Публикации

Подготовленные земельные участки остаются дефицитным товаром, за хорошее «пятно» с документами застройщики готовы платить уже практически по докризисным ценам. Как говорят участники рынка, неизбежный большой земельный дефицит может привести к росту цен на жилье.

Эту точку зрения разделяет главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. По его мнению, налицо и дефицит интересной земли внутри городской черты. «Остались либо хорошие участки с существенными обременениями, например, ЛЭП, которые нужно убрать под землю, что стоит огромных денег, либо чистые поля, куда еще нужно провести коммуникации и дороги, и каким-то образом еще привлечь покупателя», – считает он.

Под жилье

Во время кризиса стоимость участка определялась исключительно наличием у продавца финансовой возможности ждать покупателя с адекватным предложением. Те, кому нужно было продавать участок срочно, были готовы демпинговать, но, как правило, выставленные по заниженной стоимости участки были неликвидны и не вызывали интереса у потенциальных инвесторов. Ликвидные же земли не выставлялись на продажу или выставлялись номинально, чтобы посмотреть на уровень спроса и ценовые предложения, но фактически не продавались, так как собственники земель прекрасно понимали, что за периодом спада последует период роста, а продавать хороший актив за бесценок никому не хочется.

Сейчас девелоперов интересуют в основном участки, пригодные под строительство жилья. Как говорят эксперты, причин этому несколько. Во-первых, именно этот рынок первым вышел из кризиса. Соответственно, основными покупателями, имеющими необходимые на покупку средства, выступили застройщики-жилищники. Во-вторых, грядущий дефицит жилья заставлял их активно пополнять свой земельный банк. «Большая часть земельных участков в Санкт-Петербурге сейчас продается под жилищное строительство, – отмечает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». – Также пользуются спросом территории, на которых можно построить многофункциональный комплекс преимущественно с жилой функцией. Участки под строительство коммерческой недвижимости востребованы в меньшей степени. С точки зрения местоположения спросом пользуются все районы города, для жилья эконом-класса в первую очередь востребованы северные районы». По словам экспертов, в течение всего года цены на земельные участки росли. На сегодня спрос остается высоким, однако, ликвидное предложение на вторичном рынке становится все меньше.

В частности, активно продавала излишки своего земельного банка группа компаний ЛЭК. Так, в начале года был на торгах продан группе ЛСР участок на Московском шоссе. С весны компания продает на торгах РАД 10 участков около станции метро «Парнас». Сейчас продано уже 6 из них на общую сумму около 750 млн руб. Оставшиеся будет реализованы на торгах, которые пройдут в конце сентября. Стоимость продаваемой земли составит от 154 до 255 млн рублей за участок – средняя нагрузка на метр возводимых улучшений – $180.

Запас земли

По подсчетам аналитиков рынка, резерв земель в Петербурге, которые могут рассматриваться под развитие, составляет примерно 12 тыс. га. В него входят земли, занимаемые промышленными предприятиями – порядка 5 тыс. га, военно-промышленным комплексом (который в ближайшее время может быть приватизирован) – около 4 тыс. га, сельскохозяйственные земли в ряде районов Петербурга – примерно 3 тыс. га. По мнению директора ССК «Союзпетрострой» Льва Каплана, крупные застройщики имеют в наличии земельные участки, на которых можно построить 40 млн кв. м жилья. Ранее власти называли другие цифры: в комитете по строительству считают, что в активной стадии освоения находятся участки, на которых можно построить от 14 до 16 млн кв. м.

Как говорят эксперты, сейчас спрос смещается в сторону земельных участков, которые расположены вдоль КАД, а также в Ленинградской области – в районах, прилегающих к городу. Как рассказал генеральный директор УК «Унисто Петросталь» Арсений Васильев, именно на границе между городом и областью за последние несколько лет был сформирован под новые проекты земельный банк площадью более 80 га. «Участки в Мурино (28 га) и Красном Селе (15 га) мы купили до кризиса, а пятно площадью 36 га в Колтушах – в самый его разгар, в 2009 году. Строительство трех новых проектов, где будет возведено 750 тыс. кв. м жилья, планируем начать до конца года», – рассказал он.

Таким образом, сейчас можно выделить два основных источника предложения – это земельные участки, находящиеся в городской собственности, а также вторичный рынок.

По словам экспертов, активность земельного рынка напрямую зависит от того, насколько насыщены земельные банки застройщиков. В среднем, как говорили застройщики, нормальным считает состояние, когда компания имеет запас проектов на ближайшие 3-5 лет, не сильно снижая еще годные объемы строительства жилья.

«На ближайшие несколько лет участками мы обеспечены, поэтому можем проводить сделки не в пожарном порядке. Так, в «портфеле» компании находится участок на пр. Блюхера, предназначенный для строительства жилого дома общей площадью порядка 30 тыс. кв. м. Кроме того, мы ведем переговоры еще по нескольким проектам. В частности сейчас идет сделка по приобретению участка под строительство 108 тыс. кв. метров жилья», – говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора «Строительного треста». По мнению Михаила Медведева, генерального директора группы компаний ЦДС сейчас самое время начинать новые проекты. «Рынок переживает стабильные времена — все развивается по предсказуемому сценарию, без потрясений. В целом опасений таких, какие были год или два назад, нет. Продажи растут, дома сдаются, строятся новые объекты», – говорит он. По словам Медведева, сейчас у ЦДС в стадии проектирования и строительства находится 15 жилых комплексов общей площадью около 3,5 млн. кв. м, из них четыре – это проекты комплексного освоения территорий.