Покупать квартиры в многоквартирных домах, построенных на землях сельхоз назначения (с разрешенным использованием для дачного строительства), а также на землях населенных пунктов (с разрешенным использованием для ИЖС) может быть очень рискованно.
Дело в том, что в последнее время участился снос многоквартирных домов (таунхаусов) на землях с/х назначения с разрешенным использованием для дачного строительства, а также на землях населенных пунктов с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства. Далеко не всякий покупатель знает, что малоэтажные многоквартирные дома, возведенные на землях коттеджных, садовых и дачных поселков строить и эксплуатировать в принципе запрещено. Получается, покупатели рискуют остаться без квартиры и без денег.
Эта проблема довольно долго замалчивалась, пока недавно не развернулась настоящая борьба между чиновниками и теми, кто приобрел такие квартиры. К примеру, это коснулось таких районов Подмосковья, как Одинцовский, Ленинский, Балашихинский и Красногорский.
На самом деле, в соответствии с действующим законодательством (имеется ввиду Градостроительный кодекс и Закон о дачной амнистии), собственники земли, выделенной под ИЖС или для садоводства, могут строить и оформлять право собственности на построенный на данном земельном участке дом до трех этажей площадью до 1,5 тыс кв. м в упрощенной порядке. Этим и пользуются недобросовестные застройщики. Они возводят на индивидуальных участках трехэтажки на 15-30 квартир и распродают их дешевле иных аналогичных объектов рынка, расположенных в обычных домах.
Схема их действий известна. Поскольку при строительстве на землях ИЖС имущественные права на дом возникают по «Закону о дачной амнистии» (93-ФЗ от 30 июня 2006 г.), застройщики, закрыв тепловой контур дома и поставив окна, двери и лестницы, делают заявку в БТИ. После этого, специалисты БТИ дом обмеряют и выдают технический паспорт, который до 1 марта 2015 г. и будет являться единственным документом, подтверждающим факт возведения жилого дома на участке, содержащий его описание.
Далее, по закону «О дачной амнистии», в течение 30 дней дом оформляется в собственность физического или юридического лиц. При этом, заметим, нигде, ни в органах госрегистрации, ни в БТИ с застройщика не потребуют ни разрешения на строительство — для незавершенной постройки, ни разрешения на ввод готового объекта в эксплуатацию.
Для госрегистрации дома и участка земли достаточно подать техпаспорт, кадастровые паспорта на участок и дом, распоряжение местной администрации о присвоении дому почтового адреса и документ о принадлежности земельного участка. После чего, застройщик, являясь собственником целого дома, распродает его по долям конечным покупателям. А вот уже у этого, конечного, покупателя могут начаться проблемы.
На практике, уже после заселения ни в чем не повинных и полностью расплатившихся покупателей квартир, суды по искам прокуратуры или надзорных инспекций выносят решения о прекращении их прав собственности и сносе домов за счет их владельцев.
В итоге, деньги за оплаченное жилье вернуть невозможно, ведь часто и спросить не с кого. Как правило, продавцы – это либо компании с нулевыми финансовыми активами, либо граждане, покинувшие страну или не имеющие никакого имущества и доходов. Более того, порой в качестве продавцов вообще выступают подставные лица.
Стоит отметить, что характерными признаками незаконного строительства многоквартирного дома является тот факт, что само назначение участка указывается как индивидуальное жилищное строительство. Затем следует насторожиться, если есть по факту совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к такому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Не должно быть элементов общего имущества, кроме того, одним из признаков является схема реализации на стадии строительства. Также насторожить должно отсутствие центрального отопления, центральной канализации и водопровода. Ну и, в довершение, недоверие должно вызвать то, что квартиры отчуждаются в виде долей или частей жилого дома.
Итак, чтобы не купить квартиру в доме, который может пойти под снос, нужно проверить документы, содержащие следующие сведения о земельном участке:
- кадастровый паспорт с указанием категории земли (должно быть указано, что это земли населенных пунктов (земли поселений), а видом разрешенного использования должно значится: «для строительства многоквартирного дома»);
- документ, подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок;
Для дома необходимо проверить:
- разрешение на строительство;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- кадастровый паспорт с указанием назначения: «многоквартирный дом»;
Для квартиры это должны быть:
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру, а не на долю или часть дома в многоквартирном доме;
- выписка из ЕГРП о правах (обременениях) на квартиру.
Также следует отказаться от договора купли-продажи, если отсутствуют такие необходимые коммуникации, как электричество, вода, свет и газ.
Сохранить как PDF файл