Регулярные изменения в законодательстве, монополизация рынка, сложности с финансированием строительства социальных объектов, неполноценно работающий механизм инфраструктурных облигаций и ситуация на земельном рынке являются основными проблемами российского девелопмента в 2021 году. Риски и вызовы для строительной отрасли России, а также ответы на них, озвучила на пленарной сессии форума девелоперов Urban Space гендиректор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.
Глобальные изменения в законодательстве, критическим образом влияющие на отрасль, происходят в сфере девелопмента каждые полгода. «Мы до сих пор имеем проекты, по которым нормы РГНП, ПЗЗ и ППТ не соответствуют друг другу. И мы понимаем, что в любую минуту по ним могут изменить параметры, — говорит Валерия Малышева. — Будем надеяться, что рано или поздно все придет к единому знаменателю, и мы застанем тот момент, когда законодательство устаканится».
Укрупнение строительной отрасли приводит к тому, что, например, в Санкт-Петербурге более 50% всего земельного банка региона сосредоточено в портфеле 4-5 системообразующих компаний. В свое время, когда рынок переходил на работу по эскроу-счетам, именно эти компании получили поддержку от государства: они могли продолжать работать по старым правилам при 6% готовности объектов, а не при 15%, как остальные игроки рынка.
Сегодня, благодаря объемам своих проектов, системообразующие компании имеют возможность договариваться с властью, например, решать проблемы с достройкой объектов с обманутыми дольщиками, строить дорожные развязки и помогать в других значимых проектах. Как следствие, они получают определённые преференции и могут агрессивно скупать земельные участки. В том числе дорогостоящие и те, которые никому другому не дали бы вывести в деловой оборот. Для остального рынка сложившаяся ситуация опасна тем, что ведет к вымыванию средних игроков.
«Именно средние компании конкурируют продуктом, совершенствуя его и придумывая все новые комфортные условия для потребителя. Их уход с рынка, во-первых, чреват тем, что отрасль рискует вернуться к массовой застройке типового однообразного жилья. Компании-гиганты будут работать на объемах, а не на продукте. А во-вторых, исчезнет рыночное регулирование объемов строительства и ценообразования, что может отрицательно сказаться на доступности жилья», — аргументирует Валерия Малышева.
По мнению гендиректора АО «Ленстройтрест», избежать этой ситуации можно, выбрав стратегию объединения усилий. «Средние компании не должны бояться вступать в партнерства и реализовывать совместные проекты», — уверена эксперт.
Третий вызов жилого девелопмента Петербургской агломерации – существующие условия для строительства объектов социальной инфраструктуры. В Ленинградской области несколько лет успешно работала федеральная программа «Стимул», согласно которой власти могли привлекать на строительство соцобъектов финансирование из федерального бюджета. Недавно параметры программы были скорректированы, сегодня она может применятся только к строительству инженерной инфраструктуры.
В тоже время, в Петербурге разрабатывают законодательную базу для платного перевода категорий назначения земельных участков, базовая ставка для девелоперов – 10-12 тыс. с кв. метра в привязке. При этом данные средства не планируется направлять на строительство ни социальных объектов, ни дорог, ни какой-либо иной инфраструктуры на данных территориях.
Следующая актуальная проблема строительной отрасли – недоступность для многих застройщиков такого инструмента как инфраструктурные облигации, механизма, позволяющего привлекать средства на инженерию.
«Инфраструктурные облигации — в целом, неплохой механизм, но сейчас его работа затруднена. Мы достаточно давно ведем переговоры с ДОМ.РФ по этому поводу, но процесс все равно не очень быстрый. Для того, чтобы нашу заявку на выпуск облигаций начали рассматривать, мы даже обратились к вице-губернатору с просьбой подписать сопроводительное письмо для ДОМ.РФ. Часто бывает так, что заявки крупных компаний рассматриваются в приоритетном порядке, это объяснимо – там совсем другие объемы. Но в итоге девелоперам, возводящим небольшие объемы жилья, приходится ждать своей очереди несоизмеримо дольше».
Еще один стрессорный фактор для петербургского рынка недвижимости – ситуация на земельном рынке. Во-первых, государство сегодня не является активным игроком на этом рынке. В Петербурге и Ленобласти не реализуется инвестиционная политика по выводу земли в деловой оборот. За последние годы не было крупных аукционов по продаже участков, инициированных правительствами регионов.
Земельный рынок сегодня – это рынок лендлорда, считает эксперт. Продавец диктует свои условия, и часто они не подразумевают вариативности. Если раньше покупателям была доступна рассрочка или другие формы взаиморасчетов, то сегодня продавец хочет получить 100%-ю оплату единовременно.
«За последний год ценник на землю просто взлетел: в спальных районах есть предложение земли по стоимости 60 тыс. за кв. метр в привязке. Хотя еще 2 года назад даже земля на Петровском острове стоила дешевле, — приводит пример Валерия Малышева. — Ситуация, которая складывается сегодня – это, к сожалению, уже не бизнесовые отношения с обоюдовыгодной историей».
Переход на проектное финансирование принес застройщикам в начале пандемии определенное чувство стабильности, но действующие правила раскрытия эскроу-счетов все еще не до конца понятны. Замороженные на счетах деньги дольщиков не позволяют девелоперу вкладывать эти средства в земельный банк. По мнению Валерии Малышевой, решить проблему с оборотными средствами девелоперов позволит поэтапное раскрытие счетов (даже при действии некоторых ограничений, например, позволяющих использовать деньги с эскроу-счетов только на приобретение земельных участков).
«Для средних девелоперских компаний сейчас как никогда важно занимать более активную позицию. Озвучивать проблему, писать коллективные письма с предложениями по улучшению законодательства в профильные комитеты. Объединившись, можно сдвинуть с мертвой точки ряд вопросов, например с инфраструктурными облигациями, или поэтапным раскрытием счетов эскроу», — резюмировала Валерия Малышева.
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме