К концу года зампредседателя правительства Марат Хуснуллин оказался востребован у журналистов: сначала ТАСС, а затем «Ведомости» опубликовали с ним большие, содержательные интервью. Как всегда – обо всём и сразу, как будто им выпал единственный шанс побеседовать с вице-премьером и больше такого никогда не случится. Впрочем, шансов на обстоятельную беседу у журналистов действительно немного – в силу большой занятости Хуснуллина. Чем занят, какие проблемы решает и какие перспективы просматривает в вверенном ему «хозяйстве», узнаем из интервью «Ведомостям».
В прошлогоднем интервью «Ведомостям» в июне вице-премьер Марат Хуснуллин сетовал, что из-за пандемии пришлось отложить поездки по регионам. С тех пор он наверстал упущенное и рассказывает о личных встречах с губернаторами и руководителями компаний, благодаря которым знает ситуацию во всех подробностях.
В этом году основные проблемы в двух больших подведомственных ему сферах, строительстве дорог и жилья, – стремительно дорожающие стройматериалы и высокая инфляция. Но стройки не должны останавливаться, а дорожникам и девелоперам нужно сводить концы с концами и зарабатывать. Для этого правительство вплотную занялось регулированием и контролем, распределением полномочий между регионами и федеральным центром, а также – вместе с Федеральным собранием – корректировкой законодательства.
– Ассоциация строителей и поставщиков дорожного комплекса в августе попросила правительство индексировать стоимость уже заключенных контрактов на 15% и рассчитывать стоимость стройматериалов по фактической инфляции вместо прогнозной. Иначе придется замораживать стройки из-за околонулевой или даже отрицательной рентабельности. Правительство готово пойти на уступки отрасли?
– Я общался со всеми застройщиками, потом со всеми генподрядчиками, многих знаю лично – в том числе по работе в Москве. Вопросы действительно есть. Многие из них системного характера, которые копились годами. Главная проблема в стройке в том, что мы все время смотрим на нее отдельно от других отраслей и регулирующих их нормативных актов. А стройку нельзя рассматривать отдельно от других отраслей. Сегодня со строительством связаны Градостроительный и Земельный кодексы, закон об энергетике и о воздушном пространстве с аэропортами. Кроме этого, на стройку влияет множество факторов, на которые строители сами никак не могут повлиять из-за нестыковок в законодательстве. Мы шаг за шагом наводим порядок в этой сфере. За последний год-полтора было внесено более 100 поправок в закон либо облегчающих строительство, либо увязывающих стройку с другими отраслями.
Очень важный вопрос – перекладка сетей. Например, мы строим дорогу, получили документацию, разрешение на строительство, а вынос сетей работает совсем по другим законам и по другим срокам. Можно начать строить дорогу, а сети перенесут только через три года, а могут и вообще не перенести. Был у нас с Газпромом серьезный вопрос на ЦКАД. По его газопроводам в Москву миллиарды кубометров газа идут. И Газпром говорил, что не может их перенести из-за зоны ограничений. Тогда нам пришлось менять законодательство в энергетике, чтобы построить дорогу. Пока мы эту ключевую проблему стройки решали, пандемия привела к тем очень серьезным последствиям, которые вы назвали.
Последние два года я пытаюсь урегулировать взаимоотношения между всеми участниками стройки. Мы были единственной страной в мире, где стройку оценивали только по критериям цены. Никто в мире так не делает. Ну не может сегодня компания, которая не имеет за собой опыта, строить, например, метро. А закон позволял такие вещи делать. Приходили разные компании, абсолютно непрофессиональные, начинали строительство, потом бросали, судились, были перекосы в цене.
Рост стоимости материалов сегодня для нас угроза номер один. Мы сейчас все находимся в такой зоне риска, что если цена будет и дальше расти на 15, 20% и более, то придется сокращать уже запущенные строительные программы. Если мы сегодня из-за роста стоимости материалов остановим запущенные стройки, последствия будут очень плохими. Это не полученные людьми дороги, недостроенные социальные объекты, это разорившиеся подрядные организации. А у нас 8,5 млн человек работают в стройке напрямую, а еще 5 млн – в сопутствующих отраслях. Это производители стройматериалов, производители услуг. У нас стройка в целом дает 15–17% ВВП страны.
В Китае жилищное строительство считается одним из пяти основных драйверов развития экономики страны. Поэтому мы сейчас тоже делаем на это упор и пытаемся разогнать объемы стройки жилья. Решаем задачу наполнения рынка жильем и за счет этого разгоняем очень серьезно экономику. И, конечно, рост стоимости материалов для нас риск колоссальный.
