесу строить такие арендные дома, а потом на коммерческой основе сдавать их внаем. А те, кто не может снимать, будут получать субсидию от государства.
По мнению Андрея Широкова, жить в арендном жилье так же достойно, как взять ипотеку и купить квартиру. А желание обязательно иметь квартиру в собственности — это, по его мнению, результат «нашего перекошенного сознания».
Брать деньги у дольщика может только состоятельный застройщик
Депутат Госдумы Александр Хинштейн призвал участников круглого стола еще раз обратить пристальное внимание на финансовую устойчивость застройщиков. Он предложил поставить реализацию крупных строительных проектов в четкую зависимость от суммы уставного капитала на счету застройщика.
По его мнению, уставный капитал застройщика должен составлять 3% от сметной стоимости проекта. Только в этом случае он может брать деньги дольщиков. Напомним, что раньше обсуждалась цифра в 5% или 1 млрд для групп компаний, но затем это было скорректировано.
— Три процента — это не так уж много, — считает депутат. — Допустим, если человек взялся строить многоэтажку средней вместимости, то три процента от стоимости объекта — это всего где-то 10 млн руб.: практически двухкомнатная квартира в Москве. Так вот, грубо говоря, имеешь ты такую квартиру в Москве — тогда можешь собирать денежки с других людей. Не имеешь — извини…
А на субъекты, считает Александр Хинштейн, нужно возложить соответствующие функции по проверке финансовой состоятельности застройщика. Например, наделить их правом останавливать деятельность застройщика по привлечению средств, если у него на счетах, что называется, «ветер дует».
Вот тогда, убежден Хинштейн, мы предотвратим появление на строительном рынке безответственных застройщиков, которые пускаются в строительную авантюру, не имея достаточного капитала в кармане и надеясь на авось.
А вот президент Международного клуба инвесторов «Интеграция», вице-президент МАИН Ирина Радченко считает, что требование о наличии определенной суммы уставного капитала у застройщика кардинально проблемы не решит.
— Это лишь очередное латание дыр, — полагает Ирина Станиславовна. — Решением проблемы была бы передача функции сбора денег напрямую банкам. Средства дольщиков аккумулировались бы на банковском депозите. А банк в это время проверил бы финансовую состоятельность застройщика.
Обманул — в тюрьму!
Как известно, на днях в УК РФ появилась новая статья — о незаконном привлечении средств граждан, предусматривающая уголовное наказание за обман дольщиков.
— Все предыдущие законы не охватывали этого правонарушения, — пояснил инициатор принятия поправок Александр Хинштейн. — Там содержалось упоминание об обязательном наличии умысла, который было чрезвычайно трудно доказать. Теперь же нерадивый застройщик будет отвечать, что называется, по полной программе.
— Вообще, я думаю, что любые наши решения должны защищать, в первую очередь, дольщиков, а не застройщиков, — заключил депутат.
Правда, защищая застройщика и делая его положение на рынке более стабильным, мы как раз и защищаем будущих собственников.
Источник: «Строительство.RU«
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме