Публикации

«Цены на рынке первичной загородной недвижимости пока имеют тенденцию к снижению, а не к росту. Незначительное увеличение цен произошло в единичных проектах, и было связано с повышением степени готовности поселков», – отмечает руководитель службы маркетинга УК «Пул Экспресс «Марина Агеева.

Генеральный директор Управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев оценивает прирост цен в эконом-классе с июня по начало сентября в 2%. На сегодня средняя цена «квадрата» в пригородах, по его данным, составляет 57,2 тыс. руб. Денис Вястрик говорит о диапазоне в 60-70 тыс. рублей.

Многие застройщики предполагают, что летняя тенденция продолжится и осенью, да и вообще рынок будет вести себя спокойно, не обваливаясь, но и предпосылок к бурному росту его участники, к своему сожалению, не видят. «Никакого роста вообще не будет», – считает Марина Агеева. Арсений Васильев прогнозирует сохранение летних показателей и рост в 2% ежемесячно.

Начальник отдела маркетинга компании «Старт Девелопмент» Елена Шишулина чуть более оптимистична. «Поскольку всё лето спрос на пригородные дома был достаточно стабильным, и сентябрь также проходит удачно для девелоперов, мы прогнозируем небольшой рост цены (в пределах 5%) в октябре-ноябре. Наша компания, к примеру, намерена провести плановое повышение стоимости домов в поселке «Золотые ключи» именно в этих пределах», – подчеркивает она.

Ну а наиболее радикально настроен Денис Вястрик, который считает вполне реальным рост в ближайшие полгода по ряду проектов эконом-класса до 15%, что вполне сравнимо с показателями многоэтажной «первички».

Восходящая элита

Зато показатели элитной недвижимости на загородном рынке как раз радуют девелоперов. И в этом ее кардинальное отличие от городской многоэтажной застройки, где куда лучше развивается эконом-класс.

«По нашим наблюдениям, элитный сегмент – единственный на рынке загородной недвижимости, где сейчас наблюдается рост цен. Преимущественно это касается коттеджных поселков в высокой степени готовности от застройщиков с хорошей репутацией. Лето на рынке загородной недвижимости традиционно характеризуется большим количеством показов в коттеджных поселках, несмотря на обычно невысокую активность целевой аудитории в этот период. Тем не менее, этим летом состоялась продажа домовладения в нашем проекте, коттеджном посёлке класса de luxe «Медовое». Для премиального сегмента одна продажа в квартал – вполне адекватный и ожидаемый показатель, поэтому в целом прошедший летний сезон мы считаем успешным», – говорит директор по продажам компании «Петростиль» Михаил Фуксман».

Трудности подсчета

В своих оценках летних изменений объема рынка и количества сделок расхождений между экспертами куда больше. Одни склонны не драматизировать ситуацию, другие говорят о невозможности какого-либо прогнозирования в связи с мизерностью продаж. Так, главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев подчеркивает, что 1-2 продажи в год – обычная практика для большинства игроков, а более серьезные показатели характерны лишь для считанных проектов, которые умудряются «попасть в рынок».

Отчасти солидарна с ним и Марина Агеева. «В последние 2-3 года становится трудно выявить какую-либо закономерность в динамике продаж. В первую очередь это связано с общим снижением продаж, в то время как для статистики требуются более массовые показатели. Тем более что, по некоторым подсчетам, в финансовом выражении весь объем рынка первичной загородной недвижимости почти в два раза меньше объема инвестиций в одну только «Северную долину» или «Балтийскую жемчужину», – говорит она.

Есть определенные «проседания» по продажам и у других девелоперов, которые, к примеру, в «Старт Девелопменте» объясняют вполне объективными факторами. «Формат жилья в нашем поселке находится на стыке квартир и традиционных загородных домов, а потому сезонность спроса на наш проект больше напоминает тенденции на рынке квартир: активизация спроса в марте-апреле и сентябре-октябре и небольшое проседание в летние месяцы. Так, в течение этой весны мы продали на 15% больше домов, чем в летние месяцы. Зато с наступлением сентября спрос, как по команде, вырос в разы, и за половину этого месяца продажи уже в полтора раза превысили августовский результат», – поясняет Елена Шишулина.