Мы пытались бороться. Больше всех подорожал, конечно, металл и продукция металлозависимых производств. Например, лифты подорожали, все, что связано с арматурой, подорожало. Особенно в промышленном строительстве металлоизделия подорожали – на 68%. В строительстве той же М12 Москва – Казань у нас рост стоимости металла дает чуть ли не 30 млрд руб. удорожание. И это только металл и конструкции из него.
Металлургические предприятия ориентируются на мировые цены на продукт. И тут для нас встает выбор: либо мы жестко регулируем цены на металлы внутри страны, либо – если считаем, что мы рыночная экономика, – не регулируем, но собираем с металлургов больше налогов и тратим полученные средства на компенсацию удорожания. Напомню, одним из важнейших решений президента в этой части стало решение о компенсации роста стоимости материалов по всем бюджетным стройкам на ближайшие три года. Это в том числе ответ на письмо тех строителей, которые писали президенту.
– Но они еще просили считать стоимость материалов по фактической инфляции вместо прогнозной, как у нас принято.
– Это вечный вопрос, который мы сейчас обсуждаем. Дело в том, что стройку всегда считали по общей инфляции в стране. Я могу из своего 34-летнего опыта работы в стройке сказать: единственно, когда на моей памяти инфляция в строительстве совпадала с инфляцией в целом по стране, – это были 2018 и 2019 гг. Еще 2017-й, может быть, когда у нас инфляция, утвержденная Минэком, соответствовала тому, что происходило в строительном секторе. Все остальные годы инфляция в стройке была всегда выше. Это одна из причин, почему строители из года в год разорялись. Сейчас ситуация стала еще хуже. Например, если текущую инфляцию по стране считать на уровне 8–9%, то рост стоимости материалов по определенным объектам уже составил 20%. Например, мы сейчас пересчитали стоимость возводимой школы в регионе, а она стала на 26% дороже – из-за роста стоимости материала, из-за трудовых ресурсов, которые в последнее время тоже очень сильно подорожали.
Но металл и стройматериалы подорожали во всем мире. Кстати, мировые аналитики считают, что стройка в течение 2021–2022 гг. будет дорожать на 15% в год. Поэтому стоимость импортных комплектующих давила и будет давить на наш рынок в ценовом плане. А с пандемией пришли еще и сложности с их поставками.
Кроме того, для меня совершенно непонятно, почему строительный песок подорожал в 2 раза. Похоже на чисто картельный сговор. Либо попытка монополизации рынка, или желание кого-то на этом заработать. Здесь, конечно, надо разбираться. Потому что песок не должен так дорожать. Он мог подорожать на 10–20%. Тут есть блок работы с ФАС, нужно реально эти вещи выявлять. Плюс надо с правоохранителями заниматься, особенно по карьерам. Я очень этим обеспокоен, потому что для песка и щебня нет оснований для такого роста.
– Но щебень не везде добудешь.
– У нас пока и песка, и щебня достаточно.
– Достаточно. Но везти приходится далеко.
– На самом деле вопросы логистики, вопросы закупок – например, можно ли давать авансы вперед, чтобы закупать щебень в зимний период, – там много нюансов. Еще серьезный фактор – трудовые ресурсы. Все-таки пандемия реально сократила приток трудовых ресурсов в страну. А темпы стройки мы разогнали. То есть у нас вводимых объемов стало больше, а трудовых ресурсов меньше. Производительность труда мы так быстро за год поднять не можем. Это требует перестройки проектных решений, но что важнее – перестройки мозгов управленцев. Такое не происходит за один год. Мы считаем, что производительность труда можно будет поднять в течение двух-трех лет.
– В жилищной стройке так же?
– Конечно. Там трудовые ресурсы тоже сильно повлияли. Стоимость материалов составляет в себестоимости от 50 до 75%, зарплата составляет от 25 до 30%. Эти два аспекта подорожали, все остальное мелочовка. Хотя транспорт и логистика тоже выросли в цене. Мы сейчас готовим целый ряд мер, как все-таки этим заниматься.
– Например?
– Давайте мы их подготовим, а потом расскажем. Раньше времени рынок не надо тревожить. Мы сейчас взвесим на уровне правительства, где на что мы буде м влиять. Но с этим надо, точно совершенно, бороться.
