У Национального объединения строителей, как оказалось, есть собственные «рецепты» для повышения спроса на новостройки, снижения стоимости строительства и, соответственно, увеличения объёмов вводимого жилья до показателей, обозначенных президентом страны. Данные предложения от имени НОСТРОЙ на состоявшихся в Госдуме парламентских слушаниях озвучил вице-президент национального объединения Антон Мороз.
Задача стимулирования покупательского спроса, по словам Мороза, может быть решена по четырем основным направлениям: повышение доходов населения, снижение стоимости квадратного метра, повышение доступности ипотеки для граждан и установление справедливых условий проектного финансирования для застройщиков. Если два первых пункта из этого списка – дело пока не обозначенной сроками перспективы, то к реализации двух последних можно приступать уже сегодня. Для начала стоит снизить для покупателей жилья величину первого взноса по ипотеке и установить льготный период для ипотечных выплат вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию.
«Фактически, с 1 июля на время строительства дома средства ипотечного кредита будут оставаться внутри банковской системы: они не перечисляются ни самому дольщику, ни застройщику (доступ застройщика к ним будет только после того, как он сдаст объект). При этом у застройщика в отношениях с банком возникает право требовать выплат с эскроу-счета по факту выполнения работ или по отдельным этапам, а у дольщика – обязанность по погашению «тела» кредита и процентов. Кроме того, интерес всех участников обеспечен еще и фондом защиты прав дольщиков, на деятельность которого также отчисляются большие суммы, включенные в стоимость квадратного метра. Таким образом, возникает вопрос: является ли ставка первоначального взноса по ипотеке в размере 15-20% столь необходимой банку для выдачи такого кредита? Мы считаем необходимым рассмотреть вопрос о снижении первоначального взноса до размера не больше пяти заработных плат гражданина при условии, что это будет документально подтвержденная «белая» зарплата. Тем самым мы позволим огромному количеству граждан, которым требуется жильё, войти на рынок и подвигнем их требовать от работодателей выплаты «белой» зарплаты как гарантии одобрения банками ипотечных кредитов», — аргументировал Антон Мороз, полагая, что это позволит не только повысить спрос на ипотеку, но и сформировать «прозрачную систему налогообложения доходов физических лиц».
Банк, который выдает ипотеку участнику долевого строительства с применением эскроу-счетов, фактически не несет никаких затрат, уверен Антон Мороз. Он просто перемещает ипотечные денежные средства на эскроу-счёт и ничем не рискует. Почему бы банку в таких условиях не установить для дольщика льготный период по ипотечным платежам до ввода объекта в эксплуатацию (со снижением размера таких платежей вплоть до нуля)? «Это существенно повысит привлекательность ипотеки для граждан на строящееся жильё и, как следствие, увеличит объем финансирования на первичном рынке. Будут увеличены продажи, повысится рентабельность проектов», — считает представитель НОСТРОЙ.
Ещё один важный вопрос – ставка на проектное финансирование. «Предполагалось, что при высоких продажах кредитная ставка составит 6-7%. По предлагаемой схеме на счете эскроу будут только денежные средства банка и первоначальный взнос по ипотеке, то есть банк сможет снизить ставку проектного финансирования только на сумму первоначального взноса, что повысит итоговый процент по кредиту для застройщика. Однако, по нашим расчетам, данное повышение будет не более чем на 2%, поскольку доля ипотеки в долевом строительстве резко возрастет. Кроме того, уже сейчас банки предусматривают возможность оплаты процентов по кредиту застройщиком после сдачи объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счетов, то есть дополнительной финансовой нагрузки на застройщика в период строительства не возникнет. А это очень важно, поскольку дополнительная финансовая нагрузка от 6 до 10% на нынешний момент может ложиться на компанию за счёт пользования эскроу-счетами. Мы предлагаем Центральному банку РФ рассмотреть указанную схему и включить ее в разработанный рекомендательный стандарт ипотечного кредитования», — озвучил очередное предложение Антон Мороз.
Для проектного финансирования тоже не мешало бы разработать стандарты, считают в национальном объединении,- они не позволят банкам злоупотреблять своим доминирующим положением и помогут выстроить чёткую систему взаимоотношений застройщиков и банковского сектора внутри рынка. «Сегодня равноправия между банкирами и застройщиками не существует, — отметил Антон Мороз. — В большинстве случаев застройщик является зависимой стороной и вынужден принимать условия банка или закрывать свой проект. Банки же включают в свои договоры возможность изменения ставок и досрочного расторжения по собственной инициативе, внесение каких-либо правок в договоры даже не обсуждают, по непрозрачной методике и с дисконтом до 50% от рыночной цены оценивают земельные участки и собственные вложения застройщиков… При расторжении договора застройщик должен в течение месяца вернуть все средства, иначе — гигантские штрафы и неустойки. Всё это приводит к увеличению стоимости строительства на 10-15%. Естественно, эти затраты ложатся на дольщиков».
В общем, картина получилась не радостная, но не бесперспективная. Впечатлившись докладом, председатель думского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков, по чьей инициативе, собственно, и были организованы слушания, тут же запросил у Антона Мороза предложения по разработке стандартов проектного финансирования с изложением главных тезисов, предложения по стандарту ипотечного кредитования и экспертную оценку типовых условий банков, которые приводят к удорожанию стоимости строительства при введении эскроу-счетов. По мнению парламентария, выставляя такие условия, банки создают дополнительные преграды для застройщиков, что не способствует решению поставленной перед ними задачи.
Сохранить как PDF файл