В «Унисто Петеросталь», напротив, сетуют не на пассивность покупателя, а на недостаток реально запущенных и готовых к продаже проектов. «Судя по поведению покупателей, средства на покупку недвижимости у населения есть, и меньше их не станет. В силу валютной нестабильности, по нашим прогнозам, покупатели-инвесторы начнут возвращаться к недвижимости», – считает Арсений Васильев.

Меньше и дешевле

Относительно неизменными остались за последние два года и предпочтения покупателей по локации своих владений, а также их величине. «По-прежнему равномерно покупаются как самые маленькие таунхаусы (по 55-65 кв. м), так и коттеджи площадью около 100 кв. м. Можно отметить, что клиенты стали реже интересоваться участками без подряда, и, наоборот, все чаще запрашивают дома с полной внутренней отделкой. Люди устали строить себе пригородное жильё, они хотят в нем жить», – говорит Елена Шишулина.

То же самое относится и к элитному классу загородной недвижимости. «Предпочтения самых состоятельных клиентов за последнее время существенно не изменились. Наиболее востребованы в элитном сегменте предложения со следующими характеристиками: дом площадью от 350 кв. м, участок от 30 соток, удобное и престижное расположение, хорошая архитектура, качественные материалы, развитое окружение, качественная эксплуатация, современные технические решения», – подчеркивает Михаил Фуксман.

По данным Марины Агеевой, в нынешнем году появилась тенденция к росту спроса на таунхаусы. «Этот тип жилья застройщики пытаются привить рынку уже не первый год. Возможно, количество, наконец, переросло в качество, и продажи начались. Успешные в этом сегменте девелоперы учли ошибки своих коллег, которые вывели этот продукт на рынок в прошлые годы. Произошло уменьшение площадей и стоимости. Современные таунхаусы стали более адекватны своему изначальному статусу. За границей этот тип жилья популярен в ценовом диапазоне, условно, эконом и бизнес. У нас сначала пытались преподнести таунхаусы как элитный продукт. В Курортном районе уже несколько лет стоят продажи в 2-3 подобных проектах, где цены на секцию в сблокированном доме достигают 20-30 млн руб.», – напоминает она.

Каркасное будущее

Наконец, еще один тренд, который как раз проявился прошедшим летом наиболее явно – покупатели постепенно привыкают к сравнительно новому для нашего рынка продукту – быстровозводимым домам. По данным участников рынка, продажи в этом секторе увеличились по сравнению с прошлым годом более чем на треть. Впрочем, произошло это, скорее, под давлением самих продавцов.

«Панельно-каркасная и металло-каркасная технологии будут все более популярны у девелоперов. В ее основе деревянный каркас, на который крепятся плиты из OSB (ориентированно-стружечная плита) и утеплитель – получается своеобразный «пирог». Это не более дешевая технология, но строить с ее помощью быстрее и одновременно легче контролировать качество», – объясняет Елена Шишулина.

Способствовать распространению этой технологии и в будущем должны 27 домостроительных комбинатов, расположенных в Ленинградской, Псковской и Новгородской областях. Суммарно они готовы производить по 500 тыс. кв. м жилья ежегодно, но пока изготовляют в два раза меньше.

Евгений Богданов, член совета директоров Jukka TikkanenOY, напоминает, что по этой технологии строится 70% частных домов в Финляндии. Но в России о ней мало что знают, поэтому продавцам приходится вести агитацию и пропаганду. «В эконом-сегменте, где покупатели считают каждую копейку, они попросту боятся новых технологий. Поэтому приходится с ними сидеть и с калькулятором в руках считать выгоду. Такая наглядная агитация занимает много времени, но оказывает необходимое действие», – рассказывает он.

Впрочем, Марина Агеева придерживается иного мнения. «Каркасно-панельные дома нельзя назвать самым популярным видом домостроения. Отчасти это происходит из-за низких эстетических качеств типовых архитектурных проектов. В целях экономии пространства, а также для упрощения изготовления домокомплектов на конвейере, проекты упрощают, вследствие чего они перестают соответствовать ожиданиям покупателей с эстетической точки зрения», – считает она.

Павел Гинёв