По нашей оценке, инфляция в стройке в этом году составит порядка 19%. Проекты, которые у нас зашли в экспертизу по постановлению – тому, что дает право пересчитывать стоимость, – средний рост получился 17%. То есть в среднем рост стоимости материалов 19% по стране по итогам этого года, согласно мониторингу, а средняя стоимость строительства по заявленным проектам, которую мы уже пересчитали с учетом нового постановления, выросла на 17–18%. Но и это нас уже пугает. Потому что у нас заключены контракты, связанные со стройкой и с ремонтом, на 8 трлн руб. Поэтому рост на 17% означает, что мы должны будем в трехлетнем бюджете искать порядка триллиона с лишним рублей, чтобы нивелировать этот рост.
– Правда ли, что существует негласное указание стимулировать федеральных девелоперов активно выходить в регионы?
– Нет, такого нет. В этом нет никакого смысла. Ну вот смотрите. Приехал в один из регионов, говорю губернатору: «Давай собирай своих застройщиков». И вот у него четыре самых крутых застройщика. У одного портфель заказов – 20 000 кв. м, у другого – 18 000 кв. м, у третьего – 12 000 кв. м, а у четвертого – 8000 кв. м. Я говорю: «Ты с кем нацпроект будешь выполнять?» Если компания в год строит 2000–3000 кв. м, она никогда тебе 20 000 кв. м не построит. Он говорит: «Что мне делать?» Я говорю: «У тебя регион небогатый, к тебе московские застройщики не придут. Ищи каких-то региональных соседей». И вот он докладывает, что нашел компанию. Такой середнячок, в год строит 40 000–50 000 кв. м. Но это уже хоть что-то. В итоге он вышел в этот регион, начал там строить, ему выделили площадку. Поэтому мы никого из федеральных игроков не толкаем. Более того, я считаю, что в регионах строить смогут в основном региональные компании. Те, кто умеет работать. А там уже появились игроки, у кого уже по 1 млн кв. м в портфеле заказов, но они не работают даже на московском рынке.
Правда, там есть другая проблема. К примеру, в Астрахани есть очень приличный застройщик, работоспособный. Продает твердый комфорт-класс по 65 000 руб. за 1 кв. м. Он может в любом регионе строить такой продукт. В Ульяновске, я посмотрел, есть очень приличные ребята, мне понравились, в Брянске посмотрел – неплохие. Не очень богатые регионы, но они научились строить. В Брянске я у этого застройщика – а у него хорошая площадка в центре города – спрашиваю: «Сколько ты зарабатываешь? А он по 60 000 руб. за 1 кв. м продает, а себестоимость – 52 000 руб. за 1 кв. м. А надо еще и землю купить, сети подвести, и сама стройка еще 3–4 года. Он говорит: «А что мне делать? У меня строительная компания, у меня 800 человек работает, мне выживать нужно. У меня девелопмент не ради девелопмента, а ради того, чтобы держать коллектив». И таких много. А из федеральных игроков только ПИК пошел в регионы. Правда, пошел очень агрессивно.
– Так и «Самолет» тоже заявлял о планах по регионам.
– Ну, от «Самолета» я именно пока больше про планы и слышу, но точно не знаю. А ПИК строит очень технологичное жилье, твердый эконом плюс. Одни смогут работать в регионах, другие застройщики не факт, потому что там другая совсем себестоимость, там другая маржа. Поэтому пока это все разговоры, но будем смотреть, я допускаю, что это вполне возможно.
– Кажется, в этом году вы ожидаете рекорд по вводу жилья?
– В этом году мы, по предварительным данным, ожидаем минимум 86 млн кв. м. А до этого самый большой объем ввода был в 2015 г. – 84,5 млн кв. м. А это рекорд со времен Советского Союза. Мы, в принципе, и следующий год видим на уровне 86–88 млн кв. м. Но тут два ключевых момента. Первое – неизвестно, что будет с ключевой ставкой. Если инфляция будет разгоняться, а ставка будет расти, ситуация станет непрогнозируемой. В 2015 г. инфляция выросла, ставку подняли, в итоге грохнулись все застройщики, 200 000 дольщиков пострадало. И падали мы до 2018 г. И только в 2019 г. чуть-чуть приподнялись – до 82 млн кв. м. А затем случилась пандемия, но мы ее как-то пережили за счет организованной работы. Мы ввели в 2020 г. больше, чем в 2019-м. А в этом году мы вводим вообще рекорд.
