Банк России подготовил первый информационно-аналитический комментарий о ситуации в жилищном строительстве. Регулятор считает положение дел в отрасли непростым: уровень обеспеченности жильем остается низким, из-за низких доходов наблюдается слабый спрос на жилье, а ипотечное кредитование могут позволить себе не более трети населения.
Уровень обеспеченности жильем в России остается ниже, чем в большинстве стран Восточной Европы, отмечают в ЦБ. Согласно результатам опроса ВЦИОМ, население испытывает потребность в расширении жилой площади: 39% респондентов в качестве причины неудовлетворенности жилищными условиями указали тесноту, 16% — отсутствие собственного жилья. «Однако факторы со стороны спроса — динамика доходов населения, демографические тенденции, доступность ипотечного кредитования — в целом оказывают сдерживающее влияние на жилищное строительство», — отмечается в исследовании. При этом за прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью жилья и доходами практически не изменилось. В среднем по России в 2018 году размер среднедушевого месячного дохода равнялся стоимости 0,8 кв. м жилья.
Основным драйвером развития жилищного строительства выступает ипотечное кредитование. Однако, несмотря на то, что в 2018 году ставки по ипотечным кредитам находились на абсолютных исторических минимумах, охват населения ипотечным кредитованием остается невысоким. Так, по опросам «инФОМ», доля домашних хозяйств, имеющих ипотечный кредит, в 2018 году составляла 12%. По оценкам Банка России, вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России было способно от 27 до 35% семей при покупке нового жилья площадью 30 и 18 кв. м в расчете на одного человека соответственно.
Несмотря на продолжительный период слабой динамики спроса на жилье, финансовый результат и рентабельность в секторе жилищного строительства в 2016-2018 годы, по оценкам Банка России, демонстрировали рост. «Отчасти это может быть следствием структурной трансформации отрасли, произошедшей в кризисный период, когда многие мелкие финансово неустойчивые компании вынуждены были покинуть рынок», — поясняют в ЦБ.
Доля собственных средств застройщиков в структуре финансирования жилищного строительства в России традиционно невелика, уточняет ЦБ. Значительная часть фондируется за счет средств населения уже на стадии строительства. Так, по данным «ДОМ.РФ», в 2018 году собственные средства застройщиков в общем объеме финансирования долевого строительства составляли немногим более 8%. Размер собственных средств застройщика может составлять в среднем от 5 до 15% от инвестиционной стоимости проекта, планируемого к реализации.
«Однако складывающаяся в отрасли практика финансирования проектов с эскроу-счетами показывает, что крупнейшие банки-кредиторы подходят к достаточности капитала застройщика более консервативно. Проекты с долей собственных средств застройщика менее 15% кредитуются банками под более высокие ставки, так как уровень кредитоспособности застройщика оценивается от «достаточного» до «слабого» (более 15% — «высокий» уровень кредитоспособности)», — признает регулятор.
Переход на систему проектного финансирования, по оценкам экспертов, может быть сопряжен с необходимостью докапитализации отдельных застройщиков, отмечает ЦБ. В случае полного перехода отрасли на механизм эскроу-счетов, по оценкам АО «ДОМ. РФ» и рейтингового агентства «Эксперт РА», при прочих равных условиях потребуется докапитализация застройщиков на 70 млрд руб. для соответствия требованиям устойчивости в 10% достаточности капитала.
Источник: «Ради Дома PRO»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме