Реформа долевого строительства верная, но не своевременная, считает председатель Комитета по градостроительной деятельности Московской конфедерации промышленников и предпринимателей, председатель Совета Союза «МООСС» Михаил Викторов. Её бы стоило начать в стабильные 2012-2014 годы, тогда бы на кардинальные изменения системы финансирования жилищного строительства не было столь болезненной реакции со стороны строителей. Да и законодатели могли бы спокойно и последовательно доводить до ума каждое её положение, а не ходить по кругу с очередными правками предыдущих поправок 214-го ФЗ.
По словам Михаила Викторова, в процессе реформы главный акцент был сделан на защиту прав дольщиков, и теперь было бы неплохо уделить внимание проблемам застройщиков. Многочисленные законодательные изменения лишили многих из них не только сна, но и финансовой самостоятельности. По новым правилам быть или не быть проекту решают банки, а интересы банков и строителей сегодня не совпадают.
«Нужно отдать должное Минстрою России, — он на все предложения строителей реагирует быстро и адекватно, но, к сожалению, в этом процессе задействована слишком большая цепочка заинтересованных организаций, — цитирует Михаила Викторова Агентство новостей «Строительный бизнес». — Мы видим, что строительный блок имеет разные интересы с финансовым и банковским блоком. Более того, крен, который сейчас сделан под флагом защиты прав дольщиков, в гораздо большей степени защитил интересы банков, у которых теперь есть полное право акцептовать или не акцептовать проект. А если банк не устраивает маржинальность проекта, он вправе отказать застройщику в кредитовании. И банковский сектор, говоря прямо, не волнует, что большая часть региональных проектов – низкомаржинальные».
По словам Михаила Викторова, больше всего проблем у региональных застройщиков. И ответственные за реформу чиновники об этом знают. Однако решения принимаются и исполняются медленно, а представители власти уже смирились с неизбежностью снижения объемов строительства жилья и роста цен в тех регионах, где есть финансово состоятельный спрос. «Но там, где спроса нет, цены будут стоять, а застройщики будут банкротиться», — отмечает эксперт и с недоверием ожидает очередных правок законодательства, которые чиновники с депутатами уже анонсируют этой осенью.
«Хочу обратить внимание, что до конца не решен вопрос о том, как строить социальные объекты и инженерные сети, — напоминает Викторов авторам законодательных изменений. - В рамках проектного финансирования банкам совершенно неинтересна нагрузка в виде детских садов, школ или поликлиник. А инженерные сети по мере готовности забирают естественные монополии, и не всегда удается договориться об их продаже по рыночной стоимости или хотя бы по факту понесенных затрат. А это существенная доля в себестоимости квадратного метра — в среднем, от 7-8 до 15-20%. Если бы это взяло на себя государство, должным образом помогая в строительстве социальных объектов и инфраструктуры, например, с помощью льготных кредитов или ссуд и путем нормального, экономически обоснованного выкупа, отрасль бы встрепенулась. Это способствовало бы сдерживанию роста цен на жилье, а в ряде случаев и их снижению. Этот вопрос надо решать».
По мнению Михаила Викторова, было бы справедливо в работе по эскроу-счетам ограничить банки в их доходах: «Если банки по закону обязаны открывать эскроу-счета, то тогда и их маржа должна быть установлена на уровне 1-1,5%. Сегодня по факту мы имеем 7-8%, и это, на мой взгляд, неоправданно дорого. К сожалению, руководству нашего отраслевого блока тяжело договариваться с Банком России. Поэтому хотелось бы привлечь к этой проблеме внимание политическое, в том числе, и высшего руководства страны».
И еще одна тема, на которую следует обратить внимание: правовая основа счёта эскроу. «Нужно до конца разобраться, как он регулирует права и обязанности покупателя жилья, причем с упором именно на права. Не будет ли эта схема подводной лодкой, с которой потом не выскочишь ни при каких раскладах, даже при условии банкротства застройщика или банка? И что будет происходить в этом случае? Насколько защищены права дольщика? Насколько эскроу-договор дает ему возможность маневрировать, переуступать эти права, увеличивать или уменьшать площадь приобретаемого жилья? Если в схеме договоров долевого участия все это было прописано и обкатано, и никто не жаловался на неуступчивость застройщика, то права эскроу-дольщика совершенно неясны», — отмечает Викторов, давая понять, что работы ещё очень много, а перспективы весьма туманны. «Впереди у отрасли очень непростые времена».
Сохранить как PDF файл