Я в штабном режиме со всеми губернаторами сейчас занимаюсь еженедельно. Вот каждую неделю у меня в 9 часов утра в четверг все регионы отчитываются о ситуации со стройками. У нас есть полная аналитика работы каждого региона. Так называемый светофор: зеленый — кто идет выше в среднем по России, желтый — кто идет между худшими и лучшими, и красный — кто идет хуже. По итогам строительства, например, дорог в прошлом году восемь регионов, которые не выполнили планы по строительству. Мы отстранили руководителей начиная от начальников службы заказчика до замгубернатора. Восемь человек просто сняли с работы. Я говорю так: «Если деньги взял, если обещал людям, что ты построишь дороги, ты обязан работу выполнить». Или не бери деньги, не бери обязательства. В этом году, я думаю, что у меня два-три региона не выполнят. Может, еще с парой будут вопросы.
– Задача, поставленная президентом, – строить 120 млн кв. м в год. Это реально?
– Я главный момент пропустил. У нас впервые в этом году с момента введения счетов эскроу выросло число выданных разрешений на строительство. На 43% в этом году. До этого оно падало, а это тоже одна из причин роста стоимости жилья. Потому что, если у тебя предложения нет, ты не можешь цены удержать. Не может быть жилье дешевым, если его мало. В итоге в этом году выдали 43 000 разрешений. И если ставка и инфляция не помешают, то к 2022 г. выйдем на 88 млн кв. м. А дальше планы – 90 млн кв. м, 95 млн кв. м, 120 млн кв. м.
Я считаю, что мы это можем сделать. Это 0,8 кв. м на человека, а у нас в 10 регионах уже сегодня этот показатель выше, причем регионы не самые богатые. Например, Ульяновская область строит 0,9 кв. м на человека. Так что планка вполне достижимая. Да, конечно, есть ряд регионов, где население уезжает, и экономики там нет, жилье в них не строится и не продается. Это надо учитывать. Но зато у нас существенный прирост по индивидуальному жилью. Этому отчасти помогла и пандемия. Люди все-таки стали стараться уезжать куда-то за город, у кого деньги появились.
– Но все-таки экономика для застройщиков в этом сегменте менее выгодная?
– Я поясню, в чем там суть. Что повлияло на ввод [индивидуального] жилья в этом году? А у нас в этом году прирост 5 млн кв. м. Люди в пандемию стали стараться достроить свои дома там, где они были недостроены. Кроме того, развитию сегмента поспособствовала программа газификации. Как только газификация пошла в населенные пункты, люди массово стали достраивать дома и стали их регистрировать. Что касается программы развития индивидуального жилищного строительства, здесь есть два пути. Первый – все-таки сделать, развивать и толкать цивилизованную застройку, и, кстати, у нас был принят закон о том, что мы счета эскроу и механизмы финансирования можем в индивидуальном жилье использовать. Вообще, мы в этом году распространили на этот сегмент все виды государственной ипотеки – льготной, семейной, сельхоз, раньше у нас не было разрешено это делать. Мы разрешили [использовать как] первоначальный взнос [по ипотечному кредиту] на индивидуальный жилой дом – 450 000 руб. за детей. И сейчас закон позволяет собирать деньги по счетам эскроу и строить организованный поселок.
Второй путь – он еще более эффективный, мы сейчас дожимаем его с Росреестром и Центральным банком – это дать возможность строить людям на существующих участках. Тут ключевая проблема – банки не берут в залог земельные участки и дома, построенные на собственных участках. Они их не хотят оценивать. Они не дают под это кредит. Мы с ЦБ уже провели целый ряд совещаний и ищем какую-то комбинированную форму на период строительства – что-то среднее между потребкредитом и обычным кредитом. А потом, когда уже построенный дом оформлен в собственность, это будет уже полноценный ипотечный кредит. Но для этого нам нужно сейчас настроить Росреестр и органы местной власти, чтобы они межевали земельные участки и делали оценку максимально быстро. Вот эту тему надо донастроить. Мы ею активно занимались. Тогда у нас пойдет еще и рост ввода на индивидуальных частных площадках. Единственное, что надо понимать, – что у нас сразу возникают риски. Если ты живешь за городом, тогда у тебя должна быть хорошая дорога, а также социальная инфраструктура. Все это косвенно потащит за собой расходы на это, но мы к этому готовы.
– А заявления крупных федеральных игроков вы учитываете? ПИК и «Самолет» заявляли о том, что будут заниматься индивидуальным жильем.
– Я считаю, пусть они не заявляют, а делают. Пусть сделают, покажут, тогда и посмотрим. Вопрос, придут на этот рынок крупные игроки или будут делать мелкие и средние. По моим ощущениям, этим больше будут заниматься последние. Федеральные, наверное, тоже смогут, но, скорее всего, в Московской области.
– Много сейчас споров касательно необходимости использования труда мигрантов на стройках. В частности, глава стройкомплекса Москвы заявлял о планах отказаться от них. Как вы считаете, это возможно?
– В ближайшие годы такое решение невозможно. Город может лишь ограничить их количество. Давайте смотреть правде в глаза! Людям не нравится, что люди приехали из другой страны, говорят на другом языке, у них другая культура. Но себестоимость услуг при условии использования мигрантов значительно ниже. Если мы говорим, что не хотим иметь мигрантов в стране, это, кстати, тоже вариант. Но кто в таком случае будет убирать улицы? Кто будет строить? Стоимость всех услуги, где используется их труд, вырастет минимум на 30%. За все за это заплатит конечный потребитель.
У нас в стране сейчас находится 6 млн мигрантов. Я всегда привожу в пример Эмираты. Там живет 1 млн коренных арабов и 7 млн человек работают по трудовым визам. У них 8 млн человек в год приезжает туристов. И нет никаких проблем. Просто законодательно все урегулировано, все работает. В Дубае на долю нефти приходится лишь 14% от доходов Эмиратов. Все остальное не нефть. Вот вам яркий пример грамотной миграционной политики. У нас же в стране 75 млн или 78 млн работающих россиян и 6 млн человек находится иностранцев. Кто-то работает, кто-то нет.
– Когда на федеральном уровне заработает программа реновации?
– У нас нет на федеральном уровне реновации. У нас есть программа ликвидации аварийного жилья. Мы в прошлом году выпустили очень хороший, полезный закон – о комплексном развитии территории, он решает проблему аварийного и ветхого жилья, и регионы очень активно этим стали заниматься. И мы тут увязываем две вещи – аварийное жилье и КРТ. Аварийное жилье – это то, которое было признано аварийным до 1 января 2017 г. Мы приняли новую программу, и по ней у меня не очень много было сторонников, потому что это тяжелая программа, она капиталоемкая. Пока мы на три года получили на нее 45 млрд руб. И, так как у нас пять регионов закончили программу старую, мы с 2022 г. начинаем новую программу аварийного жилья. И здесь мы сразу будем подходить комплексно. То есть, если в микрорайоне есть аварийное или ветхое жилье, закон позволяет там делать проекты комплексного развития территории. Потому что пока мы ликвидируем аварийное жилье, за этот период ветхое перейдет тоже в состав аварийного. Я в Татарстане занимался ликвидацией аварийного жилья, и в Татарстане, кстати, нет аварийного жилья уже последние 10–15 лет. Поэтому я все это хорошо знаю.
Потом я занимался в Москве этим активно. Сначала было много шума, только сегодня шум другой. Те, кто не попал в программу реновации, теперь судятся, чтобы их все-таки туда включили. И, конечно, московская программа реновации для жителей очень выгодна. Понятно, что Москва обладает ресурсом финансовым, административным. Регионы не смогут такую программу реализовывать, как в Москве, это тоже надо понимать, что в каждом регионе придется делать какие-то индивидуальные подходы. Кстати, многие двигаются. Например, Сахалин очень активно двигается, и при таком подходе там через 5–6 лет аварийного жилья не будет. Ряд регионов тоже очень активно занимаются. Кто-то так пока — спустя рукава. Но многое еще зависит от губернатора, от его команды, от экономического состояния региона. Но реновация будет идти.
И потом, надо понимать еще один вопрос. Для выполнения программы, т. е. для строительства 120 млн кв. м в год, нужно много земельных ресурсов. Расширять города для этого экономически невыгодно: чем больше площадь города, тем дороже и хуже экономика. А у нас, слава богу, много территорий достаточно свободных. Закон о КРТ позволяет их вовлечь. Мы федеральные площадки передаем регионам. Прямо ревизию делаем. Все, что федеральное есть, где можно строить жилье, – все отдаем. Потому что, чтобы строить 120 млн кв. м жилья в год, мы должны иметь задел в разрешениях на строительство на 300 млн кв. м, а градостроительный потенциал должен быть 500 млн кв. м. Это гигантская работа, которую мы сейчас делаем. Смотрим с каждым регионом, какие площадки, сколько КРТ. Я веду каждую неделю мониторинг, сколько у нас КРТ было, сколько за месяц у нас приросло дополнительных площадок, с каким потенциалом. Пока у нас градпотенциал 250 млн кв. м, а надо дойти до 500 млн кв. м.
Источник: «Ведомости»
Сохранить как PDF файлОбсудить на форуме